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Resolución de 21 de febrero de 2004 (B.O.E. de 15 de abril de 2004)

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Vincent
AutorSantiago Gotor Sánchez
Páginas219-225

COMENTARIO

Interesante el supuesto de hecho aquí contemplado. Se trata por parte del Notario autorizante de las escrituras (obra nueva en construcción e hipoteca), de aplicar al presente supuesto la teoría del negocio jurídico complejo que se consagró entre otras por la resolución de 13 de julio de 1998, y prescindir en consecuencia de la necesaria autorización judicial que prevé el art. 166 del Código Civil. Según argumenta el propio Notario «la obra nueva y el préstamo están recíprocamente vinculados originando un negocio complejo atípico (…), dirigido a la adquisición de una vivienda por autopromoción, y así resulta de las cláusulas de la escritura de préstamo, que pretenden asegurar la construcción y establecen un calendario de entregas atendiendo al curso de aquélla. Que la hipoteca, acto accesorio, es la garantía del acto principal, que es la obtención de dinero para incorporar al patrimonio del incapacitado un inmueble que permita satisfacer su necesidad de vivienda».

El Centro Directivo, a la hora de resolver la cuestión, centra el debate en torno a dos temas que, creo, son los decisivos, para la decisión final:

  1. ) Determinar si por afectar la garantía hipotecaria al solar, que formaba parte ya del patrimonio del incapacitado, concurre la «ratio legis» del art. 166.

  2. ) Decidir si realmente están vinculados la construcción de la vivienda y el préstamo como para predicar de ellos el caracter complejo que excluiría la autorización judicial.

Con respecto al primero, soluciona el problema argumentando que la construcción aumenta el valor del solar, y por tanto aumenta el patrimonio del incapacitado, y por una curiosísima aplicación de las reglas de la accesión decide que la regulación del negocio del elemento principal (la construcción de la casa) se extienda al accesorio (el solar). Para salvar este primer obstáculo, el camino debería haber sido otro, pues el problema que se derivaría de la ejecución de la hipoteca afectaría, como es lógico, no sólo a la obra construida sino también al solar en la que se apoya, y el solar (por mucho que haya aumentado de valor) formaba parte del patrimonio preexistente del hijo, siendo éste el matiz clave a analizar. Hay que recordar que en la Resolución de 7 de julio de 1998 uno de los argumentos utilizados en el fallo fue precisamente que con la hipoteca «no se realiza un acto independiente de gravamen que comprometa o arriesgue sus patrimonios preexistentes».En este supuesto, a diferencia de...

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