La reparcelación y la compensación en relación con el Registro de la Propiedad (Primera parte).
| Autor | José Manuel García García |
| Cargo | Registrador de la Propiedad de Barcelona |
| Páginas | 1377-1406 |
A diferencia de la fase de planeamiento, en que se actúa sobre sectores, zonas o terrenos, la fase de gestión, en que se incluye el estudio de la reparcelación y de la compensación, actúa sobre fincas concretas, lo cual hace más necesaria y al mismo tiempo más factible la deseada coordinación entre Registro y Urbanismo. Por eso existe una multiplicidad de preceptos que se refieren al aspecto registral en materia de reparcelación y de compensación.
La reparcelación es una técnica operatoria dentro del sistema de cooperación. Por eso hay que huir de posibles defectos terminológicos, evitando hablar de "reparcelación compensatoria", por ejemplo, pues una cosa es la reparcelación y otra distinta el sistema de compensación.
Lo que ocurre es que en el sistema de compensación hay cierta analogía de efectos con la reparcelación, pero esto no puede dar lugar a que se confundan y se mezclen indebidamente.
Por otra parte, hay que advertir que, dentro del sistema de cooperación, aunque lo normal es que exista reparcelación, cabe que ésta sea innecesaria por no haber ningún problema de distribución de beneficios y cargas del planeamiento entre los partícipes.
En cualquier caso, el sistema de cooperación se diferencia del sistema de compensación, en que la Administración actuante tiene en aquél una participación mucho más intensa, no sólo en la tramitación del Page 1377 expediente, sino en la ejecución de la urbanización, aunque sea con cargo a los propietarios. En cambio, en el sistema de compensación, cobra especial relieve la actuación de los propios interesados a través de la Junta de Compensación, sin perjuicio del control de la Administración actuante.
Entrando en las dos posibilidades del sistema de cooperación "con o sin reparcelación" hay que tener en cuenta que cuando la reparcelación es innecesaria, la incidencia registral del sistema es mucho menor, pues no hay adjudicación de fincas a los propietarios. Ahora bien, no cabe desconocer una doble incidencia del sistema de cooperación en relación con el Registro, aunque no haya reparcelación, a saber: a) Respecto a la inscripción de las cesiones obligatorias de terrenos a la Administración actuante, que plantean el problema de si cabe formalizarlas e inscribirlas a través del acta administrativa, cosa que en la reparcelación está ya resuelta al ser título hábil el acuerdo firme de reparcelación. Parece que al ser una cuestión impuesta por el plan, el enfoque tiene que ser a través de acta administrativa, a diferencia de si se tratase de una mera cesión voluntaria o convenida con el particular, en cuyo caso sería necesaria la escritura pública; b) Respecto al pago de los costes de la urbanización, en relación con lo cual, si bien no está prevista la nota de afección registral que se regula en el caso de reparcelación, no cabe duda de que el órgano actuante puede exigir el pago de dichos costes por la vía de apremio, y a través del Recaudador y del pertinente mandamiento obtener anotación preventiva de embargo en el Registro por razón del pago de dichos costes.
Pero, como queda dicho, la incidencia registral es mucho mayor cuando dentro del sistema de cooperación se da la reparcelación, que es de lo que nos vamos a ocupar seguidamente.
La reparcelación y los aspectos regístrales de ella están regulados por los artículos 97 a 102 de la Ley del Suelo y por los artículos 71 a 130 del Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978. Pero cabe preguntar: ¿está todavía vigente el Reglamento, de Reparcelaciones en sus aspectos regístrales? ¿En qué parte al menos puede considerarse vigente?
La pregunta nos la hacemos a sabiendas de que existe la Sentencia de la Sala 4.a del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 1982, que se plantea la cuestión de si es posible que estando iniciada la reparcelación,, pueda ser sustituida por el sistema de expropiación, y la resuel- Page 1378 ve en sentido afirmativo, en contra de lo que resultaba del Reglamento de Reparcelaciones, señalando que "la aplicación de éste sólo cabe entenderla operativa en todo aquello en que este Reglamento no se oponga a la Ley y mientras no se dicten disposiciones complementarias de ésta en tal materia, lo cual aparece actualmente cumplido con la entrada en vigor del Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978".
Y es que, aunque exista esta sentencia, hay que referirla a la cuestión concreta planteada en la misma, y no a los aspectos regístrales en que el planteamiento, según ahora veremos, es totalmente diferente.
Desde esta perspectiva, hay que reconocer que existen distintas opiniones doctrinales. Por un lado, Antonio Carceller Fernández dice que "a la entrada en vigor del Reglamento de Gestión ha quedado derogado el Reglamento de Reparcelaciones" 1. Pero como no señala ningún tipo de razonamiento, no es suficiente para dejar solucionada así la cuestión en materia registral.
Enfoque totalmente diferente mantiene José Luis Laso Martínez, que es el que aquí se comparte y se trata de fomentar 2.
Antes de señalar los argumentos en que me baso para destacar cierta vigencia, parcial al menos, del Reglamento de Reparcelaciones, hay que advertir que no es procedente, después de la entrada en vigor del Reglamento de Gestión, tramitar y formalizar los expedientes de reparcelación al viejo estilo del Reglamento de Reparcelaciones, como he detectado alguna vez en la práctica, pues una cosa es que se defienda esa vigencia parcial, y otra muy distinta es admitir que ha cambiado la forma de practicar las inscripciones a raíz del Reglamento de Gestión, no pudiéndose actuar, efectivamente, como si no hubiera ocurrido nada, una vez aprobado dicho Reglamento. Ni lo uno "considerar totalmente derogado el Reglamento de Reparcelaciones" ni lo otro "estimarlo vigente en su totalidad.
Para defender la vigencia parcial "en los términos que veremos" hay que partir de la tabla de vigencias del Texto Refundido de la Ley del Suelo, pues en ella se reconoce que el Reglamento de Reparcelaciones está vigente hasta la publicación del nuevo Reglamento que lo sustituya y en tanto no se oponga al presente Texto Refundido de la Ley del Suelo. Es cierto que el Reglamento de Gestión ha regulado con cierto detalle la reparcelación (arts. 71 a 130), pero hay que tener en cuenta lo siguiente: Page 1379
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Que el Reglamento de Gestión no contiene ninguna disposición derogatoria, y como dice José Luis Laso, parece, por la forma en que termina, "una sinfonía inacabada". Comparto lo de "inacabada", pero dicho sea de paso, no parece tampoco una "sinfonía", al menos no siempre suena bien en relación con la Ley del Suelo. Pero lo que ahora quiero resaltar en esa falta de disposición derogatoria, muy significativa en relación con ciertos aspectos del Reglamento de Reparcelaciones que no contradicen, sino todo lo contrario, la regulación del Reglamento de Gestión.
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Que, aunque el Reglamento de Gestión ha regulado con bastante detalle la reparcelación, hay muchos aspectos regístrales que han quedado sin desarrollar, por lo que, en relación con la tabla de vigencias del Texto Refundido, no cabe hablar de "nuevo Reglamento que haya sustituido totalmente la regulación registral del Reglamento de Reparcelaciones". Habrá quedado derogado éste en aquellos aspectos en que ha habido un Reglamento que lo ha sustituido, pero no en aquellas materias que han quedado huérfanas de regulación.
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Que las lagunas del Reglamento de Gestión en materia registral no hay más remedio que cubrirlas con el Reglamento de Reparcelaciones, pues aunque la Ley del Suelo en su artículo 102, 2, se refiere a la aplicación supletoria de la legislación de expropiación forzosa, ésta tampoco es suficiente para cubrir los aspectos hipotecarios en todos sus detalles, y además, el artículo 101, 2, de la propia Ley del Suelo reconduce la regulación registral a la forma en que "reglamentariamente se determine y de acuerdo con la legislación hipotecaria", frase ésta reveladora de que la legislación reglamentaria en materia de reparcelaciones, cuando está de acuerdo con la legislación hipotecaria, es la legislación a tener en cuenta en esta materia, lo que nos lleva a aplicar supletoriamente el Reglamento de Reparcelaciones, en lo no previsto por el Reglamento de Gestión.
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Que parece aventurado "y en ello insiste José Luis Laso" prescindir de ciertas soluciones regístrales del Reglamento de Reparcelaciones "en cuanto no se opongan al Reglamento de Gestión", estando todavía pendiente de cumplimiento la disposición final 13 de la Ley de Reforma de la Ley del Suelo de 2 de mayo de 1975, que señala lo siguiente: "Se autoriza al Gobierno para que, a propuesta del Ministerio de Justicia y previo informe del Ministerio de la Vivienda "hoy Obras Públicas y Urbanismo" se dicten las disposiciones precisas para acomodar la legislación hipotecaria a lo dispuesto en esta Ley, a fin de asegurar que las limitaciones y deberes establecidos en la misma y en los planes, programas, proyectos, normas, ordenanzas y catálogos se reflejen con toda exactitud en el Registro de la Propiedad". Page 1380
Esas soluciones regístrales del Reglamento de Reparcelaciones están en la línea de acomodar la legislación hipotecaria a lo dispuesto en la Ley del Suelo y son muy interesantes mientras no se cumpla la citada disposición final 13:
¿Guál es la parte vigente y la parte no vigente? La parte no vigente es la que se...
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