La hipoteca y sus requisitos de validez (a propósito del art. 1099 del Código Civil peruano).
| Autor | Aliaga Huaripata, Luis Alberto. |
| Páginas | 1375-1384 |
En esta última década se han intensificado notablemente los estudios y debates en torno a la hipoteca, dada su importancia como instrumento de acceso al crédito y la urgente necesidad de su modificación.
En ese sentido, podemos referir la publicación del documento de trabajo denominado Facilitando el acceso al crédito mediante un sistema eficaz de garantías reales -elaborado por un grupo de especialistas por encargo del Ministerio de Economía y Finanzas-, mediante la cual se busca «rediseñar un sistema de garantías reales eficiente que reduzca los costos de transacción y que permita una rápida y efectiva recuperación de los créditos » 1 2; asimismo, existe una Comisión encargada de elaborar el Anteproyecto de Ley de Reforma del Código Civil 3, cuya Subcomisión de Derechos Reales ha planteado recientemente incorporar una nueva clasificación de bienes que modificará el actual régimen legal de transferencia de derechos de propiedad y constitución de gravámenes 4; siendo que los bienes se clasificarán en corporales e incorporales, a su vez los bienes corporales en muebles o inmuebles, entre otros; además, los bienes serán registrados y no registrados, siendo registrados todos aquellos que estén incorporados a algún registro jurídico 5 6; tratándose de los bienes registrados, se precisa que «será el Registro el que definirá toda cuestión que pueda suscitarse, de modo que en la eventualidad de que alguien celebre sucesivamente diversos actos de disposición sobre un mismo bien registrado, tendrá trascendencia sólo el acto que hubiera quedado inscrito, dado el carácter constitutivo de la inscripción. Antes del Registro no habrá nada» 7.
Continuando con un proyecto iniciado anteriormente y motivado por los debates producidos en los diferentes eventos académicos realizados, a través de este breve trabajo compartiremos algunas inquietudes y observaciones en torno a los requisitos de validez de la hipoteca, regulados en el artículo 1.099 del Código Civil de 1984.
Respecto de los requisitos de validez de la hipoteca, podemos citar como antecedente legislativo el artículo 2.043 del Código Civil de 1852, el mismo que disponía «se requiere para la validez de las hipotecas (...): 1. Que el gravamen sea de cantidad determinada. 2. Que la finca gravada se designe expresamente y de modo que no pueda confundirse con otra. 3. Que se registre en el oficio de hipotecas. 4. Que este registro se verifique en el término señalado en este título».
A su vez, el Código Civil de 1936, en su artículo 1.013 -antecedente inmediato del artículo materia de comentario-, establecía que «son requisitos de la hipoteca: 1. Que afecte el bien el propietario que tenga su libre disposición o en otro caso quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley. 2. Que el gravamen sea de cantidad determinada y que se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble». El inciso 2 fue modificado posteriormente por la Ley 23327 del 24-11-1981, siendo su texto definitivo el siguiente: «2. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable en los casos de reajuste de capital legalmente admitidos y que se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble».
LUCRECIA MAISCH VON HUMBOLDT en un sentido bastante crítico señaló que, el artículo 1.099 del Código Civil de 1984 reiteraba un error anterior, «al normar conjuntamente las condiciones esenciales (...) con los requisitos meramente formales que deben figurar en el documento constitutivo » 9.
Desde una perspectiva general, existen dos cambios que se consideran sustanciales en la nueva regulación planteada por el Código Civil de 1984; por un lado, el artículo 1.099 se refiere a los «requisitos para la validez de la hipoteca», no sólo a los «requisitos de la hipoteca», modificación que fue incorporada por la Comisión Revisora a propuesta de MAX ARIAS-SCHREIBER, conforme se refiere en la «Exposición de Motivos Oficial del Código Civil de 1984»; de otro lado, en concordancia con el «principio de especialidad», se ha incorporado un inciso referente a la obligación garantizada con la hipoteca (inciso 2: «que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable») 10.
La hipoteca puede definirse como aquel «derecho real constituido sobre el inmueble de un deudor o de un tercero, en seguridad del cumplimiento de una obligación asumida por el primero, que sin desposeer al constituyente permite, en caso de incumplimiento de la obligación garantida, la realización pública del bien, satisfaciéndose con su precio en forma preferencial a quien la tenga registradas» 11.
Conforme al artículo 1.097 del Código Civil y dentro de la línea anterior, «por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado».
Asimismo, el artículo 1.098 del mismo cuerpo legal, en cuanto a los aspectos formales, establece que la misma se constituye por escritura pública, salvo disposición diferente de la ley.
A continuación pasaremos a revisar brevemente el contenido y los alcances de los requisitos de validez establecidos en el artículo 1.099 del Código Civil de 1984.
La doctrina en general es pacífica respecto a la necesidad de intervención del propietario en la constitución de la hipoteca, sea directamente o a través de su representante -voluntario o legal-, considerando que este gravamen puede implicar en última instancia, en caso de incumplimiento y luego del proceso de ejecución de garantías correspondiente, la pérdida del propio derecho de propiedad 12.
Debe precisarse que no basta la sola intervención del propietario, sino que además éste debe tener plena capacidad para gravar el bien. En el caso de las personas naturales, deberá tenerse en cuenta lo establecido en el artículo 42 y siguientes del Código Civil 13; tratándose de las personas jurídicas, privadas o públicas, se estará a lo dispuesto en materia de personería jurídica por su estatuto o por la ley de su creación 14.
El inciso 1 del artículo 1.099 del Código Civil se refiere genéricamente al «propietario» («que afecte el bien el propietario...»), por lo que algunos basados en que en el ordenamiento jurídico peruano rige el «sistema consensual » en materia de transferencia de derechos de propiedad inmueble, han concluido que resulta suficiente que grave el bien el «propietario» con o sin derecho inscrito 15.
Teniendo en cuenta el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca en nuestro ordenamiento jurídico, creemos que tal conclusión es parcial.
De acuerdo al artículo 2.015 del Código Civil, «ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde...
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