La reparcelación y la compensación en relación con el Registro de la Propiedad

AutorJosé Manuel García García
CargoRegistrador de la Propiedad de Barcelona
Páginas287-320

(Segunda parte)

Vamos a estudiar en esta segunda parte los efectos del acuerdo de reparcelación y los supuestos abreviados de reparcelación.

II Efectos del acuerdo de reparcelación y su examen desde la perspectiva registral

El apartado 1 del artículo 100 del Texto refundido de la Ley del Suelo se ocupa de estos efectos, estableciendo lo siguiente:

-El acuerdo aprobatorio del proyecto de reparcelación producirá los siguientes efectos:

a) Cesión de derecho al municipio en que se actúe en pleno dominio y libre de cargas de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio del suelo o su afectación conforme a los usos previstos en el Plan.

b) Subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas.

c) Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes al sistema de actuación correspondiente.-Page 289

Me ocuparé en primer lugar de la subrogación real, que es el efecto que plantea mayores problemas, y después de los otros dos.

A) El efecto de la subrogación real

Acabamos de ver cómo lo señala el apartado b) del artículo 100 del Texto refundido de la Ley del Suelo, sin ninguna limitación.

Sin embargo, según el artículo 122 del Reglamento de Gestión Urbanística, caben dos posibilidades en este aspecto: la subrogación real y la adquisición originaria.

Según dicho precepto del Reglamento de Gestión, la subrogación real sólo tiene lugar cuando -quede claramente establecida la correspondencia entre unas y otras- (entre las antiguas y las nuevas fincas). Y añade lo siguiente: -Cuando no haya una exacta correspondencia entre las fincas adjudicadas y las antiguas el acuerdo constituirá un título de adquisición originaria a favor de los adjudicatarios y éstos recibirán la plena propiedad de aquéllas libre de toda carga que no se derive del propio acuerdo.-

Aquí hay, en primer lugar, un problema de jerarquía normativa: ¿se ha excedido el Reglamento de Gestión respecto al Texto refundido de la Ley del Suelo? La pregunta es obligada, puesto que la Ley del Suelo habla en todo caso de subrogación real, y, en cambio, en el Reglamento de Gestión se prevén esas dos posibilidades contrapuestas: la subrogación real y la adquisición originaria; y establece concretamente que sólo hay subrogación real cuando exista -exacta correspondencia de fincas-, exigiendo encima esa -exactitud- que puede ser difícil en la práctica y dar al traste en definitiva con el efecto fundamental de subrogación real que la Ley del Suelo establece claramente.

E1 fundamento de esta -desviación- reglamentaria podría intentarse encontrarlo siempre que se pretenda como una excepción de la regla general de subrogación real, pues en el propio Texto refundido de la Ley del Suelo hay algunos indicios que permiten sentar alguna excepción de la subrogación real. Así, en el artículo 99, 1, a), se dice que -el derecho de los propietarios será proporcional a la superficie de las parcelas respectivas en el momento de la aprobación de delimitación del polígono-, con lo que está reconociendo la regla general de subrogación real; pero en el apartado e) del citado artículo 99 se alude a la posibilidad de -diferencias de adjudicación-, que -serán objeto de compensación económica entre los interesados, valorándose al precio medio de los solares resultantes-. Por tanto, podría pensarse que, desde la perspectiva de la propia Ley del Suelo, tratándose de excesos de adjudicación, no cabe subrogación real, por no darse esa proporcionalidad, lo que confirmaríaPage 290 a efectos fiscales el artículo 102, 1, de la misma Ley, a que antes se ha hecho referencia. No obstante, hay que reconocer que una cosa es admitir diferencias de adjudicación y otra diferente excluir en tal supuesto el efecto de la subrogación real, pues si no, se da prevalencia a lo accesorio sobre lo principal, máxime teniendo en cuenta la reiterada jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado en relación con supuestos de herencia con excesos de adjudicación, en que se destaca que el título adquisitivo debe considerarse que es el de herencia, a pesar de existir diferencias de adjudicación. Por otra parte, respecto a la diferencia entre permuta y compraventa en casos en que el precio es en parte una cosa y en parte dinero, el criterio a seguir es el mayor valor de la cosa o del precio. Ha de tenerse en cuenta que en las reparcelaciones no se prevén por regla general diferencias de adjudicación superiores al 15 por 100, lo que llevaría a la conclusión de que no por existir tales diferencias habría de desnaturalizarse el efecto normal de subrogación real previsto en la propia Ley.

De todos modos, podría seguirse el intento de argumentación en favor de la adquisición originaria en tales casos, apuntando que los titulares de derechos reales podrían salir beneficiados o perjudicados con la subrogación real, según los casos, pues sus derechos podrían llegar a recaer sobre finca totalmente diferente a la antigua, lo que supondría una extensión o disminución de derechos. Claro que frente a esto también podría decirse que tales titulares de derechos reales son parte en el expediente de reparcelación, cabiendo las compensaciones correspondientes a favor o en contra de los mismos.

También podría decirse que el apartado 2 del artículo 102 del Texto refundido de la Ley del Suelo se remite con carácter supletorio a la legislación de expropiación forzosa, lo que podría fundamentar la extinción de los derechos reales en tales supuestos, en lugar de producirse subrogación real, con lo que en definitiva se llegaría a la admisión de la adquisición originaria. De todos modos, esto habría que referirlo a los derechos que excepcionalmente fueran incompatibles con el planeamiento.

Creo que la solución del problema debería haber sido la de admitir el efecto de subrogación real en todo caso, conforme a la Ley, si bien solucionando el problema de los posibles excesos o defectos de adjudicación a través de los correspondientes mecanismos indemnizatorios entre los interesados. Así, por ejemplo, si como consecuencia de la nueva adjudicación los titulares de derechos reales pasan a recaer sobre fincas de un mayor valor, deberían contribuir todos ellos en el pago de la compensación correspondiente a quien corresponda. Y si la finca sobre laPage 291 que recaerán es de menor valor, a ellos también habría de ir a parar parte de la compensación pertinente.

Quizá todo esto le haya parecido demasiado complicado al Reglamento de Gestión y, por ello, haya optado por prescindir en esos supuestos del efecto de la subrogación real, si bien es cierto que entonces queda en entredicho de alguna manera la regla prevista en la Ley del Suelo acerca de la subrogación real sin distingos.

De todos modos, el Registrador de la Propiedad no parece pueda entrar a calificar este problema de jerarquía normativa en este caso en que no es unívoca la interpretación de una extralimitación del Reglamento de Gestión, cuya nulidad no se ha planteado, por lo que si en el título de ■ reparcelación se configura una adquisición como -originaria- en lugar de tener como base la -subrogación real-, a dicho título hay que estar. Lo que el Registrador de la Propiedad ha de exigir en tal supuesto es que se cumplan las garantías precisas en relación con los titulares regístrales, sobre todo cuando en lugar de producirse la figura de la subrogación real se plantea una adquisición originaria de efectos muy diferentes. Esa es su función en este problema, y sobre ello volveremos más adelante, al hablar de la adquisición originaria en concreto.

En definitiva, después de este planteamiento inicial, procede distinguir los dos supuestos previstos reglamentariamente: el de la subrogación real y el de la titulación o adquisición originaria.

El supuesto de subrogación real

Hemos visto que, según el Reglamento de Gestión Urbanística, para la subrogación real se requiere que haya exacta correspondencia entre la finca antigua y la nueva que se adjudica. La correspondencia se refiere a la equivalencia de valor entre una y otra finca, y no necesariamente a la -identidad- de la finca, pues entonces no estaríamos ante la -subrogación real-, sino ante una -igualdad de finca-, que sólo se da en los casos excepcionales previstos en los artículos 89, 90 y 92 del Reglamento de Gestión y en la reparcelación simplemente económica.

En cuanto al problema de si el Registrador debe calificar y exigir que en el título de reparcelación conste si existe o no esa correspondencia entre la finca antigua y la nueva, la solución ha de ser la afirmativa, pues el artículo 113, 1, b), del Reglamento de Gestión así lo exige expresamente, y además, según el artículo 122, 1, del mismo Reglamento, para que se dé la subrogación real ha de quedar -claramente establecida la correspondencia-, por lo que, dadas las distintas consecuencias entre la subrogación real y la adquisición originaria, el acuerdo de reparcelaciónPage 292 debe señalar expresamente si existe o no tal correspondencia de fincas, y cuál sea esa correspondencia respecto a cada finca en el caso de que se dé efectivamente.

Por lo que se refiere a las manifestaciones de la subrogación real, a efectos de inscripción, las mismas se refieren al aspecto de la titularidad del dominio y a las cargas o derechos reales existentes.

Respecto a la titularidad de dominio, la subrogación real se manifiesta en la subsistencia y mantenimiento del mismo título de adquisición de la...

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