Resolución de 16 de septiembre de 1999 (B.O.E. de 9 de octubre de 1999)
| Autor | José-María Navarro Viñuales |
| Páginas | 171-216 |
COMENTARIO
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La presente R. se ocupa del ámbito de los negocios sobre rango registral siguiendo la línea ya establecida por la R. de 25 octubre 1979 (en la cual se establecía que el art. 241 RH sobre posposición de hipoteca es aplicable analógicamente a la condición resolutoria expresa inscrita en el Registro de la Propiedad).
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El Registrador de la propiedad consideró que la condición resolutoria no configura un derecho real de garantía, sino que es una obligación personal accesoria entre los contratantes (su carácter es obligacional, no real). Por ello, continúa, lo que se inscribe no es la condición sino el derecho del adquirente sujeto o limitado por la mencionada condición resolutoria.
De esta forma cabe afirmar lo siguiente:
- La condición resolutoria no ingresa en el Registro como un derecho real inscribible a favor del titular y, por tanto, carece de rango registral. Lo que accede al Registro es la titularidad del comprador condicionada al pago del precio aplazado.
- No cabe aplicar analógicamente el art. 241 RH a la condición resolutoria debido a que no existe identidad de razón entre ésta y la hipoteca.
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El Notario recurrente, además de recordar la citada R. de 25 octubre 1979, señaló que si la condición resolutoria accede al Registro queda sujeta al principio de prioridad (art. 17 LH) y por ello ostenta un rango del que puede disponer su titular. El Presidente del TSJ de Aragón confirma la nota del Registrador. El Notario apela el auto presidencial.
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La D.G. estima el recurso. La condición resolutoria expresa en garantía del precio aplazado, debidamente inscrita en el Registro, surte efectos frente a terceros (art. 11 L.H.); por ello, la facultad resolutoria del vendedor goza de rango registral, el cual puede ser objeto de posposición en favor de la hipoteca que se constituye (curiosamente no cita, ni siquiera en los vistos, el art. 241 RH).
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La valoración de la doctrina de la D.G. es muy favorable; de hecho confirma y posibilita lo que viene siendo práctica habitual en nuestros despachos, permitiendo la adecuada financiación de las compras por las entidades de crédito (siempre deseosas de que su hipoteca tenga rango de primera carga).
En mi opinión a lo dicho por la D.G. cabe añadir lo siguiente:
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Estamos ante un nuevo supuesto de equiparación, en cuanto a sus efectos, entre la condición resolutoria expresa inscrita y la hipoteca: el art. 241 RH, pese a sólo mencionar la hipoteca, es aplicable a ambas modalidades de...
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