Problemas de capacidad relativos a las compraventas con subrogación de hipoteca y a la compraventa con hipoteca en ele Derecho Catalán
| Autor | Emilio González Bou |
| Cargo | Notario de Amposta |
| Páginas | 19-50 |
Habitualmente se plantea en los despachos notariales el problema de si los padres pueden, sin autorización judicial, comprarle a su hijo menor de edad un inmueble gravado con hipoteca subrogándole en el préstamo garantizado o comprarle un inmueble con precio aplazado garantizado con hipoteca simultánea. Y lo mismo sucede si estos negocios pretende realizarlos uno solo de los cónyuges casado en gananciales o uno sólo de los cónyuges casados en régimen de separación de bienes, si se trata de bienes gananciales o vivienda familiar habitual, sin concurrir el consentimiento del otro cónyuge.
Por lo que se refiere a los menores y sometidos a tutela, el Código de Familia de Catalunya de 15 de julio de 1998 parece haber abordado el problema en los artículos 151.1 a) y 212.1 a) admitiendo dichos negocios jurídicos sin autorización y, en lo relativo a los cónyuges, dos autos del Tribunal Superior de justicia de Catalunya (en adelante, TSJC) de 4 de mayo de 1998 también los ha admitido sin consentimiento del otro cónyuge.
El objeto de este trabajo será ver la evolución de la jurisprudencia y doctrina en el tema de la capacidad en las compraventas de un inmueble gravado con hipoteca subrogándose el comprador en el préstamo garantizado (en adelante utilizaremos la expresión más usual de «compraventas con subrogación de hipoteca») o con hipoteca simultánea y analizar los referidos artículos del nuevo Código de Familia.
No encontramos sentencias del TS que aborden directamente este tema si bien sí se ha pronunciado sobre los negocios mixtos o complejos, es decir, aquellos en que entre los elementos heterogéneos que los constituyen, hay -como declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1941- «una soldadura tan íntima en un solo nexo, que sería inútil pretender que se mantuviese su sustancia jurídica separando sus elementos componentes», y en donde las diversas causas negocíales aparecen fundidas en una síntesis, al confluir en un único negocio al que serán de aplicación las normas de aquélla de las causas que predomine sobre las demás. En estos casos, el TS declara
que hay que atender al objeto predominante, lo que determinará la aplicación preferente de unas y otras normas e incluso su exclusión.
En este sentido, la Sentencia de 18 de abril de 1950 declaró que «... se hace preciso mantener la integridad del contrato, tal como lo idearon los interesados, para evitar que por la aplicación de normas distintas a los diferentes bienes que constituyen el objeto contractual, se rompa su unidad originada por disgregación de elementos del único vínculo jurídico creado, y así, en estos eventos de pugna de normas, se ha de aplicar la que corresponda al elemento objetivo predominante, que será el que por su propia naturaleza o por razón de la finalidad perseguida llevó a los interesados a la conclusión del contrato...».
Por tanto, para determinar la normativa aplicable a estos negocios complejos, el TS se decanta por la teoría de la absorción, que significa que han de aplicarse al negocio complejo las normas propias de la figura negocial que corresponda a la prestación o elemento dominante.
En base a esta tesis, y siendo en los casos de compra con subrogación de hipoteca o con hipoteca simultánea la causa dominante la de la compraventa, deberían aplicarse las normas de capacidad relativas a la misma y cabría decir que no es lo mismo tomar dinero a préstamo que subrogarse en la responsabilidad personal de un préstamo hipotecario en la compra del inmueble gravado o constituir una hipoteca simultánea a la compra ya que en este caso la subrogación y la hipoteca son absorbidas por la compraventa.
No obstante, no debemos olvidar que las soluciones que ofrece el TS a cualquier caso, y especialmente en los de los contratos atípicos y complejos, atienden fundamentalmente a las circunstancias del caso concreto, los fines económicos perseguidos y los intereses en juego, por lo que no deberíamos dar a los pronunciamientos transcritos más trascendencia que la de una teoría general en la que podrían caber excepciones en algunos casos, como podrían ser aquéllos en los que existieran intereses jurídicos especialmente protegidos.
En este sentido, no habiendo ninguna sentencia que aborde el problema de los negocios complejos cuando estén en juego consentimientos conyugales necesarios o la protección de la vivienda familiar habitual, no puedo sino plantearme si el TS aplicaría a los casos ana-
lizados en este estudio la teoría de la absorción, dando preferencia a la compraventa, si estuviesen en juego los derechos sobre la vivienda de un cónyuge o de una familia, ya que esta teoría puede llevar a la consecuencia de que un cónyuge cotitular de un bien ganancial o un cónyuge que vive en la vivienda familiar pueden verse privados de sus derechos por la actuación unilateral del otro cónyuge si se llegase a ejecutar la hipoteca.
Y, respecto de los sometidos a la patria potestad o tutela, deberíamos hacer la misma reflexión ya que pueden ver afectado su patrimonio preexistente sin el control de la autorización judicial.
En estos casos, por encima de valores tales como la agilidad del tráfico, el pragmatismo o la corrección teórica, quizá deberían considerarse la protección de los intereses de los menores o incapaces o del hogar familiar.
Fue la primera en abordar directamente las compraventas con precio aplazado garantizado con hipoteca en la misma escritura, declarando lo siguiente:
Considerando que la cuestión que plantea este expediente consiste en resolver si puede el marido, en un mismo acto, por sí solo, comprar un bien inmueble sobre el que, en garantía del pago de parte del precio aplazado se constituye una hipoteca, o si necesitará además el consentimiento de la mujer para la inscripción de esta última.
Considerando que es indudable que el marido, para poder hipotecar un bien ganancial necesita el consentimiento de la mujer... y también
que no es preciso tal consentimiento, cuando se trata de adquirir un bien ya gravado con hipoteca u otra carga, pero las dudas surgen respecto del caso planteado en que, por haberse constituido el gravamen al mismo tiempo que la adquisición del inmueble, obliga para su resolución, a examinar la naturaleza de este acto de compraventa con pacto de hipoteca.
Considerando, que en la escritura calificada se observa que la voluntad de las partes ha sido crear un nuevo nexo entre dos negocios típicos, de por sí independientes -compraventa e hipoteca- para formar uno solo, tal como se deduce de la contemporaneidad de las declaraciones y de la unidad del documento, en donde el pacto de hipoteca se encuentra tan ligado al contrato de compraventa, que sin él no hubiera tenido lugar...
Considerando que, en consecuencia, el negocio concluido por las partes entra dentro de la categoría de los llamados negocios complejos, de naturaleza unitaria porque entre los elementos heterogéneos que los constituyen, hay -como declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1941- una soldadura tan íntima en un solo nexo, que sería inútil pretender que se mantuviese su sustancia jurídica separando sus elementos componentes
, y en donde las diversas declaraciones emitidas, aparecen fundidas en una síntesis, al confluir en un único negocio que es el resultado de variadas causas que en él concurren.
Considerando que las dificultades que en su regulación presenta este tipo de contratos, se revela en las distintas teorías, como la de la absorción, combinación, interés dominante, etc.; con que la doctrina ha pretendido resolver las cuestiones que originan, pero siempre habrá de tenerse en cuenta la valoración jurídica del resultado práctico concreto perseguido por los contratantes y atender, como dice reiterada jurisprudencia de nuestro más alto tribunal, al «objeto predominante que será el que por su propia naturaleza o por razón de la finalidad perseguida, lleve a los interesados a la conclusión del contrato» y que pueda determinar la aplicación preferente de unas y otras normas e incluso su exclusión.
Considerando... cuando se trata de una compra con pacto de hipoteca, falta aquel carácter de independencia y, en consecuencia, no
puede escindirse en los dos negocios que lo forman y aplicar a cada uno las normas propias del contrato tipo, sino que, por el contrario, la causa compleja que le sirve de base ha absorbido las concurrentes y determina la primacía de la compraventa, por lo que el marido, al igual que en el caso de la finca hipotecada... podrá... adquirir bienes para la sociedad conyugal, hipotecándolos en forma simultánea y conexa, sin necesidad de obtener el consentimiento de su mujer
.
Esta Resolución resolvió un supuesto de compraventa con pacto de hipoteca y declaró que la misma solución se...
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