Resolución de 21 de febrero de 1995. BOE de 12 de abril de 1995
| Autor | José Manuel García García |
| Páginas | 1121-1176 |
Page 1125
A veces se olvidan las grandes categorías de la Parte General del Derecho Civil, que son esenciales para resolver los problemas de la práctica diaria, porque «toda Teoría, salvo la Teoría de la Teoría, es una práctica».
En dicha Parte General existe la conocida distinción entre hechos jurídicos, como sucesos o acontecimientos meramente naturales, y actos jurídicos, como sucesos producidos por actos humanos. Y dentro de éstos, cabe a su vez distinguir entre actos jurídicos en sentido estricto, en que interviene la voluntad del hombre para generarlos (la voluntad es la génesis del acto), pero los efectos son ex lege y no ex voluntate; y por otro lado, los negocios jurídicos, en que la voluntad crea el acto y es portadora de sus efectos, junto a la ley, y en que, además, se produce una autorregulación vinculante de intereses (Betti).
Dentro de los actos jurídicos en sentido estricto, existe toda una serie de actos jurídicos que suponen exteriorizaciones de voluntad, de ciencia, de dar conocimiento o de sentimiento; y hay también otra serie de actos que son simplemente ejecuciones o realizaciones, y no meras declaraciones, y se denominan actos reales.
En este último grupo hay que incluir las obras nuevas y las consiguientes declaraciones de las mismas.
La declaración de obra nueva es la declaración de voluntad de propietario por la que formaliza documentalmente la ejecución de una obra nueva ya construida, en construcción o en proyecto.
No se trata de negocio jurídico, sino de la formalización de un acto jurídico, ya que los efectos son ex lege y carece de la nota propia de los negocios jurídicos relativa a la «autorregulación de intereses», a diferencia de la constitución en régimen de propiedad horizontal.
Dentro de los actos jurídicos, la realización de obra o ediñcación constituye uno de los llamados «actos reales», porque no se trata de una exteriorización de voluntad, de ciencia o de sentimiento, como ocurre en otros actos jurídicos en sentido estricto, sino de una ejecución o realización, al igual que la conmixtición, la especificación o la ocupación. Es un acto voluntario, pero los efectos se producen ex lege, y concretamente son los efectos derivados de la accesión, que variarán según se trate de ejecución o realización de edificaciones en finca propia o ajena o en finca privativa o ganancial.
Esto por lo que se refiere a la realización de la edificación en sí. Y por lo que se refiere a la declaración de realización de esa edificación, consiste simplemente en la «formalización» de ese acto real y que por ello ha de reunir los mismos requisitos que el acto real a que se refiere.
Debe ser formalizada por quien sea propietario del terreno y en tal sentido es un acto de riguroso dominio.
No están legitimados para ello:
- Los titulares de derechos reales, salvo el titular del derecho de superficie, cuyo contenido es precisamente edificar sobre o bajo suelo ajeno. Respecto al titular del derecho de vuelo, al implicar modificación en elementos comunes, requerirá el consentimiento de los demás dueños, planteándose únicamente el problema del valor que ha de darse al otorgamiento de la facultad para que efectúe la declaración él solo en el futuro, que si no viene acompañada de una determinación de cuotas o reglas para su determinación Page 1126 automática no parece factible que tenga efectos la concesión de tal facultad por la implicación de la obra nueva con la propiedad horizontal.
- En caso de comunidad de bienes se requiere el consentimiento unánime de todos los copropietarios (art. 397 CC).
Esto es evidente tratándose de comunidades ordinarias entre extraños (que no sean marido y mujer) y también en el supuesto de comunidad entre cónyuges en pro indiviso por tratarse del régimen de separación de bienes.
Una antigua Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 1917 entendió que podía ser realizada por cualquiera de los copropietarios, pero se trata de una resolución dictada cuando todavía no estaban vigentes los actuales preceptos sobre inscripción de declaración de obra nueva dentro de los preceptos de...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba