Resolución de 22 de febrero de 2006 (B.O.E. de 23 de marzo de 2006)

Autor:Pablo Gómez Clavería
Cargo:Notario de Lleida
Páginas:165-178
RESUMEN

El testimonio de una acta de conciliación no es título apto para cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad.

 
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COMENTARIO

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El testimonio de una acta de conciliación no es título apto para cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad.

  1. La cuestión planteada en esta Resolución es una muy concreta pero de capital importancia para el sistema de seguridad jurídica preventiva español: los efectos de los diversos títulos o documentos y, en concreto, su aptitud para acceder al Registro de la Propiedad.

    En efecto, el 1 de febrero de 2000 se celebra un acto de conciliación entre la propietaria de una finca hipotecada y el acreedor hipotecario, como resultado del cual la entidad acreedora, a través de apoderado, reconoce saldada la deuda y presta consentimiento para su cancelación.

    El testimonio del acta de conciliación se presenta en el Registro de la Propiedad, con la finalidad de que se cancele la hipoteca, pretensión que la Registradora deniega, aduciendo el defecto formal del título presentado, que no se ajusta a los arts. 82.1 LH y 174 y 179 RH.

    Se presenta recurso contra la calificación que, por ser anterior a la Ley 24/2001, resuelve en primera instancia el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, quien lo estima (es decir, considera admisible esta "cancelación conciliada").

    La Registradora se alza ante la Dirección General, que finalmente confirma su nota y rechaza la posibilidad de cancelar con un acto de conciliación. Recuerda la doctrina, por lo demás evidente, de que los títulos son inscribibles no per se, sino en función de la naturaleza del acto de que se trate.

    Por lo demás, el caso da la sensación de estar preparado en el laboratorio. No parece que la entidad acreedora se hubiese negado a otorgar la escritura de cancelación, sino que se ha prestado o ha inducido al experimento, a ver si se puede evitar la escritura y, sobre todo, el impuesto de actos jurídicos documentados que entonces gravaba las escrituras de cancelación (la exención actualmente vigente se introdujo por Ley 14/2000, de 29 de diciembre, y entró en vigor el 1-1-2001).

  2. La posibilidad de acceso al Registro de testimonios de actos de conciliación ha sido rechazada en diversas ocasiones por el Centro Directivo. En tal sentido puede citarse la temprana RDGRN 25-7-1880. Más recientemente, la RDGRN 20-5-2003, también citada en los vistos, se enfrentó a una compraventa formalizada en acto de conciliación. En realidad, todo el fundamento segundo, así como el párrafo de "Vistos" (salvo la cita de la propia RDGRN 20-5-2003) son reproducción literal de esta última. Desde ese punto de vista, quizá esta Resolución podría haberse demorado menos en el tiempo.

    Pues bien, como hemos dicho, los argumentos de la Dirección General son literalmente idénticos para rechazar el acto de conciliación, tanto en una compraventa como enPage 171 una cancelación. En resumen, se enuncia el "aspecto formal del principio de especialidad", en cuya virtud, cada acto o negocio que puede acceder al Registro debe hacerlo, no en virtud de cualquier forma auténtica, sino precisamente de la que en cada caso resulte adecuada.

    Desde ese punto de vista, la forma normal de acceso al Registro de los actos o negocios verificados sin contención entre las partes, es la escritura pública, como se desprende del art. 3 LH.

    No se trata de ninguna superioridad de la escritura pública frente a otros medios. Pero del mismo modo que no se puede pretender practicar una anotación preventiva de embargo o de demanda, por más que consientan en ella mediante escritura pública todos los titulares de la finca sobre la que ha de recaer, ni cancelarla por más que sus titulares otorguen escritura en tal sentido, tampoco un documento judicial resulta apto para recoger un acuerdo totalmente extrajudicial de las partes, formalizado en un acto realizado en sede judicial pero totalmente preliminar a toda actuación jurisdiccional.

    Es decir, el acuerdo alcanzado en un acto de conciliación queda reflejado en un acta, bajo la fe pública del Secretario judicial. Desde ese punto de vista es fehaciente, y además, según el art. 476 LEO 1881 (vigente hasta la aprobación de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, según la Disp. Derogatoria única, apartado 1.2), tiene el efecto de un documento "público y solemne". Ahora bien, no hay que descontextualizar el sentido de esa expresión. Lo que significa es que dicho acuerdo consta fehacientemente. Pero ya sabemos que no todo documento público o fehaciente es inscribible, a tenor del art. 3 LH.

    Como ya dijimos con motivo de la RDGRN 7-2-2005 (La Notaría de abril de 2005), se puede afirmar que el principio de libertad de forma preside nuestro Derecho patrimonial, porque salvo contadas excepciones (v.gr.: 633 Ce, 145 LH) la validez de los contratos no depende de que se haya cumplido una determinada forma. Cuestión distinta es que no todas las formas proporcionen al acto o contrato el mismo grado de eficacia (efectos probatorio, traditorio, ejecutivo, prelativo, inscriptibilidad...). Ello hace que, en la práctica, aun no siendo requisito de validez, las partes elijan formalizar el contrato en escritura pública o póliza intervenida, que proporcionan importantes efectos añadidos por decisión del legislador, no caprichosa sino basada en la especial confianza que genera la actuación notarial, y el carácter público de la función.

    Aun cuando tampoco es obligatorio en principio, es asimismo muy frecuente que las partes deseen obtener la inscripción en el Registro, para obtener determinados efectos adicionales, tampoco fundamentados en una decisión arbitraria del legislador, sino en la fiabilidad del Registro, derivada de la propia preparación del Registrador, pero también de la exigencia de una titulación especialmente fiable para acceder al mismo. Todo ello, como vemos, no se opone al principio de libertad de forma, sino que se desenvuelve en el ámbito de los requisitos necesarios para alcanzar determinados efectos adicionales a la mera validez del documento.Page 172

    O sea, que no todo documento (ni siquiera todo documento público) está sujeto a los mismos requisitos ni, en consecuencia, puede producir los mismos efectos, entre ellos, la posibilidad de acceso a los Registros públicos.

    A partir de ahí, en cada caso podrían buscarse argumentos añadidos en función del tipo de acto o contrato formalizado en acto de conciliación. Por ejemplo, en el caso de la compraventa de la RDGRN 20-5-2005, se plantea la duda de la falta de efecto traditorio de la conciliación, como ponía de manifiesto el comentario publicado por La Notaría de junio de 2003, a cargo de Iván-Emilio Robles Caramanzana. O en el caso que nos ocupa, entrar en la exégesis de los arts. 82.1 LH, 174 y 179 RH, como hace con acierto la Registradora en la nota y en el informe de defensa.

  3. El intento de cancelación que da lugar al recurso puede enmarcarse en un conjunto más amplio de modificaciones legales o Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en relación a la necesidad...

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