Reparcelaciones urbanísticas y su relación con el Registro de la Propiedad
| Autor | Martín Marcos Jiménez |
| Cargo | Registrador de la Propiedad Profesor de Derecho Civil |
| Páginas | 1171-1210 |
Reparcelaciones urbanísticas y su relación con el Registro de la Propiedad 1
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La institución de la reparcelación urbanística es una de las más importantes y sugestivas del nuevo Derecho Urbanístico. Determinados problemas de la misma tienen entidad suficiente para ser por sí solos objeto de una ponencia especial. Hoy me propongo únicamente dar una idea global de la figura, sin perjuicio de ofrecer mi colaboración para estudios posteriores más concretos.
Siguiendo el esquema, voy a distinguir una parte «general» o de teoría general de derecho y una parte «especial» o relativa a algunas de las cuestiones planteadas en su relación con el Registro de la Propiedad, deteniéndome, sobre todo, en el estudio de este segundo aspecto, por estimarlo de más interés inmediato para los compañeros que me escuchan.
Veamos la parte que he llamado «general»:Page 1172
Para llegar a un concepto de la reparcelación será conveniente hacer un examen, si bien brevísimo, de la parcelación.
El artículo 77 de la Ley de 12 de mayo de 1956 sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (en adelante Ley del Suelo), en su apartado 1.°, dice así: «Se considerará parcelación urbanística la división de terrenos en dos o más lotes cuando uno o varios de ellos hayan de dar frente a alguna vía pública o privada, existente o en proyecto, o esté situado en distancia inferior a 100 metros del borde de la misma.»
No nos vale ese concepto legal de la parcelación, que peca de excesivamente amplio, porque no puede conceptuarse como tal, a efectos de ser sometida al régimen de la Ley del Suelo, toda división que reúna esas características. Tratemos de dar un concepto más preciso: Parcelar, en sentido vulgar, no es más que «dividir un terreno en lotes determinados».
Pero el terreno a dividir puede ser rústico y urbano, y en éste, lo mismo que en aquél, existen determinadas normas que limitan y restringen esa división, señalando, por ejemplo, una unidad mínima edificable, una extensión destinada a viales y jardines, etc.. Esas normas urbanísticas se concretan ordinariamente en un Plan de Ordenación.
Siendo esto así, podemos entender ya la parcelación urbanística en un sentido técnico y preciso definiéndola como «la división del terreno urbano en lotes con arreglo a la ordenación señalada en los Planes».
En esta parcelación debemos precisar brevemente los siguientes requisitos o condiciones:
1) Existencia de un Plan Parcial de Ordenación aprobado previa o simultáneamente al proyecto de parcelación. Así resulta del apartado 1 del artículo 79 de la Ley del Suelo. Sobre si es posible la parcelación sin el Plan, previo o simultáneo, algunos autores, que constituyen minoría, lo admiten, aplicándose las normas complementarias y subsidiarias establecidas en los artículos 57 y siguientes de referida Ley.
2) Las parcelas o lotes resultantes no han de tener una superficie inferior a la de la parcela mínima señalada en el Plan de Ordenación. Así resulta del artículo 78, el cual, además, en su apartado 2 señala la obligación de los Notarios y Registradores de hacer constar en la descripción de las fincas la cualidad de «indivisible» de las que tuvieran tal carácter.Page 1173
3) Aprobación del proyecto de parcelación, como trámite último del mismo, a través de la oportuna licencia. Según el citado artículo 79, todas las parcelaciones quedarán sujetas a licencia y «los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia, que los primeros testimoniarán en el documento».
Entiende la doctrina que la parcelación, como acto jurídico, será nula sin la oportuna licencia, de acuerdo con el artículo 4.° del Código civil. González Pérez, en su obra Comentarios a la Ley del Suelo, se opone a esa nulidad. Sanciona, además, la Ley del Suelo especialmente esa omisión en el apartado último del repetido artículo 79, diciendo que «en ningún caso se considerarán solares ni se permitirá edificar en ellos los lotes resultantes de una parcelación... efectuada con infracción de este artículo o el que antecede».
El procedimiento y condiciones de otorgamiento de las licencias, según el artículo 165 de la Ley del Suelo, se ajustará en todo caso a lo prevenido en el Reglamento de Servicios de las Entidades Locales. Y de acuerdo con el artículo 9.° del citado Reglamento de 17 de junio de 1955, la aprobación o licencia puede concederse de modo expreso o tácito por aplicación del silencio administrativo positivo. Una vez obtenida la licencia podrá formalizarse la parcelación por escritura pública de división o por certificación administrativa del acto de aprobación, que serán los títulos inscribibles a tenor del artículo 209 de la Ley del Suelo y concordantes de la Ley Hipotecaria.
Pues bien: hecha esta brevísima referencia a la parcelación, entramos ya en el estudio1 de la «reparcelación», comenzando con el concepto de la misma.
El apartado 2 del artículo 77 de la Ley del Suelo contiene un concepto muy sencillo de la reparcelación. Así dice que «se entenderá por reparcelación la nueva división de terreno parcelado...».
Como dice Carceller Fernandez en su libro Teoría y práctica de la reparcelación, «la imprecisión de las definiciones legales hace que la línea delimitadora de los conceptos de parcelación y reparcelación aparezca tan borrosa que haga surgir en la práctica la duda de si en determinado caso nos encontramos ante un supuesto de parcelación o de reparcelación. Podemos decir, sin embargo, que en la parcelación el terreno que se divide en lotes, por regla general, se fracciona por primera vez y pertenece a un único propietario, mientras que en la reparcelación, además de tratarse de una nueva división, como resulta de la preposición «re», afecta a terrenos pertenecientes a varios propie-Page 1174tarios, porque sólo en este caso de pluralidad de titulares puede hacerse necesaria la reparcelación».
Aceptemos en principio esta diferenciación sencilla, suficiente para mi objeto. Así tenemos, resumiendo:
PARCELACIÓN: División por primera vez y terreno perteneciente a un único propietario.
REPARCELACION: Nueva división y terreno perteneciente a varios propietarios.
Sobre esta base se puede precisar su concepto y contenido.
Francisco Javier Díez Montero, en su obra Parcelaciones y reparcelaciones urbanísticas, define esta institución como «un procedimiento especial, técnico jurídico, que tiene por objeto regularizar la configuración de las parcelas afectadas por un Plan de Ordenación, facilitando su ejecución y asegurando, a.la vez, la distribución justa de los beneficios y cargas establecidos en él entre los propietarios afectados».
Propongo yo, sobre la base de la Exposición de Motivos del Reglamento de Reparcelaciones, su definición o descripción como «un instrumento de justicia distributiva dirigido a: 1) regularizar las diversas parcelas o fincas incluidas en un plan con el fin de facilitar su edificación, y 2) contribuir a la adecuada distribución de los beneficios y cargas de la ordenación entre los propietarios.
En estas como en otras definiciones que podían sentarse, se recogen las dos finalidades esenciales de la reparcelación a las que expresamente se refiere el apartado 2 del artículo 77 de la Ley del Suelo, y que son: la regularización de la configuración de las fincas y la distribución justa entre los propietarios de los beneficios y cargas de la ordenación. Ambas finalidades pueden conseguirse por separado o conjuntamente.
Además de esos fines normales está previsto un fin especial, y así el Reglamento de Reparcelaciones de Suelo afectado por planes de ordenación urbana (en adelante R. R.) de 7 de abril de 1966, en el artículo 43, apartado 2, último párrafo, establece como la normalización de fincas «con carácter excepcional podrá acordarse para corregir situaciones de abuso de derecho». Radica el carácter especial en que la reparcelación se prevé en este caso como un puro instrumento de justicia, sin que sea precisa la concurrencia de una finalidad urbanística.
Son requisitos o condiciones de la reparcelación, en general, los mismos señalados para la parcelación, de conformidad con los artículos 78 y 79 de la Ley del Suelo.Page 1175
Clases
La clasificación más importante es la que radica en su distinta finalidad, ya indicada, según se dirija a la regularización de la configuración de las parcelas facilitando la ejecución de los planes, o a distribuir con justicia los beneficios y cargas de la ordenación.
En razón al carácter libre o forzoso que la reparcelación pueda tener para los propietarios, puede ser obligatoria o voluntaria. Y así dice él artículo 3.º del R. R., en su apartado 1: «La reparcelación procederá: a) con carácter obligatorio, de oficio o a instancia de todos o algunos de los propietarios, conforme al artículo 77-2 y concordantes de la Ley del Suelo..., y b) si voluntariamente lo solicitaren todos los interesados para distribuir más adecuadamente la propiedad en zona delimitada.»
Por los resultados, distingue González Pérez en sus Comentarios a la Ley del Suelo entre:
a) Reparcelación que atribuye a los propietarios parcelas independientes.
b) Reparcelación por indemnización de valor.
c) Reparcelación por concentración de parcelas.
Por la superficie de la zona réparcelable: de sector, de agrupación de polígonos, de polígono o de manzana.
B) FUENTES Y DERECHO COMPARADO
Fuentes
Actualmente se regula la reparcelación urbanística en los pobres preceptos dedicados a la misma en la...
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