¿Reparto de aprovechamientos y cargas en el suelo urbano consolidado?
| Autor | Enrique Porto Rey |
| Cargo | Doctor. Arquitecto. |
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INTRODUCCION (Ref. )
Para el desarrollo del trabajo se considera conveniente recordar una serie de conceptos y definiciones urbanísticas, para luego analizar y reflexionar sobre la conveniencia o no de las técnicas equidistributivas en el suelo urbano consolidado por la urbanización a la luz de la LS98 y la incidencia directa de ésta sobre los repartos de aprovechamientos y cargas en el actual suelo urbano del planeamiento general vigente.
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1. CONCEPTOS
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1. 1. Aprovechamiento urbanístico
La STC determinó la nulidad de gran parte de los artículos referentes al aprovechamiento urbanístico en la LS92 hasta el punto de que apenas nueve artículos (parciales algunos de ellos) habían quedado subsistentes. La Disposición Derogatoria de la LS98 estableció la inaplicación de casi todos los preceptos de la LS92 que habían quedado subsistentes después de la STC que, de forma implícita o expresa, se referían a los aprovechamientos urbanísticos. Son ahora las leyes urbanísticas las que han de definir el concepto de aprovechamiento.
En las leyes urbanísticas actuales se entiende como aprovechamiento urbanístico de un terreno la concesión, prescripción o posibilidad de utilizar ese terreno con determinada cantidad o intensidad de uso urbanístico que se desarrolla, se materializa o adquiere forma física con determinada tipología constructiva en general o edificatoria en particular. Normalmente se refiere a la posibilidad de erigir construcciones o edificios en un determinado terreno con determinada cantidad de superficie construida o edificable, lo que se entiende por edificabilidad.
En definitiva el aprovechamiento urbanístico de un terreno es el rendimiento económico, real o potencial del terreno, constituido por el conjunto de los usos que sobre él permite el planeamiento, cuantificable en función de la intensidad o cantidad de usos y que se concreta en el número de metros cuadrados edificables para dedicarlo a un uso determinado y edificable en una determinada tipología.
Se conceptúa como un objeto constituido simultáneamente, como un bien inmueble, y como valor del terreno.
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1. 1. 1. Aprovechamiento real
Es el aprovechamiento urbanístico definido por el planeamiento como materializable sobre un terreno en un ámbito territorial determinado (área de reparto, sector, polígono, unidad de ejecución. .. ) conforme el planeamiento.
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1. 1. 2. Aprovechamiento tipo
El resultado de dividir el aprovechamiento urbanístico lucrativo de un área de reparto por su superficie o, lo que es lo mismo, una intensidad de usos lucrativos homogeneizados respecto al dominante o característico en el área de reparto. Es un aprovechamiento urbanístico que sirve de unidad de medida del contenido patrimonial de los suelos urbano y urbanizable.
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1. 1. 3. Aprovechamiento medio
El resultado de dividir el aprovechamiento urbanístico de un ámbito determinado (un sector o una unidad de ejecución) por su superficie. Al igual que el tipo, también es un aprovechamiento unitario que sirve de unidad de medida del contenido patrimonial del suelo incluido en un ámbito de equidistribución que no sea el área de reparto.
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1. 2. Cargas de urbanización
Las actuaciones urbanísticas conllevan la necesidad de urbanizar o completar la urbanización de las calles, plazas y espacios públicos; ajardinar las zonas verdes; ceder a la Administración terrenos para dotaciones y equipamientos públicos, etc. , que la LS98 en sus artículos 14 para el suelo urbano, 18 para el urbanizable y el 19 para cualquier clase de terrenos, reconoce como cargas o deberes y cuyo costeamiento atribuye a los propietarios de suelo, a modo de contrapartida del beneficio que a los mismos propietarios reporta la ordenación contenida en el planeamiento y posterior actividad urbanizadora. Del plusvalor que adquieren los terrenos por la acción urbanizadora, participa la comunidad mediante el cumplimiento por los propietarios de suelo de las llamadas cargas de urbanización, en las que se incluye la cesión de parte del aprovechamiento.
Las cargas de urbanización que establece la LS98, como condiciones básicas del régimen jurídico de la propiedad del suelo, tienen su justificación en los artículos 47 párrafo 2. º y 33. 2 de la CE.
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1. 3. Suelo urbano
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1. 3. 1. Concepto
La LS98 en su artículo 8. a) establece la clasificación de un suelo como urbano, con carácter imperativo y reglado para el planificador (como en las Leyes del Suelo anteriores y conforme con la Jurisprudencia) . Tiene la condición de urbano el suelo cuya naturaleza rústica ya ha sido transformada en urbana por contar, como mínimo, con los cuatro servicios básicos: acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica o, como alternativa, por estar consolidado por la edificación en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística para cada Comunidad Autónoma.
También se clasifican como urbanos los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo (artículo 8. b) . Este precepto exige la comprobación de que la urbanización está ejecutada conforme a un Plan previo, lo que excluye las urbanizaciones ilegales.
Para concretar la manera de aplicar la consolidación por la edificación y hasta que surja la legislación propia de cada Comunidad Autónoma que establezca sus características, se está a lo dispuesto en la LS76 con carácter supletorio, que establece el criterio de los dos tercios en municipios con planeamiento general y del 50 por 100 en los que carecen de él.
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1. 3. 2. Categorías
A los efectos de establecer los derechos y deberes de los propietarios de suelo, la LS98 distingue dentro de la clase de suelo urbano (artículo 14) dos categorías o situaciones: el suelo urbano consolidado por la urbanización y el que carece de urbanización consolidada, pero no define los términos por los que el precepto pueda ser complementado por la legislación urbanística.
La delimitación del suelo urbano consolidado por la urbanización es una actividad concretada por el artículo 8. a) , que lo define como suelo ya transformado (por la acción urbanizadora) , y es claro que esta categorización y su deslinde espacial corresponde hacerla al planeamiento general, que ha de comprobar que cumple con los criterios que establezca la legislación autonómica, legislación que a su vez tendrá que definir si los servicios han de ser adecuados a la ordenación existente de hecho o a la prevista y establecida en el planeamiento.
En defecto de señalamiento por cada legislación autonómica, es aplicable el artículo 21. a) del Reglamento de Planeamiento o el artículo 10. a) de la Ley de 1992, según la remisión que haga cada Comunidad Autónoma, preceptos coincidentes y que se refieren a que los servicios urbanísticos tengan características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se haya de construir.
Tras la LS98 completar la urbanización es un derecho-deber básico de la propiedad del suelo establecido en el artículo 13, y se refiere a la conversión en solares de los suelos urbanos urbanizados que no lo sean.
Para la concreción formal de ambos suelos urbanos el planeamiento necesita grafiar un plano del suelo urbano en el que aparezcan deslindadas en concreto, las dos categorías de suelo urbano definidas en general y en abstracto, por la LS98. Ello es necesario porque la LS98 asimila el suelo urbano sin urbanización consolidada, en cuanto a su ejecución, valoración e impuesto de bienes inmuebles (IBI) , al suelo urbanizable.
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1. 3. 3. Carácter
La clasificación de un suelo como urbano es una actividad reglada sometida a la técnica del «númerus clausus» conforme a la Jurisprudencia habida de Leyes del Suelo anteriores.
En cuanto a la distinción de las categorías de suelo urbano consolidado o no por la urbanización, la legislación urbanística ha de resolver si es también reglada, o sea una simple constatación de la existencia o no de los cuatro servicios básicos de urbanización del artículo 8. a) de la LS98, precepto complementado por lo preceptuado en la legislación autonómica, o si es discrecional, en el supuesto que exija que la urbanización esté de acuerdo con la ordenación establecida en el propio plan, que puede no coincidir con la existente de hecho en la zona.
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1. 4. Las definiciones de suelo urbano consolidado en las leyes urbanísticas
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1. 4. 1. Leyes anteriores a la LS98
La Ley del Suelo de Galicia (Ref. ), que es anterior a la LS98, ya contempla estos nuevos conceptos.
El suelo urbano consolidado es el suelo urbano no comprendido en la categoría de no consolidado. Tiene carácter residual.
El suelo urbano con urbanización no consolidada (artículo 65. 2 de la Ley del Suelo de Galicia) , es aquél que debe someterse a un proceso de ejecución integral (Ref. ) y, en todo caso, las áreas del territorio de reciente urbanización surgidas sin planeamiento previo o al margen de éste. En Galicia, para estos suelos urbanos no consolidados el artículo 87. 1 de su Ley señala la obligatoriedad de establecer áreas de reparto, y ello sea cual fuere la población municipal.
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1. 4. 2. Leyes posteriores a la STC o a la LS98
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En Castilla y León su Ley 9/1997, de 13 de octubre, de medidas transitorias en materia de Urbanismo entiende como suelo urbano consolidado el que no esté incluido en unidades de ejecución o ámbitos equivalentes (Artículo único. 2 primer párrafo) .
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En la Rioja su Ley 10/1998 de 2 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo en su artículo 9, Categorías de suelo urbano, establece las siguientes categorías de suelo urbano: consolidado y no consolidado.
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Tendrán la consideración de suelo urbano consolidado los terrenos a los que el planeamiento municipal reconozca este carácter por no resultar necesario el desarrollo de las actuaciones a que se refiere el punto siguiente. Estos terrenos podrán estar sometidos a procesos de renovación o reforma interior.
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Tendrán la consideración de suelo urbano no consolidado los...
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