El valor de repercusión fiscal .Un concepto vigente en la actual legislación urbanística.

AutorPilar Cornejo Manzanares
CargoProfesora Asociada. Universidad de Cádiz.

VALOR BASICO DE REPERCUSION EN POLIGONO DE LA LEY 6/1998

  1. PLANTEAMIENTO

    El suelo, al igual que cualquier otro objeto patrimonial, ha sido objeto de estudio desde muchos aspectos jurídicos: tributarios, expropiatorios, urbanísticos, hipotecarios, mercantiles, societarios. Las normas jurídicas que regulan los distintos sectores a los que hemos hechos referencia, establecen reglas que en ocasiones coinciden o no. Por ejemplo, estudiando un tema tan concreto del derecho urbanístico cual es el «régimen de valoraciones del suelo» nos encontramos con un término que en principio parece más propio del derecho tributario que del derecho urbanístico: valor básico de repercusión en polígono. Este concepto hace referencia al vigente valor de repercusión fiscal de la ponencia catastral, tal y como reproduce el artículo 27. 2 de la nueva Ley del Suelo, Ley 6/1998, de 13 de abril (BOE de 14 de abril) . Sin embargo, es necesario anunciar que no nos hallamos ante un nuevo concepto urbanístico; el reciente texto legal no innova en la materia, se limita a reproducir un concepto de gran veteranía en las distintas disposiciones legales del derecho urbanístico. Este trabajo trata de dar respuesta al por qué de la existencia de un concepto fiscal en la legislación urbanística.

    Todo ello en un momento histórico de gran actividad legislativa en materia urbanística, a saber:

    el TRLS de 1992, el Real Decreto Legislativo 5/1996, la Ley 7/1997 sobre medidas liberalizadoras del suelo, la STC 61/1997 que declara inconstitucional gran parte del articulado del TRLS de 1992 y la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, que denominaremos a partir de ahora, «nueva Ley del Suelo» Sin embargo, no es éste el único ejemplo de conexión interdisciplinaria entre ambas materias; la última reforma sufrida en materia urbanística, que dio origen al TRLS de 1992, se preocupó principalmente por conseguir una estrecha coordinación entre la valoración urbanística y la tributaria, y extender el resultado de dicha coordinación hasta la materia expropiatoria, dejando de existir a efectos valorativos distinción entre expropiación urbanística (la generada por la ejecución del Plan) y no urbanística (derivada por ejemplo de un plan de carreteras) y regulada por la Ley de Expropiación Forzosa. En definitiva, nos disponemos a estudiar el significado y sentido de un término urbanístico vigente, que se utiliza para determinar el valor del suelo en unos supuestos concretos, lo cual nos obliga a comenzar nuestro trabajo adentrándonos dentro del pantanoso terreno del «Régimen de Valoraciones del Suelo».

  2. EL REGIMEN DE VALORACIONES DEL SUELO EN EL TRLS DE 1992

    El concepto de valor básico de repercusión en póligono, introducido por la nueva Ley del Suelo, Ley 6/1998, no difiere en puridad del concepto recogido en el TRLS de 1992, de ahí la necesidad de este epígrafe que nos sirve a modo de avanzadilla en la tarea emprendida. Sin embargo, no es ésta la única razón que nos lleva a comenzar el trabajo por este epígrafe. Como tendremos ocasión de ver más adelante, la STS 61/1997 declaró inconstitucional la mayoría de los artículos del TRLS de 1992 que constituían el derecho común a todo el territorio por problemas de incompetencia material. Ante esta situación, la solución adoptada por aquellas comunidades autónomas que no tenían derecho urbanístico propio y distinto del que se regula en TRLS de 1992 fue la de recoger como suyo el conjunto de artículos expulsados del texto estatal. Así, y hasta la promulgación de la nueva Ley 6/1998, de 13 de abril, el campo de aplicación del concepto que estamos estudiando quedó reducido, tras la citada sentencia, al ámbito de aquellas comunidades autónomas que acogieron como derecho propio los preceptos donde se regulaba. Por ello, creemos que en la actualidad todavía tiene sentido que nos planteemos el significado del término «valor básico de repercusión fiscal» tal y como está diseñado en el TRLS de 1992 para los supuestos autonómicos en los que su articulado siga siendo aplicable (Ref. ).

    El término valor es definido por la Real Academia de la Lengua Española con dos connotaciones; la primera hace referencia a la determinación de la utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer las necesidades o proporcionar satisfacción o deleite, y la segunda, referida a la cualidad de las cosas en cuya virtud se da por poseerlas una suma de dinero o algo equivalente. Por tanto, valorar es la acción de medir la utilidad o aptitud de un bien, señalando, en su caso, un precio.

    El objeto de valoración en nuestro caso es el contenido del derecho a la propiedad del suelo. Según las facultades que en cada momento contenga el derecho a la propiedad concreto que se esté valorando, y las utilidades que en cada caso supongan, se podrá pagar una contraprestación monetaria u otra. El régimen de valoraciones de la Ley del Suelo de 1990 contenido en el TRLS de 1992 está estrechamente vinculado al régimen urbanístico de la propiedad del suelo que la misma establece. Como dice PEREZ GONZALEZ, en el sistema de valoraciones introducido por la reforma de 1990 «no hay un valor urbanístico, sino diversos valores (ficticios) enlazados ficticiamente con el principio (ficticio) de gradual adquisición por el propietario de lo que constitucionalmente es suyo».

    De entre las principales novedades del legislador de la reforma de 1990 señalaremos la de introducir el concepto de facultades urbanísticas (Ref. ), que se concretan en:

    1. el «derecho» a urbanizar;

    2. «derecho» al aprovechamiento urbanístico;

    3. «derecho» a edificar; y

    4. «derecho» a la edificación -es decir, a la incorporación de la edificación al patrimonio del propietario-.

    Estas facultades urbanísticas se adquieren de modo gradual, por el cumplimiento de las condiciones, deberes o cargas que establece el Derecho urbanístico dentro de los plazos que se imponen al propietario para incorporar los terrenos afectados al proceso urbanizador y edificatorio.

    FERNANDEZ RODRIGUEZ, T. R. , afirma al respecto que existe una vinculación conceptual entre beneficios-facultades y cargas o deberes urbanísticos (Ref. ). La Ley establece que la aprobación del planeamiento preciso en cada clase de suelo necesario para proceder a la urbanización determina el deber de los propietarios afectados de incorporarse al proceso urbanizador y edificatorio en los plazos y condiciones previstos en el planeamiento o legislación aplicable (art. 19 TRLS) (Ref. ). Así, el «derecho a urbanizar» es la facultad de dotar a un terreno de las infractucturas necesarias para que adquiera la condición de solar. Este derecho se adquiere mediante la aprobación definitiva del planeamiento específico y preciso según la clase de suelo, además de la determinación de algún sistema de actuación que suponga la urbanización privada, como los de compensación o cooperación del TRLS de 1992.

    Por su parte, el derecho al aprovechamiento urbanístico atribuye al propietario incurso en un programa de actuación urbanística los usos e intensidades susceptibles de adquisición privada o de su equivalente económico (90 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto en la que el terreno se encuentre).

    Este derecho o facultad se adquiere por el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos fijados por el plan o en su defecto. Este sistema parte del cumplimiento gradual de los deberes urbanísticos como premisas para la consolidación de las facultades urbanísticas. Una vez cumplidos los deberes, las facultades consolidadas se patrimonializan, de tal modo que su frustración determina una reversión de distintos grados según la situación concreta.

    Sin embargo, esta concepción del derecho de la propiedad no ha dejado de ser objeto de duras críticas por parte de la doctrina al apreciarse cierto grado de injusticia en su desenvolvimiento. Así, por ejemplo, hemos visto cómo el derecho a urbanizar se adquiere por el mero hecho de la aprobación del planeamiento urbanístico legitimador de la ejecución urbanística (además de la determinación del sistema de actuación privada correspondiente) , perdiéndose el mismo cuando no se desarrolla el planeamiento mediante la cesión, equidistribución y urbanización a tiempo.

    Por tanto, y en mi humilde opinión, considero que ésta es una manifestación más del error antes denunciado en que cae el legislador cuando valora el suelo partiendo de un sistema de adquisición gradual de facultades que no siempre está en manos del particular, pues la falta de desarrollo del planeamiento, un retraso o una variación en su aprobación no se debe a incumplimiento alguno por parte del particular.

    En conclusión, el TRLS de 1992 recoge dos valores a tener en cuenta en el momento de tasación del suelo, a saber: 1) valor inicial, y 2) valor urbanístico. Para el profesor PAREJO ALFONSO los tipos de valores que aparecen recogidos en el TRLS son cuatro, dos básicos y dos intermedios, aunque en un principio pueda parecer que son sólo dos, el valor inicial y el urbanístico, de manera que se distinguiría entre: - Valor inicial. - Valor inicial complementado. - Valor urbanístico previo. - Valor urbanístico (Ref. ).

    1. VALOR INICIAL Según el artículo 48. 1 del TRLS, se aplica al suelo no urbanizable -antiguo suelo rústico-, y en mi opinión es el único valor objetivo que existe, pues es ajeno a cualquier expectativa y destino urbanístico. La referencia que este artículo hace sobre el suelo no programado debe entenderse derogada por el artículo 1 de la Ley 7/1997, de 14 de abril, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios Profesionales. Suelo no urbanizable es aquel que no puede ser destinado a una finalidad distinta de la agrícola, forestal, ganadera, cinegética o a cualquier otra explotación de sus recursos naturales que no sea con fines paisajísticos, históricos o culturales, tal y como lo define el artículo 12 del TRLS. El valor inicial o valor mínimo, como también podría llamarse, se...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR