El desistimiento o no renovación de vivienda arrendada por el arrendatario, ex artículo 12 LAU, como manifestación de protección de la vivienda familiar

AutorRosana Pérez Gurrea
CargoLicenciada en Derecho
Páginas2520-2526

Page 2520

I Planteamiento

El problema relativo a la protección de la vivienda familiar en relación con la titularidad arrendaticia ha preocupado desde antaño al legislador, siendo manifestaciones de ello tanto el artículo 12 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, donde se regula la facultad de desistimiento, abandono y renuncia del arrendatario como el artículo 15 de la misma Ley, que recoge los supuestos de separación, divorcio o nulidad del arrendatario.

Con la finalidad de evitar las consecuencias perjudiciales que para la familia del arrendatario conllevaría el desistimiento de éste, su no renovación o el abandono de la vivienda, el artículo 12 LAU concede un derecho de subrogación en el contrato a favor de su cónyuge o pareja de hecho. Ello impone una forma de defensa alternativa a la que le brinda el artículo 1.322 del Código Civil en relación con el artículo 1.320 del mismo Código.

A pesar de tener distinta naturaleza, todos estos actos influyen en la duración del contrato de arrendamiento, pudiendo provocar los primeros su extinción por voluntad del titular, y el abandono la posibilidad del arrendador de resolver el contrato en base al artículo 27.2 LAU.

Para evitar el perjuicio que ello supondría para el cónyuge o pareja de hecho del arrendatario, se le concede un derecho de subrogación en la relación arrendaticia, que opera sobre dos presupuestos fundamentales:

  1. En primer lugar, se exige que el cónyuge conviva 1 con el arrendatario, lo cual es coherente con la finalidad de la norma tendente a salvaguardar la vivienda familiar.

  2. Se extiende la posibilidad de subrogación a la pareja de hecho, que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la conyugal con independencia de su orientación sexual, durante al menos los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia (art. 12.4 LAU).

Se origina así una equiparación a estos efectos entre matrimonio y unión de hecho, que es consecuencia del amplio concepto de familia seguido en nuestro ordenamiento jurídico tanto desde el punto de vista doctrinal como jurisprudencial. Así la STC 184/90, de 15 de noviembre, elabora una doctrina sobre las uniones de hecho a partir de los artículos 10, 14 y 39 CE, conside-Page 2521rando que la familia a que se refiere la CE comprende también la derivada de las uniones de hecho, aunque no haya equivalencia respecto de los derechos y deberes entre ambas figuras jurídicas.

II Facultad de subrogación en caso de desistimiento o no renovación por el arrendatario

Su análisis nos lleva a tomar como punto de partida el artículo 1.320 del Código Civil (norma de régimen económico-matrimonial primario), el cual tiene como finalidad evitar que la arbitrariedad o mala fe de uno de los cónyuges pueda privar al otro de la vivienda habitual de la familia. Para ello el artículo mencionado exige para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y de los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno sólo de los cónyuges, el consentimiento de ambos esposos o en su caso autorización judicial 2.

Como presupuesto básico de aplicación del artículo 12 LAU se REQUIERE que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar el contrato o desistir de él, sin consentimiento del cónyuge o pareja de hecho con quien conviva.

Su aplicabilidad se da tanto en los casos de manifestación de voluntad de no renovación por expiración de plazo o de no continuación con ocasión de alguna prórroga del contrato, como en los casos de desistimiento, tanto el regulado en el artículo 11 LAU 3 como el desistimiento unilateral que conlleva incumplimiento del arrendatario.

Cumplido este presupuesto, podrá el arrendamiento continuar en beneficio del cónyuge o pareja de hecho del arrendatario 4. Para ello se necesita la concurrencia de los siguientes REQUISITOS:

  1. Que el arrendador requiera al cónyuge o pareja de hecho para que manifieste su voluntad al respecto.

    La primera cuestión a plantear es si el requerimiento es potestativo u obligatorio para el arrendador. Existen argumentos a favor de una u otra postura:

    - A favor del carácter potestativo destacamos los siguientes:

    * El tenor literal del artículo 12.2 LAU: «podrá el arrendador requerir».

    * El hecho de que el cambio en la persona del arrendatario exige consentimiento del arrendador ex artículo 1.205 del Código Civil, ya que al arrendador no le da igual quién sea el arrendatario con quien contrata.Page 2522

    A diferencia del abandono, en el que la iniciativa para la continuación del arrendamiento corresponde al cónyuge o convivente, aquí se otorga al arrendador; además hay que tener en cuenta que la decisión de no continuación es más gravosa para el cónyuge en caso de desistimiento que en el de abandono, ya que en el primero el cónyuge tiene que pagar las rentas pendientes hasta la extinción del contrato, si no estuviesen abonadas, mientras que en caso de abandono sólo debe abonar la renta correspondiente al mes.

    - Su consideración como obligatorio para el arrendador viene avalada por los siguientes argumentos:

    * La finalidad de protección de la familia que se quiere conseguir con dicha norma.

    * Su consideración como norma especial, entendida como excepción a la regla general del artículo 1.205 del Código Civil.

    Posición que comparto, ya que la finalidad de la norma es proteger los intereses del cónyuge del arrendatario que desiste sin su consentimiento, dándole la posibilidad de continuar en el arrendamiento.

    En cuanto a la forma del requerimiento, parece que será necesaria la forma notarial, dado el plazo tan breve que el cónyuge del arrendatario (o convivente) tiene para contestar y las consecuencias que se derivan de la falta de...

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