Resolución de 11 de mayo de 1978 (BOE de 20 de junio).
| Autor | Tirso Carretero García |
| Páginas | 919-932 |
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-El 5 de diciembre de 1975 don Zacarías Romero Martínez otorgó escritura autorizada en Murcia por el Notario don Aurelio Díez Gómez, de agrupación y modificación de propiedad horizontal de las dos siguientes fincas de su propiedad: Un edificio situado en el término de Murcia, partido de Santiago y Zaraiche, declarado inscrito como obra nueva y dividido horizontalmente en 30 locales o viviendas, entre las que se halla un local en planta de sótano y un local comercial, a los que se señala cuota en relación con el total del valor del edificio, y de otro edificio en el término municipal de Murcia, polígono de la Fama, declarado asimismo obra nueva, construido sobre solar adquirido al Ministerio de la Vivienda para hacer posible que el adquirente construyera la totalidad del edificio de protección oficial a que se refiere el expediente MUGI-1-16/62, que obtuvo cédula de calificación provisional con fecha 18 de noviembre de 1972, y cuya obra nueva consiste en la construcción de un sótano y de una planta baja;
Presentada en el Registro de la Propiedad número 1 de Murcia primera copia de la anterior escritura, fué calificada con nota del tenor literal siguiente: «Presentado nuevamente este documento respecto a la Agrupación de edificios que comprende, se deniega su inscripción:
Primero.-Porque constituido el primer edificio en régimen de propiedad horizontal, la agrupación no se contrae a los departamentos del mismo edificio.
Segundo.-Porque situado el segundo edificio en terreno destinado al polígono de la Fama, no se ha tenido en cuenta:
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Que los polígonos son unidades funcionales en espacio y volumen, con autonomía jurídica especial, y que supone, entre otros, un núcleo unitario de edificaciones y servicios.
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Que la agrupación pretendida modifica la delimitación de la parcela en que está situado el edificio y, en consecuencia, la del sector, la del polígono y la del plan parcial de urbanización, que la existencia de dichas unidades urbanísticas pone de manifiesto.
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Que la especial autonomía jurídica de los polígonos sólo se pierde para formar una unidad superior, mediante la agrupación de los mismos.
Tercero.-Porque no consta descrito el edificio resultante de la agrupación ni se observa lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, al haberse modificado el régimen constituido para el primero de los edificios.
Los defectos son subsanables, excepto el segundo. No es procedente la anotación preventiva».
El Procurador don Francisco Ponce Riaza, en representación de don Zacarías, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que en cuanto al primer punto de la nota cabe oponer la norma Page 921 contenida en el artículo 44 del Reglamento Hipotecario, que desarrolla el artículo 8.° de la Ley Hipotecaria, precepto este último que además, en su apartado 5.°, se refiere a la posibilidad de agrupación de locales de un edificio dividido horizontalmente; que es indiscutible que para dar cabida en el Registro a la escritura habrán de efectuarse más o menos operaciones, como, por ejemplo, cancelar las anteriores inscripciones del primer edificio y llevar a efecto otras, consecuencia de la agrupación y simultánea nueva división, pero que negar el acceso al Registro de la agrupación parece, en todo caso, inadecuado; que respecto al punto 2° de la nota, hay que declarar que no existe ninguna disposición de carácter general ni particular de tipo urbanístico que se oponga a la agrupación registral de las fincas que se pretende, y que las consideraciones del funcionario calificador en este punto no dejan de ser más que unas apreciaciones subjetivas sin el refrendo legal necesario para denegar la inscripción; que a la Administración le corresponde velar para que la actividad particular no suponga un atentado a los intereses públicos en materia de edificación y urbanismo, y para conseguirlo cuenta con la normativa necesaria contenida en planes u ordenanzas urbanísticas y con la intervención de los Organismos competentes en la edificación y uso del suelo, conforme al artículo 178 y siguientes de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976, que entran en juego con la exigencia de la preceptiva licencia cuya concesión corresponde a los Ayuntamientos, si bien su acción puede ser revisada por la jurisdicción contencioso-administrativa, y no por el Registro de la Propiedad; que sobre la importancia y alcance de la licencia municipal en esta materia deben citarse las sentencias de 27 de mayo y 14 de junio de 1967; que en los planes urbanísticos se señalan las condciones de uso, volumen, altura, etc., de cada zona, sector o polígono, sin que las normas y régimen aplicable a cada finca tenga que tener acceso al Registro de la Propiedad, por lo que el único requisito es cumplir la normativa correspondiente a la hora de edificar en cada porción de suelo, que no tiene que coincidir necesariamente con cada finca registralmente hablando, de suerte que cada finca puede tener, y de hecho lo tiene, regímenes o normas de edificación distintas; que el propietario afectado por distinta normativa en su finca no está obligado a dividirla formando dos regístrales, y de la misma forma fincas con distinto régimen urbanístico pueden agruparse a efectos regístrales; que en cuanto a la afirmación de la nota de que falta la descripción del edificio resultante de la grupación no se ajusta a la realidad, ya que tal descripción aparece en el número 11 del otorgamiento de la escritura recurrida; que el apartado 2° del artículo 5.° de la Ley de Propiedad Horizontal establece la necesidad de fijar en el título las cuotas de cada piso o local, precepto que ha sido cumplido en el supuesto debatido;
El Registrador informó: que en cuanto al primer defecto contenido en la nota, y en relación a lo preceptuado en el artículo 44 del Reglamento Hipotecario, ha de determinarse el verdadero concepto de edificio, que según la doctrina presupone necesariamente la idea de unidad, ya que si bien un edificio puede estar constituido por construcciones diversas, éstas han de formar necesariamente un todo orgánico, y que el recurrente para obviar las dificultades que al concepto de unidad ofrecía la existencia de dos edificios construidos sobre dos solares distintos que constituyen fincas regístrales diferentes, adquiridas en épocas distintas y de diferentes propietarios, acudió no a solicitar la agrupación de los edificios Page 922 referidos ya construidos según las escrituras presentadas, sino a la de los dos solares sobre los que, respectivamente, se construyeron ocupando la totalidad de los mismos, agrupación que se hace de los solares con sus edificaciones, sin tener en cuenta que ya no existía el solar o solares agrupados, puesto que el solar existe sólo hasta que se construye en él; que resulta claro que, en el caso debatido, existen dos edificios diferentes, colindantes entre sí, pero distintos e independientes, hecho que de por sí impide la agrupación, con el agravante de que uno de ellos está constituido en régimen de propiedad horizontal, cuyos departamentos independíenles de bajo y sótano quedan agregados o agrupados a los del mismo plano del otro edificio, compuesto tan sólo de sótano y bajo, agrupación que no se da dentro del mismo edificio, sino entre dos distintos; que tal pretensión es totalmente contraria a la Ley especial, que en su artículo 8.º establece que las divisiones y agrupaciones han de ser de un mismo edificio, precepto de carácter imperativo que no puede quedar al arbitrio de los interesados; que en cuanto al punto 2.° de la nota, son inoperantes las alegaciones del recurrente referentes a la Ley del Suelo, pues esta Ley no afecta a la cuestión debatida ni es aplicable a la enajenación de parcelas del Instituto Nacional de la Vivienda, regulada por el Decreto 1483/1966, de 18 de julio; que la parcela sobre la que se construye el segundo edficio fue vendida por el referido Instituto a don Zacarías Romero Martínez, como procedente del polígono de la Fama, por lo que está sometida a un régimen jurídico especial distinto al de la otra parcela a la que se trata de agrupar, imponiéndose al adquirente una serie de obligaciones que suponen limitaciones a su derecho de dominio cuyo incumplimiento puede originar la reversión de la parcela y del edificio construido sobre la misma a favor del Instituto; que estas limitaciones de dominio son motivo más que suficiente para impedir, por sí solas, la agrupación solicitada, de conformidad con las normas contenidas en el artículo 8.° de la Ley Hipotecaria, artículo 44 y siguientes del Reglamento y demás disposiciones concordantes; que en cuanto al tercer extremo de la nota hay que alegar que el párrafo 2° del artículo 5.º de la Ley de Propiedad Horizontal establece de forma imperativa que en el título de constitución de propiedad por pisos se fijará la cuota de participación correspondiente a cada piso o local, para cuya fijación se tomará como base la superficie de cada piso o local en relación con la total; que también en el artículo 3.°, apartado b), de la Ley se dice que a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble, que servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad; que lo preceptuado en estos artículos ha sido incumplido en la escritura de agrupación recurrida, y que por último el funcionario calificador reconoce que no existe el defecto de no haberse descrito el edificio, defecto que fue consignado en la nota por error;
El Notario autorizante de la escritura informó: que la agrupación cuya inscripción se deniega contempla el caso de dos fincas urbanas colindantes, que físicamente constituyen un solo edificio, caso al que se refiere el artículo 44, 1.°, del Reglamento Hipotecario; que es indiscutible que la finca resultante de la...
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