Resolución de 21 de junio de 1999 (B.O.E. de 3 de agosto de 1999)
| Autor | José María Navarro Viñuales |
COMENTARIO
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En el presente supuesto la Generalitat Valenciana, a través del «Instituto Valenciano de la Vivienda S.A.», vendió a doña JMG un local comercial.
Lo peculiar del caso radica en que, en la propia parte expositiva de la escritura, se indica que el titular registral -que ahora comparece como parte vendedora- había previamente vendido tal local, en documento privado, a otra persona, si bien este comprador, en base a una cláusula de cesión ya prevista en tal documento, a su vez lo transmitió mediante un segundo documento privado a la citada doña JMG. La escritura, como ya he dicho, se hace en favor de doña JMG.
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La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción de la mencionada escritura de compraventa por carecer la parte vendedora (la Generalitat Valenciana a través del «Instituto Valenciano de la Vivienda S.A.») del poder de disposición sobre tal local.
El argumento que sustenta la nota de calificación se puede formular en los siguientes términos: si el local se vendió en documento privado a un tercero es evidente que el mencionado Instituo, al tiempo de otorgar la escritura de compraventa, ya no es el propietario, de modo que la venta se hace por quien no es dueño; en consecuencia no es inscribible.
No cabe defender que el titular registral tiene «per se» el poder de disposición ya que la presunción de exactitud del principio del legitimación registral del art. 38 L.H. tiene carácter «iuris tantum»; tal presunción, en el presente caso, ha quedado desvirtuada porque de la propia escritura resulta que el titular registral que transmite el local previamente ya lo había vendido a otro comprador distinto.
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El Notario recurrente pone el énfasis de su argumentación en la circunstancia de que los derechos sobre el local, desde todos los puntos de vista, correspondían a doña JMG, y que por ello la escritura necesariamente se otorgó en su favor.
La justificación de que la propiedad pertenece a doña JMG se deriva del hecho de que el primer comprador (que adquirió en un primer documento privado) a su vez cedió sus derechos (en un segundo documento privado que preveía la posibilidad de tal cesión) a doña JMG. Por tanto el primer comprador cedió el contrato a doña JMG y, por ello, es ésta la persona en favor de la cual hay que escriturar el local.
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La D.G. desestima el recurso y confirma la nota de calificación. Del contenido de los fundamentos de derecho voy a subrayar dos ideas:
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Señala, y es importante recordarlo, que el poder...
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