Reparto de gastos hipotecarios
| Autor | Redondo Trigo Francisco |
| Cargo | Académico Correspondiente de la Real Academia de Jurisprudencia y Legislación Profesor de Derecho Civil y Abogado |
| Páginas | 1602-1619 |
1602 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 773, págs. 1602 a 1619
2. DERECHO MERCANTIL
DERECHO DE CONTRATOS
Reparto de gastos hipotecarios
Distributions of mortgage expenses
por
FRANCISCO REDONDO TRIGO
Académico Correspondiente de la Real
Academia de Jurisprudencia y Legislación
Profesor de Derecho Civil y Abogado
RESUMEN: Análisis del reparto de gastos hipotecarios.
ABSTRACT: Analysis of the distribution of mortgage expenses
PALABRAS CLAVE: Gastos hipotecarios.
KEY WORDS: Mortgage expenses.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. VIABILIDAD Y CONSECUENCIAS
DEL PLANTEAMIENTO DE UNA POSIBLE CUESTIÓN PREJUDICIAL ANTE
EL TJUE SOBRE EL REPARTO DE LOS GASTOS ENTRE LAS PARTES UNA
VEZ DECLARADA LA NULIDAD DE LA CLÁUSULA (ENTIÉNDASE, REPAR-
TO DE CADA UNO DE ELLOS, POR EJEMPLO AL 50%).—III. EPÍLOGO.
—IV. BIBLIOGRAFÍA.—V. ÍNDICE DE RESOLUCIONES CITADAS.
I. INTRODUCCIÓN
Existen múltiples pronunciamientos de nuestra jurisprudencia menor que
una vez analizada y declarada la abusividad de la cláusula de gastos termina
atribuyendo determinados gastos por mitad a la entidad prestamista y al consu-
midor prestatario en función del interés compartido en el acto que ha dado lugar
al pago correspondiente.
Se parte generalmente del recurso a la sentencia del Tribunal Supremo de
23 de diciembre de 2015 que literalmente dice:
«en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción
de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el
arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la
obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se ins-
criba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 773, págs. 1602 a 1619 1603
Reparto de gastos hipotecarios
documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria
Así, por ejemplo, ya que la exhaustividad en el análisis de las diferentes sen-
tencias de las Audiencias Provinciales sobre el particular no nos proporciona un
mayor valor añadido para la resolución de la cuestión planteada, la sentencia de
la Audiencia Provincial de Valladolid de 10 de julio de 2018 (Recurso de apelación
0000097/2018), en relación con los gastos notariales (con apoyo normativo en el
arancel notarial) prevé que:
a) Por lo que se refiere a los gastos notariales, decíamos que se ha de acudir
a la norma Sexta de Anexo II del Real Decreto 1426/1989, 17 noviembre, por
el que se aprueba el Arancel de los Notarios, que dispone: «La obligación de
pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación
de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las
normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente». Y
razonábamos, «…al margen de que una de las partes haya sido la que tomara la
iniciativa a la hora de proponer o elegir una determinada notaría —lo cierto es que
no consta quien de las dos hizo realmente el encargo al notario interviniente—.
Y no cabe duda de que a ambas partes —prestamista y prestatario— convenía e
interesaba la formalización pública, notarial del préstamo hipotecario, o, dicho
de otra forma, ambas partes, ostentan la condición de “interesados” a que alude
el arancel. El prestatario, por cuanto se beneficia de la concesión de préstamo
obtenido en condiciones más favorables que un préstamo sin la garantía real y
con una mayor seguridad y protección frente a eventuales incumplimientos por
parte de la entidad crediticia, además de que también goza de la mayor infor-
mación, y la garantía de legalidad e imparcialidad que entraña la intervención
notarial (art. 147 RN); y el banco prestamista, porque como antes se dijo, ve
protegido el préstamo concedido, con una garantía real de hipoteca y dispone de
un título ejecutivo con posibilidad de acceder a una ejecución especial, caso de
incumplimiento por el prestatario».
Y concluíamos, «partiendo, por tanto, de ese interés compartido, del carácter
solidario de esta obligación frente a terceros y estando ante un acto de escritura-
ción unitario, lo más equitativo y ajustado a derecho (a falta de pacto válido) —es
proceder a un reparto igualitario entre prestatario y prestamista—, que es precisa-
mente, lo que hace la sentencia apelada. Véase que en los casos de pago hecho por
varios deudores solidarios el artículo 1145.2 del Código civil y su jurisprudencia
interpretativa presume que la deuda se divide entre los deudores por mitad, salvo
que resulte claramente otra cosa (SSTS de 22 de julio de 1994, 16 de julio de 2001;
26 de octubre de 2002 entre otras)».
De conformidad con lo argumentado, procede revocar parcialmente la sentencia
dictada en primera instancia y, en consecuencia, debemos acordar la obligación de
la entidad demandada de restituir a los actores la mitad de los gastos devengados
por este concepto».
[El énfasis es nuestro]
En cuanto a los gastos de gestoría (sin norma de apoyo, en este caso,
como el Arancel notarial), vuelve sobre el interés compartido y la razonabili-
dad, la referida sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid al afirmar
lo siguiente:
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