Las repercusiones geográficas de los principios hipotecarios tras la Ley 13/2015, de 24 de junio (IV): El principio de especialidad registral gráfica

Autor:Pedro Fandos Pons
Cargo:Registrador de la propiedad de Dolores y Doctor en Derecho
Páginas:2665-2712
RESUMEN

Siguiendo con el propósito de intentar elaborar una interpretación evolutiva de la Ley 13/2015 y su repercusión sobre los principios hipotecarios, indagamos en esta cuarta entrega, siguiendo el esquema trazado en el primero de los artículos, sobre las repercusiones geográficas del principio de especialidad, derivado de la cognoscibilidad legal del contenido del Registro, pues cada derecho debe... (ver resumen completo)

 
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Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 781, págs. 2665 a 2712 2665
Las repercusiones geográficas
de los principios hipotecarios tras
la Ley 13/2015, de 24 de junio (IV):
El principio de especialidad registral
gráfica
The geographical repercussions
of the mortgage principles after
Law 13/2015, of June 24 (IV):
The graphic registration speciality
principle
Por
PEDRO FANDOS PONS
Registrador de la propiedad de Dolores y Doctor en Derecho
RESUMEN: Siguiendo con el propósito de intentar elaborar una inter-
pretación evolutiva de la Ley 13/2015 y su repercusión sobre los principios
hipotecarios, indagamos en esta cuarta entrega, siguiendo el esquema tra-
zado en el primero de los ar tícu los, sobre las repercusiones geográficas del
principio de especialidad, derivado de la cognoscibilidad legal del contenido
del Registro, pues cada derecho debe quedar perfectamente individualizado
en el asiento. En cuanto al objeto, este debe de quedar de tal modo indivi-
dualizado que permita su distinción con respecto a los demás objetos, tanto
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desde el punto de vista literario, como gráfico, introduciendo en el asiento
una nueva circunstancia, de carácter electrónico, la georreferenciación de
la finca registral.
ABSTRACT: Continuing with the purpose of trying to develop an evolu-
tionary interpretation of Law 13/2015 and its impact on mortgage principles,
we now try to investigate this fourth installment of the series, following the
scheme outlined in the first of the articles, on the geographical repercussions of
the principle of specialty, derived from the legal cognoscibility of the contents
of the Registry, since each right must be perfectly individualized in the seat.
Regarding the object, it must be so individualized that it allows its distinction
with respect to the other objects of law, both from a literary and graphic point
of view, introducing into the seat a new circumstance, of an electronic nature,
the georeferencing of the registered property unit.
PALABRAS CLAVE: Principio de especialidad. Individualización y
descripción de la finca. Georreferenciación. Incorporación de la georrefe-
renciación de la finca al asiento.
KEY WORDS: Principle of specialty. Individualization and description
of the registered property. Georeferencing. Incorporation of the georeferencing
of the registered property unit to the land registry act.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. EL PRINCIPIO DE INSCRIP-
CIÓN EN SU VERTIENTE LITERARIA: 1. CONCEPTO. 2. ASPECTOS DEL
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. 3. EXTENSIÓN DEL PRINCIPIO DE ESPECIALI-
DAD. 4. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD LITERARIA EN LA DESCRIPCIÓN DE
LA FINCA: A). El concepto de finca registral. B) Caracteres. C) Distinción con
el concepto de finca funcional. D) La individualización de la finca registral.
5. EVOLUCIÓN DEL SISTEMA DESCRIPTIVO DE LAS FINCAS HASTA LA LEY
13/2015: A) Individualización basada exclusivamente en la descripción literaria.
B) Individualización mediante descripción literaria y su georreferenciación. C)
La incorporación al asiento de la técnica de la georreferenciación.—III.LAS
REPERCUSIONES GEOGRÁFICAS DEL PRINCIPIO DE ESPECIA-
LIDAD: 1. INTRODUCCIÓN. 2. EL CÓDIGO REGISTRAL ÚNICO DE LA FINCA.
A) Concepto y caracteres. B) Composición y asignación del código registral
único. C) Significación del código registral único: 3. LA IDENTIFICACIÓN
GEOGRÁFICA DE LA FINCA. A) Circunstancias de la identificación geográfi-
ca de las fincas. B) La referencia catastral. C) La georreferenciación de la
finca: 4. LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA DE LA FINCA
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Las repercusiones geográficas de los principios hipotecarios tras la Ley 13/2015
COMO CIRCUNSTANCIA DE LA INSCRIPCIÓN: LA BASE GRÁFICA REGISTRAL.
A)Concepto de base gráfica registral. B) Naturaleza jurídica de la base grá-
fica registral. C) Contenido y archivo de la base gráfica registral. D) Efectos
de la base gráfica registral.—IV. LAS REPERCUSIONES GEOGRÁFICAS
DEL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD EN LA OBRA NUEVA Y EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL: 1 EN LA OBRA NUEVA. 2. EN LA DIVI-
SIÓN HORIZONTAL.—V. CONCLUSIONES.—VI. JURISPRUDENCIA Y
DOCTRINA DE LA DGRN CITADAS.—VII. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
El principio de especialidad o determinación es uno de los principios hi-
potecarios por antonomasia1, configurado el Registro de la Propiedad como
institución destinada a la protección del tráfico jurídico y a la consecución de
la necesaria seguridad jurídica para ello. Por ello, la descripción de la finca, la
delimitación del derecho y la identificación del titular ha de ser indubitada, de
modo que permita su individualización en el tráfico jurídico, como medio indis-
pensable para lograr la claridad y certeza de los derechos reales y la confianza
que genera la publicidad registral, concatenándose los principios de publicidad
y legalidad con el de especialidad, como reconocía la doctrina científica2.
La doctrina de la DGRN ha reconocido el principio hipotecario de
especialidad. Así, la RDGRN de 18 de febrero de 2016 declaró que «según
el principio de especialidad o determinación, solo deben acceder al Registro
de la Propiedad situaciones jurídicas que estén perfectamente determinadas,
lo que exige que no exista atisbo de duda sobre los elementos esenciales del
derecho real inscrito, sin que el registrador pueda hacer deducciones o presun-
ciones, ya que la oscuridad de los pronunciamientos registrales puede acarrear
graves consecuencias para la seguridad del tráfico porque quien consultase los
asientos del Registro no podría conocer por los datos de los mismos cuál es el
alcance, contenido y extensión del derecho inscrito». Doctrina reiterada por
otras posteriores, como la de 2 de noviembre de 2018.
II. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD EN SU VERTIENTE LITE-
RARIA
1. CONCEPTO
Podemos definir el principio de especialidad como aquel que impone la
necesidad de concretar e individualizar los derechos reales que tienen acceso
al Registro, exigiendo que el derecho real publicado aparezca exactamente

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