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Resolución de 20 de abril de 1988. BOE de 19 de Junio

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Vincent
AutorFernando Acedo-Rico Henning
Páginas613-626
Comentario -

Deben distinguirse en esta resolución tres apartados: 1. Validez de la compra-venta. 2. La condición resolutoria como garantía del pago del precio aplazado. 3. La caducidad, la prescripción y el Registro de la Propiedad.

  1. Validez de la compra-venta. El supuesto de hecho que determina la posterior Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante DGRN) es la celebración de un contrato de compra-venta el 3 de abril de 1978 entre los cónyuges don Jesús de Ydoate y Ortiz de Villajos y doña Gloria Muñoz Melero y los hermanos Díaz Martín y "Diazlez, Sociedad de Responsabilidad Limitada" por el cual los primeros compran dos locales comerciales, cuatro pisos y previa segregación, una parcela de terreno. Sin perjuicio de los problemas que se plantean en los números dos y tres de este comentario y que analizaremos posteriormente, la compra-venta es perfectamente válida al cumplirse los requisitos señalados por nuestro Código Civil (art. 1.261), para la validez de los contratos:

    a) Existencia de consentimiento válido y eficaz por parte de comprador y vendedor.

    b) Objeto cierto y determinado. Dos locales comerciales, cuatro pisos y una parcela de terreno.

    c) Causa onerosa, en virtud de la cual los cónyuges adquieren la propiedad del objeto del contrato a cambio de un precio cierto y determinado, aunque no distribuido entre las fincas vendidas.

  2. La condición resolutoria como garantía del precio aplazado.

    a) La condición resolutoria constituye un elemento accidental del contrato de compra-venta o, por el contrario, se transforma en elemento esencial del mismo.

    Ennecerus y NIPPERDEY son partidarios de entender la condición resolutoria como un elemento integrado dentro del negocio jurídico principal formando un todo inseparable que "no puede descomponerse en una determinación principal y en una determinación accesoria y por ello prefieren calificar a la condición de limitación añadida a una declaración de voluntad". Por otra parte, y siguiendo a Roca Sastre "La condición es una modalidad que como elemento ACCIDENTAL o ACCESORIO se interfiere por voluntad de las partes o del disponente a la estructura propia de un negocio jurídico." Entiende el citado autor que es precisamente la accidentalidad el carácter que distingue a la condición resolutoria de la conditio iuris.

    En mi opinión, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su párrafo segundo ("Naturaleza, extensión y condiciones suspensivas...

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