Resolución de 18 de noviembre de 2005 (B.O.E. de 10 de enero de 2006)
| Autor | Pablo Gómez Clavería |
| Cargo | Notari de Lleida |
| Páginas | 181-195 |
COMENTARIO
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Apareciendo una finca inscrita a favor de tercero que no ha sido parte en el procedimiento, y sin que haya una anotación preventiva de demanda que afecte a dicho tercero, no puede inscribirse la escritura otorgada por el Juez en ejecución de sentencia.
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Podemos reducir los hechos de esta larga Resolución a lo siguiente:
Una sociedad "X", es titular de un solar sobre el que existe un edificio en avanzado estado de construcción, pese a lo cual, la obra nueva no consta en el Registro. La sociedad "X" se encuentra en una difícil situación económica, que desemboca en su quiebra.
Como consecuencia del impago de unos créditos salariales, se embarga el solar, que sale a subasta donde, tras una cesión del remate, es adjudicado a cuatro personas físicas.Page 191
Pero, al parecer, lo escaso del precio satisfecho lleva a otros acreedores y a los propios órganos de la quiebra de la sociedad "X" a intentar que se declare que en realidad sólo se embargó y salió a subasta el suelo, no el edificio, por lo que éste sigue perteneciendo a la sociedad "X".
Esta pretensión es estimada por sentencia de primera instancia, ratificada en apelación por la Audiencia Provincial, que deviene firme.
Pero al presentarla a inscripción en el Registro de la Propiedad, resulta que la propiedad de la finca (el suelo es lo único que consta) consta inscrita a nombre de una sociedad "Y", por aportación de las personas físicas que habían adquirido en la ejecución del embargo. También consta una hipoteca constituida por "Y", así como una anotación de demanda derivada de otro procedimiento distinto, en el que la sindicatura de la quiebra pretende se declare la nulidad de la aportación a "Y".
El Registrador opone los siguientes cuatro defectos:
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"Y", actual titular registral, no ha sido demandada en el procedimiento que nos ocupa, en el que tampoco hay anotación de demanda que le afecte.
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La sentencia establece una especie de "dominio dividido", sin determinar en qué consiste, por lo que su inscripción sería contraria al principio de determinación.
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La constancia de la obra nueva está sujeta a los requisitos generales, derivados de la legislación urbanística y del R.D. 1093/1997.
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La sentencia ha sido dictada en rebeldía de alguno de los demandados, lo que sujeta su constancia registral al régimen previsto en el art. 524.4 LEC.
La Dirección General desestima, con razón, el recurso interpuesto en cuanto al primer defecto, único que considera efectivamente recurrido. En todo caso, como luego iremos viendo, creo que el recurso no podría haber prosperado respecto a ninguno de los defectos señalados en la nota de calificación, que la propia Resolución elogia, merecidamente.
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En cuanto al defecto señalado en primer lugar, único al que se refiere el Centro Directivo, no parecen necesarios muchos comentarios. No cabe cancelar la inscripción vigente de dominio, así como una hipoteca que constituida por los actuales propietarios, si el procedimiento se ha seguido contra unos titulares anteriores y no había constancia registral alguna de la demanda, por medio de la correspondiente anotación preventiva.
Ya dije algo sobre esta cuestión en el comentario a la RDGRN 19-4-2005 (publicada en La Notaría, número de mayo de 2005), y por no repetirme resumo:
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En el orden procesal: en este caso la litis estuvo bien constituida porque, según parece, al tiempo de presentarse las demandas, la finca todavía no se había aportado a la sociedad "Y".
Posteriormente, cuando se hace la aportación, la parte adquirente debería haber comunicado dicha circunstancia al órgano que conocía del procedimiento, a fin de permitir la suce-Page 192sión procesal (17 LEC). Es verdad que tal comunicación hubiera revelado que la sociedad "Y" conocía el procedimiento, lo que le impediría ser tercero del art. 34 LH. Pero también es verdad que, dado que se trata de una sociedad formada por los propios aportantes, no hay que descartar que la presunción iuris tantum de buena fe de la sociedad "Y" pudiera destruirse...
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