Resolución de 19 de noviembre de 1996, BOE de 25 de diciembre
| Autor | Francisco Javier Gómez Galligo |
| Páginas | 1845-1871 |
Queda zanjada aquí la controversia doctrinal sobre los efectos automáticos de la cláusula resolutoria explícita pactada al amparo del artículo 1.504 del Código Civil.
La tesis de que el automatismo de la condición resolutoria explícita implica la extinción inmediata de los asientos registrales, bastando al efecto el Page 1866 título que lo motivó junto con el requerimiento de pago (como literalmente interpretado podría pensarse que resulta del tenor del artículo 59 del Reglamento Hipotecario), ha sido matizada por la jurisprudencia civil y registral La jurisprudencia civil entiende que el artículo 1 504 CC es aplicación específica del artículo 1.124 CC, el cual exige ineludiblemente que el que pretenda la resolución haya cumplido las obligaciones que a él le incumben (SSTS 22/ 10/1985, 30/6/1986, 13/3/1990, 22/5/1991, 9/5/1994, etc.) y que la facultad resolutoria del artículo 1 504 CC en el especial supuesto de venta de bienes inmuebles con precio aplazado requiere que el comprador haya incidido en un incumplimiento deliberado, pertinaz, injustificado y definitivo de su obligación de pago del precio que frustre el fin del contrato (SSTS 20/6/1990, 25/ 1/1991, 28/9/1992, 16/11/1993, 24/10/1995, etc.), de manera que la declaración de resolución por parte del vendedor operará si es aceptada por el comprador, pero exigirá una declaración judicial de su procedencia si el comprador la impugna (SSTS 14/4/1990, 30/3/1992, 15/6/1993, etc.).
Paralelamente la doctrina de la DGRN ha interpretado restrictivamente la operatividad de la facultad resolutoria explícita, considerando que se trata de un sistema de autotutela que debe ser examinado con cautela (RDGRN 17/11/ 1978), excluyendo su aplicación automática cuando el deudor en el requerimiento de pago manifiesta que no se allana y exigiendo que el Registrador compruebe la consignación por parte del vendedor de la totalidad del precio pagado por el comprador, sin que pueda disminuirse nada en base a una cláusula penal (RDGRN 29/12/1982), poniendo a disposición del comprador todas las letras de vencimiento posterior para evitar una doble ejecución (RDGRN 17/9/1987 y 4/2/1988). La más reciente jurisprudencia registral insiste en la necesidad de consignación total por parte del vendedor de lo percibido para poder reinscribir a su nombre la finca (RDGRN 5, 6 y 7/2/1990), afirmando la imposibilidad de pactar la devolución del principal sin los intereses cuando éstos también estén garantizados con la condición resolutoria (RDGRN 8/10/1991).
La Resolución de 19 de noviembre de 1996 aclara además que no sólo es el comprador el que tiene que consentir o en su defecto que sea el Juez en procedimento dirigido contra él quien declare la procedencia de la resolución, sino que también tienen que consentir, o en su defecto ser parte en el procedimiento (bien directamente bien a través de la anotación preventiva de la demanda), los titulares de asientos posteriores que traigan causa del comprador.
Conviene a este respecto recordar lo que ya sosteníamos al comentar las Resoluciones de 5, 6 y 7 de febrero de 1990 y 8 de octubre de 1991 en el Boletín del CEHC número 34 de marzo de 1992 que reproducimos a continuación:
Repercusiones de las resoluciones de febrero de 1990 y octubre de 1991 acerca de la condicion resolutoria -El objeto de las presentes líneas es resumir los criterios que por aquél se expusieron (muy próximos a los defendidos por el Notario Martínez Sanchiz en su trabajo sobre «El deterioro del pacto resolutorio en la jurisprudencia registral» en el Anuario de Derecho Civil, octubre-noviembre de 1989), y por otra parte mantener una posición crítica respecto de los mismos, así como destacar cómo las recientes resoluciones de la Dirección General de los Registros sobre la materia no sólo no han sido interpretadas como un avance en la posición notarial, sino más bien todo lo contrario: Page 1867 como un paso más en la interpretación restrictiva del automatismo de la cláusula resolutoria Ello sin perjuicio de que las citadas resoluciones hayan incidido -innecesariamente- en el tema de la caliñcación registral, restringiendo su ejercicio en materia de posiciones contractuales abusivas, como luego veremos
I) La posición notarial podría resumirse en los siguientes puntos:
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La cláusula resolutoria no es un propio derecho real, ni una condición en sentido técnico, sino una facultad resolutoria reconocida al vendedor.
Tal facultad resolutoria no es una garantía del precio aplazado, sino una garantía de la equivalencia de las prestaciones.
2° No cabe, en consecuencia, aplicar por analogía a la cláusula resolutoria preceptos dirigidos a la hipoteca, corno la consignación a que se refiere el artículo 175.4.° RH.
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La resolución -una vez notificada- opera automáticamente, de manera que incluso cuando el Tribunal Supremo considera necesario acudir a la vía judicial por existir oposición del comprador, la sentencia se considera declarativa de una resolución ya producida.
El citado automatismo no sólo se deriva del 1.504 CC, sino también del 1.123 CC, -aplicable a la materia, más que el 1.295 CC.
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En consecuencia, dado que la resolución es automática, deberá procederse a la reinscripción inmediatamente, con los solos requisitos exigidos por los artículos 1.504 CC y 59 RH -notificación y título- sin añadir ninguno más, ni siquiera la consignación.
La devolución del precio por el vendedor y de la posesión por el comprador son tan sólo aspectos obligacionales-obligaciones derivadas de la pérdida del dominio- que quedan al margen del Registro
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Se critica la campaña existente en la doctrina y la jurisprudencia que tiende a limitar los efectos del artículo 1.504 CC, por dos vías: exigiendo la resolución por el Juez si las partes no llegan a un acuerdo y admitiendo la posibilidad de conceder nuevo plazo al demandado, a pesar de que exista requerimiento, para que pueda pagar antes de decretar la resolución Todo ello se considera fruto de la indebida aplicación de la doctrina del artículo 1.124 CC, al régimen del 1 504 CC.
Consecuencia de ello es que la jurisprudencia registral haya llegado a exigir para verificar la reinscripción derivada de la resolución una voluntad deliberadamente rebelde al pago por el comprador (RDGRN de 29/12/1982). Frente a ello, Martínez Sanchiz y Martínez Gil defienden que el requisito subjetivo de la voluntad rebelde debe ser entendido en sus justos términos, como equivalente a incumplimiento propio y verdadero, de manera que no sólo procederá la resolución en caso de incumplimiento doloso por el comprador, sino también en caso de incumplimiento...
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