Resolución de 21 de marzo de 2001 (B.O.E. de 8 de mayo de 2001)
| Autor | Manuel González-Meneses |
| Páginas | 165-194 |
COMENTARIO
El caso de la presente resolución la verdad es que se las trae: la constitución de un cementerio en régimen de propiedad horizontal... El comentarista, afortunadamente, no es ni supersticioso ni demasiado aficionado al humor negro, porque el asunto, desde luego, se presta a la fantasía gótico-costumbrista: espectros que se reúnen en junta de propietarios para decidir la desafectación del osario como elemento procomunal, o así.
En cualquier caso, uno tiene que empezar reconociendo su absoluto desconocimiento tanto del derecho funerario -que es uno de los sectores más arcanos de todo el ordenamiento- como de la práctica funeraria real. Así que he hecho mis averiguaciones y, según las noticias de que dispongo -amablemente proporcionadas por un empresario del sector-, en España no deben existir más de una docena de cementerios privados. El resto son de titularidad municipal, y el uso de las sepulturas, inicialmente concedido a perpetuidad, viene hoy atribuido por medio de concesiones administrativas de larga duración. En cuanto a los cementerios privados, la propiedad horizontal -según mi informante- es una técnica que no se suele emplear, por razón de las complicaciones a que puede dar lugar, según luego veremos. Lo hasta ahora habitual es la retención por la empresa promotora de la propiedad privada de todo el cementerio, con la oportuna declaración de obra nueva, en su caso, de las edificaciones realizadas, y la venta o cesión (con su IVA correspondiente) de unos derechos de uso temporales (10, 20, 99 años), pero prorrogables en determinadas condiciones, de una concreta sepultura, de carácter no negociable y con constancia sólo en un contrato privado y factura y sin acceso, por supuesto, al Registro de la Propiedad, donde sólo figura inscrita la finca en su conjunto a nombre de la empresa propietaria. Esta empresa se compromete, en virtud del mismo contrato de cesión, a prestar determinados servicios al cesionario a cambio del pago del correspondiente canon (el canon comprende la retribución por el uso de la sepultura y por los servicios). Transcurrido el plazo correspondiente de la cesión, si no se opta por la prórroga, se procede a la exhumación de los restos para su retirada por los familiares o bien terminan los mismos en el osario que, a tal efecto, debe existir en todo cementerio.
Pues bien, en el supuesto que suscita este recurso nos encontramos con una empresa privada que es titular en régimen de propiedad privada ordinaria de un determinado terreno sobre el cual ha construido ya parte de un «conjunto inmobiliario funerario» cuyas «unidades de enterramiento» proyecta comercializar precisamente mediante su venta en propiedad. El negocio se completa con la pretensión de reservarse la propia empresa promotora la exclusiva del mantenimiento del cementerio y la prestación de todos los servicios funerarios que implica el enterramiento.
Podríamos decir que, desde el punto de vista del promotor, se trata de una operación que combina la actividad de promoción inmobiliaria -la construcción y venta de un peculiar «producto inmobiliario»- con una actividad de servicios también bastante particular. Desde el punto de vista del «consumidor», el aliciente parece encontrarse en la idea de que la propiedad privada, con su tradicional perpetuidad, estabilidad y seguridad, vendría a ser la mejor garantía de un «descanso eterno», precisamente en un contexto en que tanto la municipalización de los cementerios, con la consiguiente técnica de la concesión administrativa, como la práctica habitual antes expuesta de los cementerios privados implican una caducidad temporal del derecho sobre el enterramiento. Incluso, ya puestos, podría pensarse en las unidades de enterramiento como posible objeto de inversión inmobiliaria con fines especulativos, y ello en la medida en que la propiedad privada de una sepultura es tan libremente transmisible a tercero y por tanto negociable como cualquier otra propiedad ordinaria (incluso hasta podría servir de garantía real para obtener crédito).
Y, para hacer posible la incardinación de esa pretendida propiedad privada de la sepultura o nicho con el régimen unitario de mantenimiento y uso del cementerio en su conjunto, ¿qué mejor que acudir al conocido y dúctil expediente de la división horizontal? Si, como es de sobra sabido, el régimen sustantivo de la propiedad de casas por pisos, como modalización de la tradicional regla de accesión inmobiliaria, y la técnica del desdoblamiento del folio registral de la finca matriz en una serie de subfolios para recoger el historial jurídico independiente de cada una de las partes delimitadas de la finca que pueden ser objeto de aprovechamiento y tráfico independiente ya han conocido exitosas aplicaciones en el ámbito de las urbanizaciones residenciales privadas divididas en parcelas independientes, o de los edificios destinados exclusivamente a aparcamiento de vehículos, o en los centros comerciales integrados sólo por locales, o en la configuración de polígonos industriales, o en el aprovechamiento por turnos de inmuebles de uso vacacional, o, en fin, para la atribución de los amarres y locales de puertos deportivos, ¿por qué no va a ser la fórmula más evidente a la hora de configurar una zona de enterramiento múltiple en régimen de propiedad privada de cada una de las tumbas o nichos?
En el caso en estudio, la finca matriz conserva su unidad como soporte de los «elementos comunes» del cementerio, los viales y zonas libres, mientras que cada uno de los bloques de edificación -«cuadros» en el título- destinados a contener los nichos se configura como una subfinca que tiene asignada una cuota de participación en aquélla. A su vez, cada uno de estos bloques será objeto de propiedad por cuotas mediante la técnica de asignar un determinado nicho a cada cuota de participación, a semejanza de lo que prevé el artículo 68 del Reglamento Hipotecario para los locales integrados por varias plazas de aparcamiento. El régimen se completa -en síntesis- con unas específicas normas estatutarias incorporadas al título constitutivo, que pretenden establecer el régimen de uso y conservación del cementerio en su conjunto y de sus elementos objeto de propiedad separada.
Pues bien, cuando el título en cuestión de declaración de obra nueva del cementerio y su constitución en régimen de propiedad horizontal llega al Registro, se va a encontrar con una calificación registral que le atribuye nada más y nada menos que veintinueve defectos. Parece que lo particular y hasta morboso del caso motivó un inusitado celo calificador en la Registradora. Así, de los veintinueve defectos imputados, la DG realmente sólo mantiene tres -y uno de ellos calificando como subsanable lo que para la Registradora era insubsanable-. Pero veámoslo más despacio, porque aparte del interés particular que pueda tener este recurso en relación con las posibilidades de configuración jurídica de los cementerios, los problemas que suscita la nota de calificación exceden de ese reducido ámbito y afectan en general a todas las posibles aplicaciones de la técnica de la propiedad horizontal.
Pretendiendo simplificar el contenido de la nota de calificación, podemos agrupar los defectos señalados en tres grupos:
- En primer lugar, defectos circunstanciales que carecen de interés doctrinal y de los que no me voy a ocupar. Así, el problema de que la identificación de la finca matriz en la licencia municipal de obras podía ofrecer dudas a la vista de la descripción de la finca en el Registro (defecto 1), la falta de justificación del pago del impuesto (defecto 29), y la necesidad de adaptar el contenido no defectuoso de los estatutos a la vista de las supresiones y modificaciones que exige la nota de calificación (defecto 28).
- Defectos que podríamos considerar como de Derecho administrativo, en relación con las preceptivas licencias, que a su vez podemos subdividir en dos grupos: relacionados con la construcción de la obra y relacionados con la actividad de enterramiento.
- Y, en tercer lugar, defectos de Derecho privado, relacionados con la forma de configurar el propio régimen de propiedad horizontal.
En relación con los requisitos que impone la normativa urbanística para la declaración de una obra nueva (es decir, con fundamento más próximo o más remoto en las exigencias del ahora art. 22, 2 de la Ley del Suelo, antes art. 37, 2 del T.R. de 1992 y antes art. 25, 2 de la Ley 8/90), la nota de calificación señala los siguientes defectos:
- Teniendo en cuenta que de momento sólo se declara la construcción de la primera fase del conjunto inmobiliario funerario (en el título se hace referencia a un posible desarrollo futuro de ulteriores fases por el mismo promotor), la licencia municipal de obras debería especificar a qué fase se refiere y el contenido de cada una de dichas fases, y no referirse a la construcción de una necrópolis privada sin más precisión (defecto 2, calificado como subsanable).
- Según la propia licencia, antes de iniciarse las obras debía presentarse el proyecto de ejecución que desarrolle el proyecto básico, lo que debe ser acreditado a la Registradora (defecto 5, subsanable).
- La licencia dispone que el proyecto de ejecución no ha de incorporar un horno incinerador, y en el título se declara la existencia de una dependencia donde está instalado el horno crematorio (defecto 6, insubsanable).
- Se declara un depósito de combustible pero sin acreditar la obtención de las autorizaciones previas para su instalación ni las demás autorizaciones a posteriori previstas, en particular las de Sanidad e Industria, ni se acredita que su instalación estuviera prevista en el expediente de autorización del cementerio aprobado por el Servicio Territorial de Sanidad y Bienestar Social y por el Ayuntamiento (defecto 16, subsanable si se acredita e insubsanable en otro caso).
- No se acredita el cumplimiento de una serie de requisitos a los cuales condiciona su validez la propia licencia...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba