Las reservas de aprovechamiento y su inscripción en el Registro de la Propiedad
| Autor | Vicente Laso Baeza |
| Cargo | Laso & Asociados Despacho Jurídico y Urbanístico |
| Páginas | 1604-1615 |
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El recurso que dio lugar a la Resolución comentada trae causa de la suspensión de la inscripción de una escritura de cesión a favor del Ayuntamiento de Valencia de una porción de suelo destinada a viales, escritura en la que no compareció este último y a la que no se unió documento alguno de aceptación por su parte, constando en ella, entre otras, la siguiente condición: «El Ayuntamiento se compromete a computar la superficie ahora cedida para verificar en el futuro el cumplimiento de la normativa urbanística reguladora de la cantidad mínima de terreno de cesión a incluir en actuaciones urbanísticas que Don... o Doña... designen ante el Ayuntamiento, en el momento que consideren oportuno en beneficio propio o de terceras personas y hasta que dichas cesiones parciales totalicen la superficie cedida».
La anterior escritura se presentó junto a una instancia en la que se solicitó la constancia registral de la reserva de aprovechamiento urbanístico que según la recurrente se pactaba en ella, señalándose como defectos impeditivos de la inscripción los siguientes:
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La ausencia de certificación administrativa de la que resultara la aceptación municipal de la reserva de aprovechamiento urbanístico.
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La falta de previsión expresa en la escritura de cesión de la reserva de aprovechamiento, a cuyo fin la obligación de la reserva de aprovechamiento exigiría la rectificación del título con el consentimiento del Ayuntamiento y de los herederos de los titulares así como la definición del aprovechamiento en unidades de aprovechamiento aprobadas.
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La falta de trascendencia real de la obligación de ceder al Ayuntamiento la finca en cuestión por tratarse de una mera obligación personal y la consiguiente imposibilidad de su acceso al Registro de la Propiedad de conformidad con el artículo 98 de la Ley Hipotecaria.
Sucesivamente, la Resolución de 22 de julio de 2016 pasa a reiterar la posición de la Dirección General en relación con el aprovechamiento urbanístico1 ya reflejada en Resoluciones de 23 de octubre de 2001, 30 de mayo de 2009, 14 de junio de 2011, 13 de abril de 2016 así como en la más reciente de 17 de marzo de 2017.
A estos efectos y aun no siendo objeto de cita en la Resolución por limitarla a las Sentencias de 22 de junio de 1981 (RJ 1981, 2728), 4 de mayo de 1982 (RJ 1982, 3114) y de 6 (RJ 1993, 1591) y 15 de marzo de 1993 (RJ 1993, 1778), ha de resaltarse la relevante Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 1987 (Ar. 5532) en la que se manifiesta el reconocimiento del impacto generado por la técnica urbanística a partir de la identificada como «espiritualización, por decir mejor, la desmaterialización del derecho de propiedad, pues el suelo que pertenece a una persona es solo un dato para determinar el contenido del derecho», lo que entronca con las citadas Resoluciones de 14 de junio de 2011 y de 13 de abril de 2016 cuando, como también efectúa la de 22 de julio de 2016, afirman que
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«nada impide, en vía de principios, que sea el aprovechamiento, y no la finca, el objeto del negocio ni que el aprovechamiento se disocie de la propiedad de la finca de que procede».
Estas tres últimas Resoluciones dicen, así, que «los aprovechamientos urbanísticos, por lo tanto, son bienes jurídicos de contenido patrimonial actual e independiente y no simples derechos expectantes que hayan de concretarse en un fundo determinado, siendo derechos perfectamente transmisibles de forma aislada», de tal manera que, como resaltó la Resolución de 30 de mayo de 2009, «el concepto de finca inscrita hoy en día no se limita a su descripción perimetral, sino que abarca también su edificabilidad» dando lugar a lo que identificó como «concepción moderna de finca» hoy ya recibida en el ordenamiento estatal en materia de suelo, en concreto en el artículo 26.1.a) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, según el cual se entiende por finca «la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo», a lo que se añade que «cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral».
De igual modo, la Resolución, en el Fundamento de Derecho Cuarto, se ocupa del régimen legal de las reservas de aprovechamiento en la Comunidad Valenciana, citando a tal efecto, en primer lugar, el artículo 77 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística cuya vigencia se mantuvo hasta el 1 de febrero de 2006, el cual dispone que «procede la reserva de aprovechamiento, con motivo de una cesión de terrenos, cuando no dé lugar, directa e inmediatamente, a la adquisición de un excedente de aprovechamiento», siendo preciso, en tal caso, la aprobación por la Administración urbanística así como la constancia en el Registro de la Propiedad junto a la transmisión de la que traiga causa.
Por su parte, la Ley 16/2005, de 30 de octubre, Urbanística Valenciana, mantuvo en su artículo 186 la anterior regulación finalmente trasladada al artículo 79 de la vigente Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana, no haciéndose referencia a la necesidad de hacer constar en la inscripción la transmisión de la que trajera causa la reserva de aprovechamiento.
Sobre su inscripción en el Registro de la Propiedad, en el Fundamento de Derecho Quinto sostiene la Resolución que, aun no contempladas las reservas de aprovechamiento en el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, «cabe enmarcarlas en los supuestos en que permite que el aprovechamiento se inscriba como finca especial disgregado del suelo del que procede y mediante apertura de folio independiente en el artículo 39», siendo sus requisitos los mismos que en las transferencia, es decir, escritura pública y aprobación administrativa, y, en su caso, inscripción en el Registro administrativo. A su vez, el objeto de la escritura es el aprovechamiento determinado en unidades de aprovechamiento.
Efectúa la Resolución una consideración sobre la falta de previsión legal de la reserva de aprovechamiento, lo que «no impide que esté generalmente admitida la posibilidad de que la transferencia de aprovechamiento, por imposibilidad actual, deba efectuarse en un futuro, teniendo mientras tanto quien deba recibir el aprovechamiento un derecho a su posterior consolidación», de tal manera que «aunque no se utilice el término reserva o aprovechamiento, si del contenido de la escritura resulta claramente que lo que se pacta es una reserva de aprovechamiento podría practicarse la inscripción». Para lo cual es preciso, según queda ya dicho,
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la expedición de «certificación administrativa que reconozca la reserva en concretas unidades de aprovechamiento, en correspondencia al suelo que resta por compensar, debidamente calculado, con referencia a la escritura de cesión original».
De igual modo, a conforme a lo dispuesto en el artículo 34 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, a diferencia de las circunstancias del título y de los asientos en el caso de las transferencias de aprovechamiento, sostiene la Resolución que en el caso de la reserva de aprovechamiento difiere el régimen de inscripción pues «quedará pendiente de especificarse si se trata de actuaciones futuras y en el caso de que se determine el destino del aprovechamiento al tiempo de pactar la reserva, deberá dejarse a salvo siempre el respeto de los criterios legales de los procesos equidistributivos, ya que (...) será en la ulterior fase de ejecución/ gestión del plan general que se concretará el mecanismo equidistributivo que haya de hacer efectivo el aprovechamiento reconocido».
Lo cual supone, sigue diciendo más adelante la Resolución, que, de un lado, «cuando la reserva se materialice, es decir cuando se efectúe la transferencia, será el momento en que deban cumplirse los requisitos en cuanto a determinación» que resultan del citado artículo 34, y, de otro, que «para que la reserva pendiente de materializar tenga acceso al Registro es precisa la inscripción simultánea de la cesión y de la reserva, haciéndose constar en el folio abierto a esta la transferencia o transferencias ya efectuadas de forma que quede concretado el resto de reserva pendiente de ejecución».
En el Fundamento de Derecho Noveno y en relación con la aludida ausencia de trascendencia real, la Resolución rechaza su mantenimiento por cuanto «lo que se pretende es causalizar la obligación contenida en el contrato de cesión, "el Ayuntamiento se compromete a computar la superficie ahora cedida para verificar en el futuro el cumplimiento de la normativa urbanística reguladora de la cantidad mínima de terreno de cesión a incluir en actuaciones urbanísticas que don J. O. T o doña A. R. R. G designen ante el Ayuntamiento...", lo que en realidad se eleva a público es la transmisión de la reserva de aprovechamiento constituida, y conforme se ha señalado anteriormente el aprovechamiento reservado es susceptible a su vez de posteriores negocios jurídicos de transferencia o de gravamen. Así se señala expresamente en la disposición tercera de la escritura».
Por fin, en el Fundamento de Derecho Décimo se dice que «una vez autorizada la reserva de aprovechamiento por el Ayuntamiento (...) no procederá la posterior aprobación de la transferencia» y que la «reserva supone una situación transitoria en la que...
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