Renuncia a la propiedad horizontal y a la multipropiedad (resoluciones de 30 de agosto de 2013 y 21 de octubre de 2014)

Autor:Justo Gómez Díez
Cargo:Profesor Titular interino de Derecho Civil. Universidad Complutense de Madrid
Páginas:2511-2547
RESUMEN

Frente a la doctrina de las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de agosto de 2013 y 21 de octubre de 2014, deben inscribirse las renuncias de propiedad horizontal y de multipropiedad sin exigir el consentimiento de los otros propietarios del edificio o del apartamento. El destino del bien inmueble objeto de la renuncia es el Patrimonio del Estado, por... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Renunciabilidad de la propiedad horizontal

En la resolución de la Dirección General de los Registros de 30 de agosto de 2013 (Boletín Oficial del Estado, núm. 238, 4 de octubre de 2013), que ha sido objeto de críticas1-desconozco si fue impugnada en juicio y su suerte ulterior-, se ha dado una respuesta más que discutible a la cuestión de la inscripción de la renuncia a la propiedad horizontal. La resolución de 21 de octubre de 2014 (Boletín Oficial del Estado, 12 de noviembre de 2014) utiliza la misma argumentación en un caso de renuncia de derechos de multipropiedad (renuncia a la propiedad de un turno de uso).

En general no parece que se cuestione el principio de la renunciabilidad de la propiedad, sin perjuicio de su función social, deberes jurídico-administrativos, derechos de terceros y vinculaciones contractuales.

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Se admite como tesis general que el propietario de un piso o local, así como el propietario de un turno o periodo vacacional, tiene la facultad de renunciar a su derecho, lo que sería «manifestación de la libertad del propietario» y «correlato del principio jurídico constitucional y civil a [sic] no quedar vinculado perpetuamente... por las cargas de una administración cuya gestión [sic] no controla» (resolución de 30 de agosto de 2013, F. D. 7; igual en la resolución de 21 de octubre de 2014, F. D. 7).

Sin embargo, se dificulta extraordinariamente la inscripción de la renuncia, de manera que prácticamente se hace imposible. Según la Dirección, la renuncia no puede inscribirse hasta que consientan todos los otros propietarios o judicialmente se declare válida.

Podría ser -aunque no me atrevería a asegurarlo- que en esta decisión de nuestra Dirección General hubiera pesado la lectura de la sentencia del Tribunal federal alemán de 14 de junio de 2007 (BGH, V ZB 18/07). Según esta sentencia, parece que debe tenerse en cuenta sobre todo que la regulación legal de la obligación de sostenimiento de gastos y cargas (§ 16 WEG) resultaría eludida si se admitiera la renuncia de un propietario a la propiedad de su vivienda, o de la parte del inmueble que le pertenezca, porque en el caso de separarse un propietario de la comunidad de esa manera, los demás propietarios tendrían que soportar una mayor participación en los gastos de mantenimiento y administración, y aun en las cargas, del inmueble. Esta sentencia sostiene que es aplicable esencialmente la misma doctrina que a la renuncia de una cuota parte de copropiedad, para la que el BGB no contempla el acrecimiento y cuya nulidad ha acabado sosteniendo el BGH2. Puesto que a una cuota parte de la copropiedad de un terreno no se puede renunciar, y la propiedad de la vivienda se basa en la participación del propietario en la copropiedad del suelo, tampoco a ella ha de poderse renunciar. De la propiedad horizontal solamente se podría salir mediante la transferencia del derecho, puesto que ni se puede exigir la división ni se admite la renuncia.

Ahora bien, en el derecho alemán en caso de Herrenlosigkeit el respectivo territorio (Land) no adquiere automáticamente el inmueble, sino que tiene un derecho a ocuparlo. Por esta razón, la renuncia podría causar que la cuota de cargas y gastos de un piso sin dueño tuvieran que afrontarla los otros propietarios del edificio, si el Land renunciara a su derecho de apropiación. Esta situación no se puede dar en el derecho español, porque los bienes inmuebles sin dueño se atribuyen automáticamente al Estado.

A mi juicio, contra lo que dice la resolución de 30 de agosto de 2013, en el vigente derecho español se debe sostener que la renuncia produce la adquisición del inmueble por la Administración General del Estado, en virtud de lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley 33/2003, y que debe ser inscrita inmediatamente, a instancia del titular registral renunciante. La inscripción de la renuncia, que no es constitutiva, publica la extinción de la propiedad, de la que,

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para cualquiera que consulte el Registro, se deduce directamente la titularidad del Estado -supuesto que la renuncia sea válida- sin necesidad de que se inscriba especialmente su adquisición.

Examinaré los argumentos esgrimidos en las dos resoluciones referidas. Conviene no obstante advertir en cuanto a la resolución de 30 de agosto de 2013 que la nota de calificación sugiere que acaso la renuncia se debiera a la real inexistencia de la finca registral (Hechos, II).

II Renuncia y «acrecimiento»
1. Acrecimiento o transferencia del inmueble a los otros propietarios Propiedad de los pisos y copropiedad del edificio

Según la Dirección, la renuncia a la propiedad horizontal de un piso o local provoca una especie de acrecimiento.

Deviene forzoso... Que, en caso de renuncia de uno de los dueños, el dominio del piso «pase a los demás dueños» y les «acrezca» ya que, «en cuanto titulares del dominio del edificio en su conjunto, sufren en él la comprensión del dominio de cada piso o local, dominio que opera sobre el edificio en su conjunto como un derecho real limitativo». Lo que impone... Que, cualquiera que sea el mecanismo por el que se produzca, el elemento renunciado pase, por razón de la renuncia del condueño o partícipe, a todos los demás en proporción a sus cuotas...

[P]roducida la renuncia y calificada positivamente su legalidad, debería procederse a inscribir el elemento independiente sobre la que recayó, en la forma prevenida en el artículo 4.2, pr., de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, a nombre de todos los propietarios del inmueble en proindiviso ordinario

(resolución de 30 de agosto de 2013, F. D. 8)3.

Es bastante extraño que el propietario de un piso sea a la vez propietario del piso y copropietario de todo el edificio en su conjunto, incluso de su propio piso, lo que significa que en cuanto a su piso es a la vez propietario y copropietario. Si su derecho es de propiedad -como se reconoce- parece paradójico y una duplicación innecesaria que sea también copropietario de su piso. También es muy extraño que la propiedad se considere como un gravamen de la copropiedad. No sé si lo que no se atreve la Dirección a decir es que sobre el edificio existe alguna forma de enfiteusis, lo que desde luego no es el sistema de la Ley de propiedad horizontal.

La argumentación de la Dirección no es coherente lógicamente. El efecto que se supone que produce la renuncia es la transferencia de la propiedad del

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local a los otros propietarios del edificio, pro indiviso y en proporción a sus respectivas cuotas de participación. La causa por la que se produce este efecto es, según se dice, que los propietarios de pisos son, a la vez, copropietarios de todo el edificio, incluso de los pisos y locales. Sobre cada uno de ellos coexisten -se entiende- una propiedad exclusiva y la copropiedad del entero edificio. La propiedad de cada piso limita, a la manera de un derecho real en cosa ajena, la copropiedad del edificio.

Sin embargo, una cosa es que, simplemente, se extinga el derecho de propiedad renunciado (efecto extintivo de la renuncia), y subsista la copropiedad sobre el edificio, libre ahora sobre el piso objeto de la renuncia del gravamen de la propiedad exclusiva renunciada, y otra diferente que la propiedad exclusiva se transfiera a los propietarios de los otros pisos (descomponiéndose en tantos derechos de propiedad parcial como propietarios), que es lo que se dice que se produce. Este efecto no puede resultar de la mera concurrencia de la postulada copropiedad y la extinción de la propiedad exclusiva. Si hay una copropiedad sobre todo el edificio y una propiedad sobre cada piso, y se renuncia a un piso, la consecuencia lógica es que la copropiedad queda libre, respecto de ese piso, del gravamen de la propiedad renunciada, a la vez que el número de copropietarios se reduce y las cuotas se incrementan proporcionalmente. No es esto lo que se defiende, sino que la propiedad del piso «pasa» a los otros propietarios, sin alteración de las cuotas. De esta manera, los propietarios no tienen el piso por su supuesto derecho de propiedad plúrima total del edificio, sino por un derecho de propiedad de una parte alícuota del piso.

Por lo tanto, lo que en realidad se afirma es una regla por la que, al renunciar un propietario a su piso (supuesto), se trasfiere la propiedad a los demás propietarios de pisos del edificio, a proporción de sus cuotas (consecuencia). La renuncia extingue el derecho y la ley atribuye la cosa a los otros propietarios. Sería una atribución ex lege de la propiedad a los propietarios de los otros pisos, una especie de accesión, pero ni la ley lo dispone ni se deduce lógicamente de la copropiedad del edificio.

Probablemente, para sostener coherentemente un resultado como el que se pretende, lo que habría que suponer es que los propietarios de los pisos son en realidad condueños directos de cada piso y dueños útiles de uno de ellos, lo que permitiría decir que, si se renuncia al dominio útil de un piso, subsiste el dominio directo liberado del útil. Pero, por supuesto, esto -que a su vez crearía otros problemas- no es lo que regula la Ley de propiedad horizontal.

2. Copropiedad de los elementos comunes y propiedad separada de los pisos y locales

En realidad, la afirmada copropiedad de todo el edificio o de los pisos y locales no es una construcción de...

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