Las reservas y el Registro de la Propiedad
| Autor | Ginés Cánovas Coutiño |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 855-874 |
Page 855
Antes de la Ley Hipotecaria, como pone de relieve Juan Vallet de Goytisolo, en la reserva clásica las enajenaciones de inmuebles reservables hechas por el reservista no eran nulas ipso iure: Se convalidaban totalmente si le premorian todos los descendientes del anterior matrimonio. Y en vida de aquél carecían éstos de acción para impugnar sus disposiciones; de modo que sólo después de su muerte podían reivindicar los inmuebles enajenados.
Los autores de la Ley Hipotecaria de 1861, al examinar el problema, dijeron en su Exposición de Motivos, sin duda para advertir a los adquirentes y proteger a los reservatarios, que se debía «hacer constar la cualidad de los bienes reservables en las adquisiciones respectivas de dominio, para que, apercibidos los adquirentes, sepan la reserva a que están afectos los inmuebles».
Por su parte, el Código Civil, respecto a la enajenación de inmuebles reservables por el bínubo, dice, en su artículo 975, que «subsistirá únicamente si a su muerte no quedan hijos ni descendientes legítimos del primero, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria».
Desde la aparición del Código se polemizó acerca de la posibilidad de que la enajenación de los inmuebles por el reservista fuera plenamente eficaz.Page 856
La cuestión es de interés práctico. Si se tratase de una situación rescindible-señala con acierto Vallet-, al consumarse la reserva no podría ejercitarse la acción rescisoria sin hacer previa excusión da los bienes del reservista (art. 1.294 Código Civil), y caducaría a los cuatro años del fallecimiento de. éste (art. 1.288). De tratarse de una anulabilidad, se daría el mismo plazo de. caducidad (art. 1.301). Rechazados ambos criterios, como los de nulidad relativa y absoluta 1 de los actos dispositivos del reservista, nos encontramos todavía con el de Marín Monroy, que estima se produce «una reducción temporal del dominio adquirido al reservista, que queda limitado a la vida de éste», y el que ha hecho más fortuna-patrocinado, además, por el Tribunal Supremo, en sentencia 9 febrero 1924 y 30 noviembre 1953, y por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en Resoluciones de 2561892, 1061924 y 29121931-de estimar sometidas a condición resolutoria las enajenaciones hechas por el reservista, en virtud de la cual serán revocables en el caso de que los reservatarios sobrevivan a aquél.
Tampoco le satisface este criterio o posición a Vallet, ya que -según él-la técnica de la resolución no expresa más que una imagen aproximada, pero no rigurosamente exacta, del fenómeno ocurrido, pues la no subsistencia de la enajenación depende de la sujeción que sufre el sujeto disponente. La enajenación no subsiste porque se lo impide la sujeción que limita el poder dispositivo del sujeto, es decir, un elemento intrínseco y no meramente marginal del acto dispositivo, y depende sólo mediatamente-y no inmediatamente, como en la condición-del hecho ulterior de premorir el reservista. Además, tampoco los efectos corresponden a los de la resolución: fundamentalmente porque la enajenación del reservista no se deshace (resuelve), sino que termina su eficacia (no subsiste)-sin perjuicio de las acciones que al adquirente, perjudicado por la no subsistencia le correspondan enPage 857 cada caso contra los herederos del reservista transferente-, lo cual da lugar a efectos diferentes a los de la resolución, verbigracia, en cuanto al abono de expensas, que no se debe regir por el artículo 1.122, número 6.n del Código Civil.
De acuerdo, pues, con lo precedentemente expuesto, para Vallet la adquisición de los bienes por los reservatarios no supone retroacción de la enajenación, sino únicamente su ineficacia a partir de la muerte del reservista, en cuanto sea reclamada por los reservatarios.
Se trate de resolución o ineficacia de la enajenación efectuada, la coletilla final del artículo 975 del Código Civil: «.sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria», ¿puede cambiar de tal modo lo expresado que llegue al extremo de debilitar la posición de los reservatarios cuando los inmuebles estén inscritos?
¿Supone que el no reflejo registral de la reserva influye de tal suerte en la dinámica de los derechos: el del adquirente del reservista y consiguiente proyección al consolidar el suyo el reservatario, hasta incluso hacer el de este último prácticamente desaparecer, y ello prescindiendo de las normas que precisa para su salvaguardia todo adquirente hipotecario conforme al precepto primerísimo, fundamental, del artículo 34 de la Ley?
Una importante dualidad se observa-escribe Vallet-para explicar la llamada que el artículo 975 hace a la Ley Hipotecaria.
Unos autores-todos los que invocan el artículo 34 de aquélla, unido o no a otros preceptos de la misma-justifican la salvedad final del artículo 975 del Código Civil por el «.juego de la fe pública registral. Así, Roca Sastre dice que: «si no consta registrada la reserva entonces habrá que distinguir según que el adquirente en la enajenación o gravamen sea tercero protegido por la fe pública registral o no, pues en el primer caso su adquisición es firme y no puede ser perjudicado por los efectos resolutorios de la reserva; en cambio, si no reúne los requisitos de la protección registral al surtir efectos la reserva, perderá su adquisición o derecho real, como en el caso en que los inmuebles reservables no resulten inscritos». Y Manresa escribió que: «cuando no consta ni por nota, ni por la inscripción de enajenación, que los bienes enajenados son reservables, el tercero que inscriba inscribe bien y perjudica a los hijos, y esto, aunque el acto inscrito se considere nulo, porPage 858 mediar engaño al ocultar la verdadera naturaleza de los bienes o por transmitir el dominio absoluto «1 que no es dueño, siempre que la adquisición hubiere sido motivada por un titulo oneroso, pues si bien la inscripción no convalida los actos nulos con arreglo a derecho, ese tercero adquirirá de quien según el Registro tenía derecho a ello, y su título no puede invalidarse, según el articulo 34 de la Ley Hipotecaria, aunque después se anulase o resolviese el derecho del enajenante, por causas que no resultaban claramente del mismo Registro».
Pero, en contra se ha afirmado que la referencia del articulo 975 apunta a la ineficacia en perjuicio de tercero de las acciones rescisorias o resolutorias que deban su origen a una causa que no conste explícitamente en el Registro. Morell, con este criterio, entendió que si la reserva no consta de modo alguno en el Registro, «el que adquiere inscribe puramente, y su titulo perjudica a tercero, según el artículo 23 (hoy 32), por lo que la enajenación subsiste, y no puede entablarse contra él la acción resolutoria, según terminantemente preceptúa el artículo 36 (hoy 37). A este caso parecen referirse principalmente las palabras «sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria», porque es la ver, dadera excepción de la regla general». Y Mucius Scaevola precisa que: «Si, pues, el comprador del inmueble enajenado, no estando él mismo anotado marginalmente como reservable, inscribió oportunamente su derecho, en nada podría perjudicarle la facultad de anulación que se establece en el artículo 975 del Código, a excepción de los dos casos que menciona la mentada Ley: el haberse rescindido la enajenación como hecha en fraude de acreedores, habiéndolo sido a título gratuito, y el haber sido cómplice del fraude el tercero contra quien se ejercite la acción». Es decir comenta Vallet, anticipando su posición al respecto-que no basta el conocimiento por el tercero-como en el supuesto del articulo 34 de la Ley Hipotecaria-, sino que hace falta su complicidad en el fraude, para que le afecte la reserva que no consta en el Registro 2.Page 859
No era inconsecuente Morell, por cuanto para él los artículos 33 y 34 (de la Ley de 1909) se ocupan de los actos nulos, mientras que los 36 al 38 de los que puedan dar lugar a acciones rescisorias y resolutorias.
Y es que, como señala Roca, de los artículos 23, 29, 31, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 77, 144, 156 y otros de aquella Ley se desprendía la norma de que el tercer adquirente únicamente tenía que atenerse o preocuparse de lo que constaba en los asientos regístrales, de modo que frente a él solamente lo que el Registro expresaba podía afectarle, debiendo considerarse inexistentes o inoperantes, respecto de terceros, los títulos no registrados, los Derechos reales no mencionados al menos, las acciones o posibilidades de nulidad, rescisión, resolución, revocación o de otra clase, no reflejados en el Registro mediante anotación preventiva, condición transcrita, o causa explícitamente consignada, y los hechos o actos no registrados en virtud del correspondiente asiento de inscripción, anotación, cancelación o nota marginal o por medio de una mención o reserva autenticada.
En esta materia fundamental, la Ley se resentía de aquel método analítico, casuístico, detallista, fragmentario y reglamentario adoptado por los legisladores de 1861, del cual se venía a decir que respondía a la finalidad de facilitar mejor la comprensión de una materia nueva taita de precedentes en nuestro Derecho anterior, y que en rigor obedeció a la circunstancia de no existir ideas bien consolidadas acerca del sistema que se instauraba, lo que imponía ciertas reticencias y cautelas en la formulación legal y dejaba para otros tiempos la construcción de un precepto decidido, claro y franco que comprendiera en toda su amplitud los efectos de la fides publiccu del Registro.
Por ello, y como señalaron los anotadores de Enneocerus, los tratadistas de la materia hipotecaria harto trabajo tuvieron con hacer la exégesis monstruosa de preceptos como los citados, resinPage 860tiéndose-decimos nosotros-la jurisprudencia de esa inseguridad. Es el caso de las sentencias de 21 de noviembre de 1902, en la que se afirma que el derecho del articuló 811 crea en cierto modo una acción real persecutoria de los bienes, y la de 20 de...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba