Resolución de 16 de mayo de 1996

AutorJosé María Chico y Ortiz
Páginas177-188
Comentarios críticos

Cuando se planteó el tema del valor que las Resoluciones de la Dirección General podían tener en el ordenamiento español al ser consideradas como «jurisprudencia o doctrina jurisprudencial», se zanjó la cuestión en base de dos razones jurídicas: una, el alto prestigio alcanzado por la doctrina que de ellas emanaba y otra, porque Don Jerónimo -alma y vida de las mismas- apuntó certeramente que en ellas se trataba de resolver un problema de derecho, de juego constitutivo y transcendencia erga omnes limitado al solo efecto de inscribir o denegar o suspender el asiento solicitado, haciendo así realidad la predicción de la Exposición de Motivos de la primitiva Ley Hipotecaria que hablaba de «una jurisprudencia tan general como ajustada al espíritu de la Ley». Al abordar el comentario de esta Resolución de 16 de mayo de 1996 -una de las más extrañas por mí comentadas- se me hace muy cuesta arriba pensar que con ella se contribuye al alto prestigio de que Page 184 históricamente vienen gozando las mismas y eso que el tema central que se maneja es nada menos que el viejo problema de la «teoría del título y el modo» y el juego que en ella tiene el otorgamiento de escritura pública, según el artículo 1.462 del Código Civil Es Resolución anterior a la nueva etapa que se instaura con el nombramiento de un nuevo Director General.

No sé si es defecto del abreviado resumen que se ofrece en los argumentos del recurrente o es que alega cosas que, a mi entender, se apartan del verdadero problema que el caso encierra. La Dirección General, en la versión que tengo, de lo que antes se llamaba «considerando», del cuarto, salta al «siete» y me pone la duda de si hay más argumentos que los que la misma ofrece. Por ello, creo que es preciso descubrir si es inscribible ese contrato de permuta de solar por cosa futura, haciendo entrar al artículo 1 271 del Código Civil. Inmediatamente es preciso saber si las partes dan al otorgamiento de la escritura pública el efecto de entrega o tradición, conforme al artículo 1.462 del Código Civil Suponiendo que las partes no hayan pactado en contra -y es claro que sí lo hacen- la entrega del solar puede ser suplida por el otorgamiento de la escritura pública, pero parece no servir para hacer la entrega de los pisos que se están construyendo Esos cinco pisos que se están construyendo ¿los adquiere directamente la cedente del terreno o pasan a ser propiedad del constructor en base de una accesión? Si como parece afirmar la Resolución, los pisos han sido «ya adquiridos» por la cedente antes de estar terminados ¿cómo es posible que se inscriban a nombre de la sociedad constructora, si ya son de otro? ¿Por qué no se rechazó la inscripción de esos pisos a favor de la Sociedad constructora? Es una pena no tener el texto íntegro de la escritura, pero con los elementos que se nos brindan, vamos a intentar aclarar estos puntos, alguno de los cuales no pasan de ser marginales, pero no por ello dejan de ser importantes. Vamos a proceder por el orden indicado resumiendo las posiciones del recurrente, Registradora y Dirección.

A Contrato de permuta de solar por pisos futuros

Calificado el contrato como de «permuta» es claro que siendo históricamente el antecedente de la compraventa se rija por las tres normas propias que el Código le dedica y subsidiariamente por las de la compraventa (art 1.541 del Código Civil). Por ello estamos ante un contrato consensual, bilateral, oneroso, traslativo de dominio y exponente de la fórmula jurídica del cambio directo o de cosa por cosa. Puede admitirse también que a cambio de una cosa se dé otra y parte de dinero, problema que soluciona el artículo 1.446 del Código Civil. También cabe que se dé una cosa y se prometa entregar una «futura» (art. 1.271 del Código Civil).

En este último caso -que es el objeto del recurso- la doctrina no está muy conforme en denominar a este negocio jurídico como «permuta» y...

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