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Resolución de 17 de enero de 1989

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Vincent
AutorJosé M. Martínez Santiago
Páginas227-280
Comentario

La doctrina que emana de esta Resolución enlaza directamente con la que estableció la DGRN el 18 de abril de 1986, que es aceptada expresamente por las partes.

Ya entonces la Dirección General partió de una interpretación muy restrictiva del artículo 47.3.° de la LAU, cuyo juego era evitar el fraude de los derechos del inquilino, considerando que en los casos de una disolución de comunidad, adjudicando pisos construidos en régimen de propiedad horizontal no sería necesaria la notificación a los inquilinos para inscribir dichas adjudicaciones. Presupuestos de dicha doctrina eran: que la comunidad constituida formaba una unidad patrimonial, la existencia de unos arrendamientos sujetos a la LAU y posterior a la comunidad y disolución de dicha comunidad adjudicándose a los copropietarios el pleno dominio de los distintos inmuebles que la integran.

Ahora, con la nueva Resolución, quizá podamos avanzar un paso más y suministrar criterios más objetivos para determinar, estrechándolo, el ámbito de aplicación del artículo 47.3.° de la LAU. Ello se haría necesario porque elementos como el fraude, la constitución temporal del arrendamiento o la especial naturaleza de una comunidad de bienes no parecen entrar dentro del ámbito de la calificación registral.

El problema se centra en la difícil armonización de los artículos 47.3.° y 50 de la LAU.

En efecto, del tenor literal del artículo 47.3.° LAU ("de igual derecho goza el inquilino en caso de adjudicación de viviendas como consecuencia de división de cosa común"), parece desprenderse una regla general que consideraría que en toda hipótesis de disolución de comunidad mediante adjudicación de vivienda habría lugar al retracto arrendaticio.

Así lo ha entendido parte de la doctrina que conciliaba este precepto con el artículo 50 LAU, que, como sabemos, concede preferencia sobre el arrendaticio Page 254 al retracto reconocido al condueño de la vivienda o local de negocio transmitido, considerando que el artículo 50 LAU era una excepción que sólo jugaba en caso de enajenación de una cuota indivisa a un extraño. Se trataría así de evitar una situación de indivisión, tradiaionalmente perseguida por antieconómica por nuestro ordenamiento, que se reproduciría si el retracto arrendaticio fuese preferente al del comunero.

Sin embargo, siguiendo la doctrina de la Dirección General, considero que el juego de los artículos vistos es bien distinto.

De hecho, el artículo 47.3.° de la LAU...

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