Resolución de 22 de enero de 1999 (b.o.e. De 22 de febrero de 1999)
Autor | Pedro Romero Candau |
COMENTARIO
El titular registral de una plaza de garaje comparece ante Notario y otorga una escritura pública de compraventa a favor de un tercero. En la parte expositiva se hace referencia al embargo de los derechos que le pertenecían a un comprador intermedio de la ahora nuevamente vendedora y a su cesión a la que en la nueva escritura aparece como entidad compradora.
Y ante un título de estas características caben dos posibles interpretaciones que la Dirección analiza por separado:
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La primera es considerar que lo que tratan de hacer los interesados es una venta independiente de todas las actuaciones judiciales anteriores. Es a propósito de tal posibilidad cuando la Dirección declara que no puede practicarse la Inscripción de un título cuando de este mismo título resulta de modo fehaciente que la titularidad del transmitente es inexacta.
El tracto sucesivo no supone hacer abstracción de toda circunstancia ajena a la titularidad. Máxime en casos como el que examina la resolución del que resulta que el que aparece como titular registral está reconociendo la inexactitud de ese hecho y que, en realidad, su legitimación no se deriva del título que en el Registro aparece vigente sino de otro posterior. A estas consideraciones la Dirección agrega otras dos:
- Lo que denomina «la doctrina de los actos propios» que en su vertiente registral supone la eficacia rectificadora del consentimiento del titular. Creo que este argumento no requeriría tal calificación porque la doctrina de los actos propios en el sentido que la formula el Tribunal Supremo no es extrapolable a este supuesto en el que la razón es más sencilla: la libertad de disponer del titular y la eficacia de su consentimiento.
- Y la necesidad de cerrar el Registro a actos jurídicos cuya validez queda comprometida por las manifestaciones de los propios interesados.
De esta última razón destacar que no es sólo la simple manifestación del interesado la que aconseja ese cierre, sino el hecho de que la misma va acompañada de documentos -que se unen a la escritura- que demuestran que el bien ha sufrido vicisitudes dominantes distintas de las publicadas.
En realidad, de esta primera hipótesis y de su examen por la Dirección se confirma algo que no por conocido hay que obviar: El Registro de la Propiedad debe tender a la exactitud de sus asientos y a que los mismos sean el más fiel reflejo posible de la realidad. Cuando de los documentos presentados se desprende que la realidad es distinta de...
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