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Resolución de 10 de abril de 2002 (B.O.E de 4 de junio de 2002)

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Vincent
AutorIván-Emilio Robles Caramazana
Páginas131-136

COMENTARIO

El origen de la discusión que da lugar a la presente Resolución es una desproporcionada aplicación por la Registradora de la doctrina de la DGRN de que, por exigencias del principio de determinación, la cobertura hipotecaria respecto a los intereses delimita el derecho real de hipoteca, tanto respecto a terceros como entre acreedor y deudor, de modo que más allá del límite señalado en la constitución de hipoteca, los intereses no podrán ser ya satisfechos con cargo al precio de remate del bien hipotecado, aun cuando sean superiores los efectivamente devengados y exigibles en las relaciones personales acreedor-deudor.

Por su parte, la Registradora, con una inadecuada aplicación de la anterior doctrina, exige que el pacto de intereses variables (la conocida cláusula tercera bis) fije necesariamente un tope máximo a la variabilidad de los intereses del préstamo en las relaciones personales entre acreedor y deudor. Evidentemente, la DGRN declara que la obligación personal de intereses, de ser variables, no tiene por qué tener límite alguno; bastando que se señale el límite a efectos de la cobertura hipotecaria, lo que queda cumplido con la expresión de «a los únicos efectos de determinar un máximo de responsabilidad hipotecaria por interés».

Aprovechando que el presupuesto de la Resolución de la DGRN es su doctrina sobre la extensión objetiva de la hipoteca respecto a los intereses, expondré, como he apuntado en algún otro comentario, que nunca he llegado a comprender sus fundamentos legales y, en particular, el por qué de que la delimitación de la hipoteca por razón de intereses juegue necesariamente también entre deudor y acreedor, cuando no hay terceros.

Al respecto, entiendo que la hipoteca, la constituyen las partes y la regula el legislador, para garantizar el «total» pago dinerario de cualquier obligación (artículo 104 LH y 1.857 1° del Ce), de suerte que si no es satisfecha por el deudor, pueda el acreedor hipotecario vender la finca, y con el precio cobrarse «la totalidad» del importe de la deuda (artículos 1.156 1°, 1.157 y 1.858 del CC), sin que, en principio, deba establecerse restricción o limitación de clase alguna. Ahora bien, cuando al tiempo de constitución de la hipoteca se desconoce la existencia y cuantía de la obligación asegurada, el principio de especialidad y determinación, destinado a proteger la posición de los terceros, exige que se fije una cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria. Si hay terceros...

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