La renovación de la afección registral al cumplimiento de la obligación de urbanizar y el tercer adquirente de finca reparcelada no suborrogado en el pago de las cargas pendientes

Autor:Vicente Laso Baeza
Cargo:Laso & Asociados Despacho Jurídico y Urbanístico
Páginas:2768-2783
RESUMEN

La Resolución de 21 de junio de 2017 plantea, por una parte, las condiciones para la inscripción de una nueva afección registral al cumplimiento de la obligación de urbanizar una vez caducada la originaria y, por otro, permite detenerse en el régimen jurídico en el que se encuentra, ante posibles reclamaciones en orden a sufragar los gastos de urbanización, el tercer adquirente de suelo... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Antecedentes y contenido de la resolución de 21 de junio de 2017
1. Consideración inicial

Centrado el comentario precedente de la Resolución de 25 de abril de 20171 en el análisis del requisito de la firmeza de los actos administrativos de naturaleza urbanística a partir de la instancia suscrita por el agente urbanizador del Sector PP-33 Bulevar del Plan General de Ordenación Urbana de Villajoyosa por la que se pretendió la inscripción de la Memoria de cuotas de urbanización de tal Sector aprobada por acuerdo municipal de 26 de octubre de 2016 y decreto de Alcaldía de 3 de noviembre siguiente, el presente parte de una nueva nota de calificación dictada tras la subsanación del primer defecto que da lugar a la nueva Resolución de 21 de junio de 2017.

Así, tal y como se hace constar en la Resolución, «la cuestión de fondo que es objeto de controversia en este expediente se centra en la posibilidad de hacer constar en el Registro las nuevas cantidades que determinan la afección de una serie de fincas a los gastos de urbanización derivados de una reparcelación urbanística, teniendo en cuenta que el acuerdo que fija las nuevas cuotas ha sido presentado cuando ya ha caducado el plazo de vigencia de la afección practicada por estos conceptos al tiempo de inscribir el proyecto de reparcelación».

2. Los motivos consignados en la nota de calificación

Pues bien, en relación con los motivos consignados en la nota de calificación a fin de rechazar la inscripción de la Memoria de las nuevas cuotas de urbanización se recuerda que el Proyecto de Reparcelación en su día aprobado fue inscrito el 27 de noviembre del 2009 extendiendo sobre las parcelas de resultado la afección real al cumplimiento de la obligación de urbanizar y de los demás deberes dimanantes del Proyecto y de la legislación urbanística conforme al artículo 19 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, señalando en las inscripciones primeras las respectivas cuotas de afección al pago en la cuenta de liquidación definitiva e indicándose las correspondientes cantidades que representaban en la cuenta de liquidación provisional del Proyecto.

De igual modo, después de reflejar las reglas dispuestas en el artículo 20 del citado Real Decreto en orden a la caducidad y cancelación de la afección con expresión, en cuanto a la primera, de que se produce a los siete años de su fecha sin perjuicio de la aplicación de un plazo de caducidad de dos años cuando durante

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su vigencia se hubiera elevado a definitiva la cuenta de liquidación provisional, también en cuanto a la cuestión de la caducidad se refiere seguidamente a la doctrina sentada en las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 31 de enero y 26 de mayo del 2014. Se dice así de tal doctrina, una vez resaltado el hecho de haber recaído ambas resoluciones en el ámbito de la Comunidad Valenciana, que «vino a decir que este plazo de caducidad es automático, sin que en ningún caso quepa “renovación” o “prórroga” de la afección al pago de los costes de urbanización, una vez ya transcurridos los siete años desde la fecha de su inscripción».

Concluye con ello afirmando la nota de calificación que, «en definitiva, el Registrador que suscribe esta calificación considera que la afección real inscrita el 27 de noviembre del 2009 está ya caducada a día de hoy y pendiente de cancelación, razón esta por la cual no cabe en este momento, fuera de la vigencia de dicha garantía real, la inscripción de la Memoria de cuotas de urbanización de que se trata, simplemente determinativa o especificativa de las cantidades a satisfacer y el calendario de pagos aprobado», a lo que se añade, como razón adicional, que tal «Memoria viene a suponer, en síntesis, una mera modificación de las cantidades en la cuenta de liquidación provisional, algunas de ellas ya satisfechas, y el establecimiento de un calendario de pagos al Agente Urbanizador del sector. Modificación esta que por su simplicidad no implica una retasación de cargas y que dista mucho de ser una modificación sustancial del Proyecto de Reparcelación que permita la práctica de una nueva afección real».

3. Breve referencia al recurso gubernativo

Del recurso gubernativo interesa destacar que, además de que la cita de las Resoluciones de 31 de enero, 26 de mayo y 13 de junio de 2014 se efectúa en sentido contrario al realizado en la nota de calificación, se pone especial énfasis en que durante la ejecución de las obras de urbanización del Sector PP-33 se constató la existencia de una discordancia entre las previsiones iniciales dispuestas en la alternativa técnica seleccionada y la realidad de las obras de urbanización que debían ser efectivamente ejecutadas en beneficio de la actuación con la necesidad consiguiente de tramitar un nuevo Proyecto técnico que, además de la previsión de las nuevas obras, reflejara el coste actualizado al momento de su ejecución dando a su vez lugar a una nueva Memoria de cuotas.

Fue así por la anterior necesidad por lo que, en efecto, se aprobó el denominado Proyecto de Urbanización «Modificado», fundando la procedencia de la nueva afección, ello más allá del carácter sustancial o no de las nuevas actuaciones precisas, en lo dispuesto en el artículo 181.2 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana, el cual disponía que «(...) El urbanizador podrá solicitar, en cualquier momento posterior, que se practique una nueva afección, en la cuantía que apruebe la administración actuante, hasta cubrir el importe total debido por cuenta de cada finca resultante (...)».

4. Los fundamentos de la resolución de 21 de junio de 2017

La estimación del recurso interpuesto contra la nota de calificación se justifica a partir de los siguientes razonamientos:

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  1. En primer lugar, se invocan las Resoluciones de 31 de enero, 26 de mayo y 13 de junio de 2014 a fin de destacar los efectos de garantía real derivados de la afección urbanística vinculada a lo que denomina «la ejecución de los Proyectos de reparcelación», citando al tal fin los artículos 16.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 30 de octubre de 2015, 19 del Real Decreto 1093/1997 y 92.5 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio de la Comunidad Valenciana, regulación autonómica que cuenta con los precedentes de los artículos 72 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, reguladora de la actividad urbanística y 181 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana.

  2. Sucesivamente se refiere la Resolución a que la regulación de los actos de naturaleza urbanística, incluyendo los plazos de duración de los asientos regis-trales y la posibilidad o no de su prórroga, constituye una competencia exclusiva del Estado con base en el artículo 149.1.8ª de la Constitución, lo que determina su aplicabilidad «independientemente de que, como sucede en determinados casos, la legislación autonómica, que a su vez es competente en materia de gestión urbanística, prevea la posibilidad de practicar nueva afección».

  3. La Resolución, esgrimiendo una afirmación reiterada en las anteriores tres Resoluciones de 31 de enero, 26 de mayo y 13 de junio de 2014, justifica el plazo de vigencia de la afección en siete años por entender que con él el legislador contemplaba un plazo suficiente para la ejecución de la urbanización y para exigir las respectivas cantidades, no obstante lo cual no deja de reconocer que, «en situaciones de ralentización de la actividad inmobiliaria como la actual», puede ocurrir «que dicho plazo resulte insuficiente».

  4. Después de una serie de consideraciones sobre el cómputo del plazo de caducidad, los efectos de la afección frente a terceros adquirentes que no se hubieran subrogado voluntariamente en las cargas pendientes de urbanización y el régimen de aplicación del plazo especial de dos años a raíz de la liquidación definitiva, quizá por mera inercia reproduce la Resolución un texto reiterado en las señaladas Resoluciones de 2014 sin relación alguna con el objeto del recurso interpuesto al referirse a la no admisión de la aplicación analógica a las notas marginales de afección real de la prórroga prevista para las anotaciones preventivas en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria por falta de identidad de razón entre ambas clases de asientos.

  5. A partir de este punto es cuando la Resolución aborda la concreta cuestión sobre la posible renovación de la afección, a cuyo fin afirma en el Fundamento de Derecho Séptimo que «(...) nada obsta a la extensión de una nueva nota de afección, permitida por otra parte en la legislación autonómica, en caso de producirse una modificación del proyecto de urbanización que implique a su vez la de las cuotas correspondientes a la reparcelación previamente inscrita, (...) y ello con independencia de la envergadura de la modificación operada, pues con ello se consigue...

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