Resolución de 2 de octubre de 2006 (B.O.E. de 9 de noviembre de 2006)
| Autor | Víctor Alonso-Cuevillas; Pablo Gómez |
| Cargo | Notario de Lleida; Notario de Manacor |
| Páginas | 211-225 |
Es inscribible la cláusula de vencimiento anticipado de una segunda hipoteca en caso de subrogación (activa) de otra entidad en la primera hipoteca.
I. El supuesto de hecho no puede ser más habitual en los tiempos que corren de refinanciación con garantía hipotecaria. Un particular, que ya concertó en su día un préstamo hipotecario, conviene ahora una segunda hipoteca con la misma entidad de crédito. Ésta accede y, a pesar del disfavor que le merecen las segundas hipotecas, no exige el pacto de igualdad de rango, con objeto de evitar gastos al prestatario. Pero, para asegurar de algún modo si situación, introduce una causa de vencimiento anticipado del préstamo, del siguiente tenor: "Debido a que la presente segunda hipoteca se ha concedido por (la entidad Page 219 de crédito) en consideración a que la primera hipoteca es de la misma entidad, y al no haberse pactado la igualdad de rango por el deseo de evitarle gastos adicionales a la parte prestataria, se pacta como causa especial de vencimiento anticipado la subrogación de otra entidad en el préstamo garantizado con la primera hipoteca, de conformidad con la Ley 2/1994 de 30 de marzo".
La Registradora inscribe la hipoteca, si bien deniega el acceso de esta cláusula al Registro, con la siguiente argumentación: "No es inscribible la causa de vencimiento anticipado letra G del pacto Sexto Bis, pues perjudica a futuros adquirentes de la finca (artículo 6.2 del Código Civil), suponiendo para ellos una limitación que excede de los límites de la autonomía de la voluntad (artículo 1.255 del mismo Código) y contraria a una norma imperativa, la Ley 2/1994, de 30 de marzo, cuyo objeto es permitir a cualquier persona que haya obtenido un préstamo lograr una mejora en el tipo de interés y en el plazo de amortización".
Curiosamente la entidad de crédito no recurre, sino que lo hace el Notario autorizante de la escritura, Ricardo CABANAS TREJO, y la Dirección General estima el recurso.
II. En los contratos de financiación, cuyo paradigma es el préstamo, el elemento temporal (plazo) es fundamental. El deudor recibe el dinero, con obligación de devolver, posteriormente, otro tanto de la misma especie y calidad, con sus correspondientes intereses. El plazo se presume establecido en interés de ambos (1127 Cc). De hecho, el acreedor suele establecer algún tipo de comisión si el deudor amortiza anticipadamente. No obstante, para evitar que el transcurso del tiempo pueda jugar en contra del acreedor y mermar sus garantías, si la situación patrimonial del deudor empeora después, el deudor pierde el derecho al plazo en los casos del art. 1129 Cc.
Cuando la obligación está garantizada con hipoteca, se ha planteado tradicionalmente la posibilidad de acceso de las causas de vencimiento anticipado al Registro de la Propiedad. De hecho han sido muy abundantes las Resoluciones dictadas por la Dirección General con objeto de deslindar las cláusulas inscribibles, de las que no lo son, o por carecer de trascendencia real, o por ser contrarias a algún precepto hipotecario, o por inconcreción... Tal proliferación de resoluciones en la materia hizo frecuentes los artículos doctrinales al respecto, especialmente los dedicados a sistematizar las cláusulas declaradas inscribibles o no por la Dirección General.
El último sobresalto en esta materia lo proporcionó la STS de 27-3-1999, que declaró ineficaz el pacto de vencimiento anticipado por falta de pago, considerando que el art. 1129 Cc suponía un numerus clausus de supuestos de vencimiento anticipado, sin que pudiesen pactarse otros distintos. Afortunadamente, la LEC de 7-1-2000 corrigió esta situación, admitiendo expresamente el pacto. Así, el art. 693.2 LEC señala: "Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de alguno de los plazos diferentes y este convenio constase inscrito en el Registro". A propósito de este precepto, Elías CAMPO VILLEGAS señalaba acertadamente:
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Que su ubicación en sede de ejecución hipotecaria no implica que no quepa pactar lo mismo en cualquier otra obligación, ni que en esos otros ámbitos pueda ser eficaz sin necesidad de inscripción en el Registro.
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Que el hecho de que sólo se refiera a la falta de pago no excluye la admisibilidad de otras causas de vencimiento anticipado (así lo confirma la presente Resolución en el fundamento 3º.a).
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Que la inscripción de este pacto no es constitutiva, ni obligatoria, sino un requisito de eficacia frente a terceros desconocedores del convenio. Lo mismo puede decirse en general de los efectos de la inscripción respecto de los pactos sobre vencimiento anticipado. Es decir, que la falta de constancia registral es irrelevante inter partes, diga lo que diga el art. 130 LH.
III. En cuanto al acceso de estas cláusulas al Registro de la Propiedad, ya hemos señalado que la Dirección General ha ido perfilando cuándo son inscribibles y cuándo no. En particular, ha rechazado aquellas cláusulas que pudieran restringir la libertad del deudor para contratar libremente sobre sus bienes. Al respecto, debe tenerse en cuenta:
- El art. 27 LH veda la inscripción de las prohibiciones de disponer establecidas en actos a título oneroso entre los cuales se encuentra, desde luego, la constitución de hipoteca.
- El art. 107.3 LH declara hipotecables: "Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar".
De ambos preceptos se deduce la inadmisibilidad registral de los pactos encaminados a limitar al deudor su posibilidad de transmitir su derecho y de hipotecarlo (RRDGRN 30-6-1913, 25-11-1935...
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