Resolución de 10 de diciembre de 2003 (B.O.E. de 13 de enero de 2004)

AutorGonzalo Freire Barral

COMENTARIO

La Resolución de 26 de junio de 1999, vino a determinar claramente que la delimitación del derecho de uso y disfrute exclusivos sobre una porción determinada de una finca rústica, implican una parcelación urbanística, puesto que supone, en realidad la división material del uso y disfrute de la misma, debiendo quedar sujeta, por tanto, a la correspondiente licencia o a la justificación de su innecesariedad.

Con posterioridad esta doctrina se repetiría en numerosísimas resoluciones del Centro Directivo, quedando hasta tal punto impregnada en la labor calificadora de los Registradores, que en ocasiones se sale del ámbito que le vio nacer, el de las fincas rústicas, esto es, el suelo no urbanizable, para extenderse incluso al suelo urbano. El propio artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, vino a sujetar a licencia los títulos de modificación de la división horizontal en los que se creaban más elementos privativos de los que figuraban en la declaración de obra nueva, si bien la Dirección General matizaría posteriormente el alcance de este precepto, entre otras en la Resolución de 15 de octubre de 2002, estableciendo que habrá de ser una norma con rango de ley la que determine que actos quedan sujetos a licencia, ley que habrá de provenir de la Comunidad Autónoma competente por razón del territorio de que se trate, de conformidad con el artículo 149.1.8º de la Constitución.

En la Resolución que nos ocupa, un matrimonio, que ostenta el pleno dominio de una determinada finca, decide otorgar lo que denominan una escritura de división horizontal tumbada, en la que se configura como anejo inseparable de los elementos privativos, «el uso y disfrute del espacio ajardinado que rodea la edificación». Esto choca con la calificación negativa del Registrador, que inspirándose en la jurisprudencia antes mencionada, deniega la inscripción entendiendo que existe una parcelación urbanística encubierta.

De entrada debe destacarse que no parece adecuado, trasladar sin más al ámbito del suelo urbano, una doctrina nacida en torno a la división de fincas rústicas, cuyo régimen esta presidido por el respeto a la unidad mínima de cultivo y la búsqueda de explotaciones rentables, razón por la cual las parcelaciones están prohibidas en esta clase de suelo.

En el suelo urbano, por contra, el control esencial sobre el nacimiento de un núcleo de población, esto es, sobre la posibilidad de la parcelación urbanística, se centraría en la propia licencia de obras...

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