La reparcelación y la compensación en relación con el Registro de la Propiedad
| Autor | José Manuel García García |
| Cargo | Registrador de la Propiedad de Barcelona |
| Páginas | 1349-1410 |
Una vez estudiada la reparcelación y los efectos de la misma en las Partes Primera y Segunda de este estudio, publicadas en los números 565 y 567 de esta Revista, respectivamente, corresponde tratar en esta Tercera Parte la compensación y sus repercusiones regístrales.
La diferencia fundamental entre la reparcelación y el sistema de compensación, aparte de que aquélla es una «operación urbanística» dentro de un determinado sistema y la compensación es un «sistema de actuación», consiste en que la reparcelación es una técnica que opera en el sistema de cooperación, en que la Administración actuante cobra un papel fundamental en el expediente y en la ejecución de la urbanización. En cambio, la compensación supone una intervención esencial de los propios interesados que son los que urbanizan y se constituyen en Junta de Compensación. Esta diferencia se manifiesta también, a efectos regístrales, en la incidencia de la Junta en el Registro de la Propiedad, que lógicamente no se da en la reparcelación al no existir tal Junta en el sistema de cooperación en que ella actúa. A pesar de todo ello hay también una similitud entre los proyectos de reparcelación y de compensación, lo que explica la remisión que el Reglamento de Gestión Urbanística hace a la normativa de la reparcelación; no obstante lo cual hay una serie de especialidades de la compensación en relación con el Registro de la Propiedad que vamos a destacar a lo largo de este estudio.
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Una de las lagunas existentes en la regulación del sistema de compensación es la de no haberse previsto en ningún precepto la aportación inicial de las correspondientes certificaciones registrales en el expediente de compensación, a diferencia de lo que ocurre con la regulación de la reparcelación. Lo curioso es que en la compensación es más necesaria todavía, si cabe, la constancia del contenido del Registro de la Propiedad, pues la mejor forma de acreditar el porcentaje del 60 por 100 de la propiedad de los terrenos es precisamente la certificación registral. Además, existen toda una serie de notificaciones que han de hacerse en los trámites iniciales del expediente a los propietarios afectados, siendo la prueba más idónea la referida certificación. Por estas razones, y también para evitar que, al término del expediente administrativo, la falta de tracto sucesivo registral repercuta sobre la inscripción de las adjudicaciones realizadas en la compensación, es por lo que debe aportarse ya inicialmente al expediente la correspondiente certificación o certificaciones de titularidad y de cargas.
Hay que reconocer que en la práctica así se suele hacer en la mayor parte de los casos. La expedición de esas certificaciones no está previsto que den lugar a la práctica de ninguna nota marginal, a diferencia de lo que ocurre en el expediente de reparcelación, según resulta del artículo 102 del Reglamento de Gestión. Es en un momento ulterior, cuando ya se ha constituido la Junta de Compensación, cuando el legislador ha previsto la correspondiente nota marginal acreditativa de la existencia del expediente de compensación. Es, precisamente, la nota marginal del artículo 169 del Reglamento de Gestión, de la que después me ocuparé.
La Ley del Suelo, al regular el sistema de compensación, parte de un porcentaje del 60 por 100 de la superficie total del terreno como requisito para que los propietarios de ese porcentaje soliciten la constitución de la Junta de Compensación. A ese porcentaje alude el artículo 119, 3. Y el artículo 126, 2, establece que «los propietarios que representen al menos el 60 por 100 de la superficie total del polígono o Page 1351 unidad de actuación presentarán a la Administración actuante los correspondientes proyectos de Bases y Estatutos. Con anterioridad a la resolución que se adopte se dará audiencia a los demás propietarios».
Pero como el sistema de compensación significa que son los propietarios mismos los encargados de la urbanización a través de la Junta de Compensación, la Ley no impone que se forme parte de la Junta si no se desea formar parte de ella.
Entonces, para evitar que por oposición de unos pocos o por su simple actitud pasiva de silencio se desvirtúe el sistema, la Ley prevé una institución complementaria: la expropiación de los terrenos de los que no entren a formar parte de la Junta de Compensación. Así el artículo 127, 1, de la Ley del Suelo establece lo siguiente: «Los propietarios del polígono o unidad de actuación que no hubieren solicitado el sistema podrán incorporarse con igualdad de derechos y obligaciones a la Junta de Compensación, si no lo hubieran hecho en un momento anterior, dentro del plazo de un mes a partir de la notificación del acuerdo de aprobación de los Estatutos de la Junta. Si no lo hicieran, sus fincas serán expropiadas en favor de la Junta de Compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria».
Por su parte, el artículo 168 del Reglamento de Gestión Urbanística dice en su número 2 que «los terrenos propiedad de quienes no se hubieren incorporado a la Junta serán expropiados, atribuyéndose a ésta el carácter de beneficiaría de la expropiación».
Por tanto, la Ley regula la incorporación de los propietarios a la Junta de Compensación y la expropiación de los terrenos de los que no se hayan incorporado a la Junta, siendo ésta beneficiaría de la expro: piación.
Hay que tener en cuenta que la legislación ofrece varias oportunidades a los propietarios para que integren la Junta de Compensación, evitando en lo posible esa medida extrema de la expropiación. Así, el artículo 159, 2, del Reglamento de Gestión, después de prever la solicitud del 60 por 100.de propietarios en cuanto a la superficie de los terrenos, regula su traslado, mediante notificación personal o individualizada, al resto de los propietarios con derecho a formar parte de la Junta de Compensación, concediéndoles un plazo no inferior a quince días para que puedan formular las alegaciones que a su derecho convengan.
Segunda oportunidad: en el artículo 161, 3. de dicho Reglamento, al prever que el acuerdo de aprobación inicial de la constitución de la Junta, que se publicará en el Boletín Oficial de la provincia, se notificará además individualizadamente a todos los propietarios «afectados» por el sistema de actuación para que durante quince días puedan formu-Page 1352lar las alegaciones que a sus derechos convengan y, en su caso, solicitar su incorporación a la Junta (art. 162, 1).
Tercera oportunidad: notificación del acuerdo de aprobación definitiva, según resulta del artículo 162, 5, del Reglamento de Gestión: «En la notificación del acuerdo de aprobación definitiva se requerirá a quienes sean propietarios afectados, en los términos del número 3 anterior, y no hubieren solicitado su incorporación a la Junta, para que así lo efectúen, si lo desean, en el plazo de un mes, contado desde la notificación, con la advertencia de expropiación prevista en el artículo 127, 1, de la Ley del Suelo».
Una vez constituida la Junta de Compensación en escritura pública cabe todavía una cuarta oportunidad a través del sistema de «adhesión» a la misma, pues el artículo 163, 5, del Reglamento establece: «Los-propietarios o interesados que no otorguen la escritura podrán consentir su incorporación en escritura de adhesión dentro del plazo que al efecto se señale».
Se dan, pues, hasta cuatro oportunidades a los interesados para que se incorporen a la Junta; pero si voluntariamente no lo hacen, sólo cabe la expropiación de sus terrenos, de la que será beneficiaría la propia Junta de Compensación, con lo que a través de ese mecanismo se consigue que todos los terrenos y sus titularidades estén dentro de la Junta.
El problema registral que se ha planteado a veces en la práctica, dada la multiplicidad de propietarios que suele haber cuando se aplica el sistema de compensación, es que no todos ellos quieran formar parte-de la Junta de Compensación, e incluso que haya pasividad absoluta en este sentido. Y a ello se suele...
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