De la renta
| Autor | Juan V. Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Magistrado del Tribunal Supremo jubilado |
ARTICULO 17
-
Texto legal
Art. 17. Determinación de la renta.
-
La renta será la que libremente estipulen las partes.
-
Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
-
El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
-
El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
-
-
Concordancias
Ver artículos 10, 18 y disp. adicional 9; y artículos 1.543 y 1.171 C.c.
-
Proyectos y enmiendas
El Proyecto aprobado por el Consejo de Ministros el 28-1-1994 no comprendía los párrafos 3 y 4 del apartado 4, que se incorporan en el Proyecto del Consejo de Ministros de 30-6-1994, y al texto actual, con la diferencia de que ahora se habla de «renta en vigor» y en aquel de «renta pactada».
Entre las enmiendas presentadas en el Congreso, debemos destacar la n.° 69 del Grupo ERC-Mixto que pretende sustituir el párrafo 2 del apartado 2 en el sentido de que «en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de un período de la forma pactada para el pago de la renta», justificándola en que ni en la Ley ni en el Código civil se prohibe que el pago de las rentas se efectúe por períodos distintos al de una mensualidad, siendo lógico, en el supuesto de que la renta se pague, por ejemplo, por períodos trimestrales, el consignar que el pago adelantado se exija por estos tres meses.
Y la n.° 107, presentada por el Grupo IU-IC, en el sentido de que al final del párrafo 2 del apartado 4, se sustituyese «la renta en vigor», por «la renta pactada, las elevaciones producidas y demás conceptos repercutidos en aquél».
-
Comentario
-
Qué debe entenderse por «renta».
Nos remitiremos a lo que dice el art. 1.543 del Código civil (39).
-
Libertad de pacto.
El apartado 1 del artículo consagra, como vemos, el principio de libertad de pacto en orden a la fijación de la renta, de la misma como lo hacía el Texto Refundido de la L.A.U. de 1964 en el art. 97 (40).
No existe, pues, limitación alguna en este particular. Ni posibilidad de discutir esa renta, una vez pactada.
1) ¿Será necesario pactar la actualización de la renta atendiendo a la variación del índice de precios de Consumo al que se refiere el art. 18, o podrá también hacerlo utilizando cualquier otro sistema distinto?
Basta leer el art. 18 para concluir que es posible pactar cualquier sistema de actualización (41).
Lo que ocurrirá es que durante el plazo mínimo de los cinco años de duración del arrendamiento, tan sólo cabe llevar a cabo la actualización en la forma prevista en el apartado 1 del art. 18, es decir, atendiendo a la variación porcentual experimentada por el índice General Nacional del sistema de índices de Precios de Consumo.
2) ¿Podría ser declarada nula una cláusula en la que se pactase un sistema de actualización según la variación del I.P.C., si no se previese que durante los 5 primeros años habría de aplicarse ese sistema distinto?
Es indudable que sí, porque lo previsto en el art. 18.1 es de carácter imperativo. Pero esa nulidad sólo afectaría a la validez de la cláusula durante esos 5 primeros años, pero no para los siguientes.
3) ¿Habría que aplicar también el sistema de actualización según la variación del I.P.C. durante el período de tres años de prórroga del contrato que impone el art. 10 de la propia L.A.U. ?
Entendemos que no porque el art. 18 se refiere tan sólo a los 5 años de duración. Y además porque el apartado 2 de este artículo 18 dispone expresamente que «a partir del sexto año de duración, la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior».
4) ¿Qué ocurriría en caso de producirse inflaciones negativas?
Plantean esta pregunta Diego Lozano y Joaquín de Fuentes (pág. 100 de la Obra citada), llegando a la conclusión de que «en este caso, habría que mantener la validez del pacto, sin permitir al arrendatario promover una revisión de la renta determinante de una disminución de la misma. Una cláusula de estas características debe examinarse en su conjunto y no en su aplicación concreta; y en su consideración global, una cláusula de invariabilidad de renta beneficiaría al arrendatario».
-
Pago de la renta.
El apartado 2 establece como principio general que el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los 7 primeros días de cada mes. Pero admite el «pacto en contrario», por lo que no existe inconveniente en pactar que ese pago se lleve a cabo en períodos distintos al mes, y antes o después de los 7 días de cada uno.
Lo que sí prohibe el párrafo de este apartado 1 es que el arrendador pueda exigir el «pago anticipado de más de una mensualidad de renta», siendo esta norma imperativa, y nula cualquier estipulación en la que se diga lo contrario. La frase «en ningún caso» así lo viene a indicar. De ahí que no sea posible pagar por cheques adelantados.
¿Quiere ello decir que también operará la norma si la renta se pagase por trimestres u otros períodos distintos? Creemos que sí, al no prosperar las enmiendas del Grupo ERC-Mixto de que hemos hablado al principio.
-
Lugar y procedimiento para el pago.
La L.A.U. deja en libertad a las partes contratantes sobre estos extremos.
Pero advirtiendo que si no existiere pacto al respecto, en «metálico» y en «la vivienda arrendada».
No deben olvidarse estas reglas por la trascendencia que tienen a la hora de valorar por el Juez si existió o no una falta de pago o una falta de cobro, cuando de un desahucio por falta de pago o de una reclamación de rentas se tratare.
Pero preguntamos.
1) ¿Sería posible el pacto del pago de la renta en especia o en servicios?
En principio entendemos que sí (42)
2) ¿Será posible utilizar el sistema bancario?
Es indudable que sí, si se pactare expresamente.
3) Al exigir el precepto que en defecto de pacto el lugar de pago sea «la vivienda arrendada», ¿quiere decir que viene a ratificar lo que dice el art. 1.171 del Código civil?
Entendemos que no, exactamente, siquiera el legislador se hubiere inspirado en este precepto.
La razón de esta respuesta ha de buscarse en que la nueva L.A.U., no habla del domicilio del deudor, sino «en la vivienda arrendada», que puede no coincidir con dicho domicilio, entre otros supuestos, en el previsto en el art. 7 que permite que el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente.
4) ¿Sería suficiente y válido que el arrendador intentase el cobro de la vivienda arrendada por el arrendatario, si en ella no tuviere éste su vivienda permanente, aunque habitasen en ella su cónyuge o sus hijos dependientes ?
Tal como está concebido en el precepto que comentamos, nuestra respuesta ha de ser afirmada porque la norma que comentamos habla de «la vivienda arrendada».
-
Recibo de pago de la renta.
El apartado 4 impone al arrendador la obligación de entregar al arrendatario el «recibo de pago».
Exceptúa tan sólo los supuestos en que se hubieren pactado otros procedimientos con los que acredite de forma fehaciente el efectivo cumplimiento de dicha obligación.
Lo que quiere el legislador es evitar que el arrendatario no pueda en su momento justificar el pago de la renta. Todo pacto en otro sentido sería nulo.
Añadiendo el párrafo 2.° del propio apartado que «deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y, específicamente, la renta pactada».
1) ¿ Cjuáles son esos «procedimientos» a que se refiere el párrafo 1 del apartado?
Entendemos que cualquiera que se utilice en la práctica, y entre ellos el sistema bancario.
2) ¿Cuáles serán las cantidades por «distintos conceptos», que ha de contener el recibo de renta o el documento que lo sustituya?
El artículo impone, y, además, con carácter imperativo, que en dicho recibo o documento consten separadamente no sólo la renta sino también los distintos conceptos que «compongan la totalidad del pago».
Por lo que entrará todo aquello que, por razón de servicios, obras, portería, o cualquiera otra causa se tenga que abonar, además de dicha renta. Y, por supuesto, también las cantidades que resulten de las actualizaciones o repercusiones que se produjeren durante la vida del arrendamiento.
Lo que el legislador quiere es evitar que el arrendatario se vea imposibilitado en cualquier momento justificar el pago.
3) ¿Sería nulo el pacto en contrario?
Entendemos que sí por el carácter imperativo del precepto.
-
Sanción por no entrega del recibo.
El párrafo último del artículo declara que si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta «todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago». Pero, preguntamos.
1) ¿Se refiere sólo al ofrecimiento notarial y a los que se produzcan en un expediente de consignación ante el Juzgado?
Entendemos que sí. Habrán de ser, sin embargo, estos gastos los estrictamente necesarios como consecuencia del ofrecimiento de pago y, en su caso, la consignación.
2) ¿También a los del pleito si este expediente se convierte en contencioso o por la oposición del arrendador?
Entendemos que habrá de estar a lo dispuesto sobre costas en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
3) ¿Podrán descontarse estos gastos por el arrendatario de la mensualidad siguiente?
En la enmienda n.° 205...
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba