Resolución de 1 de junio de 1989
| Autor | Rosa Navarro Díaz Vicente Carbonell Serrano |
| Páginas | 257-288 |
La DGRN, al examinar el alcance del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, distingue dos cuestiones:
- Naturaleza jurídica de la "afección real", y
- Operatividad de la misma.
El primer problema lo resuelve considerando tal afección como un "gravamen de carácter preferente", que conforma el contorno ordinario del ámbito de poder en que consiste el dominio de cada piso o local y que consta "suficientemente, aunque con cierta indeterminación" en la inscripción del régimen de Propiedad Horizontal.
Respecto a la operatividad de dicha afección real, resuelve que el momento determinante del cómputo de las cantidades garantizadas por la afección es el Page 264 de la interposición de la demanda en el juicio correspondiente; y qué exigencias de la seguridad del tráfico imponen la inmediata constancia registral de aquella a través de anotación preventiva de dicha demanda o de anotación preventiva embargo preventivo, en los casos en que proceda, dado que la falta de constancia registral motiva que las cantidades reclamadas van perdiendo cobertura a medida que transcurre el tiempo.
La doctrina de la Resolución que estudiamos reitera criterios ya contenidos en las Resoluciones de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987. La última de ellas fue estudiada detalladamente por Juan Pablo Ruano en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, número 580.
En este trabajo formulamos una interpretación distinta de la naturaleza jurídica de la afección real prevista por el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal y una correlativa operatividad diferenciada de la que patrocina el Centro Directivo.
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo último párrafo ha sido adicionado por la Ley 2/1988, de 23 de febrero, establece:
"Serán obligaciones de cada propietario:
...Quinta. Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Al pago de estos gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente, estará afecto el piso o local, cualquiera que fuere el propietario actual y el título de su adquisición, siendo este crédito a favor de la Comunidad de Propietarios preferente a cualquier otro, y sin perjuicio de las responsabilidades personales procedentes.
En la escritura por la que se transmita el piso o local a título oneroso deberá el transmitente declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos o, en su caso, expresar los que adeudare; el transmitente a título oneroso, quedará sujeto a la obligación legal de saneamiento o por la carga no aparente de los gastos a cuyo pago esté afecto el piso o local."
El artículo 20 del mismo texto normativo añade:
"Las obligaciones a que se refiere el número quinto del artículo 9, serán cumplidas por el que tenga la titularidad del piso o local, en el tiempo y forma determinada por la Junta. Si no lo hiciere, será requerido de pago en forma fehaciente, y de no verificar éste en el plazo de quince días, se le podrá exigir por la vía judicial."
El significado de la afección real que consagra la Ley de Propiedad Horizontal no es pacífico en la doctrina.
Page 265Ventura Traveset precisa que esta afección es distinta a la hipoteca legal preferente que establece la Ley Hipotecaria en los números 6 y 7 del artículo 168. Añadiendo que no es obstáculo para su operatividad el que la finca haya pasado a poder de un tercer adquirente, si bien matiza que es necesario...
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