Ley 11/2009 por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario

Autor:Sr. Carlos Marín Lama. - Sr. Antonio Valdivia Martín. - Sr. Juan Pedro Rodríguez Blanco. - Sr. José Agustín Manzano Mozo. - Sra. María José Prieto Jano. - Sr. Alejandro Capdevila Abelleira. - Sr. Ferrán Rodríguez García. - Sr. Antoni Salleras Lluís.
Páginas:93-112
RESUMEN

5.1. Introducción. - 5.2. Objeto y ámbito de aplicación. - A. Naturaleza jurídica. - B. Objeto social. - 5.3. Requisitos de inversión. - A. Requisitos relativos al volumen de activos inmobiliarios. - B. Requisitos relativos al volumen de rentas. - C. Requisitos relativos al mantenimiento de la inversión. - 5.4. Capital social y denominación de la Sociedad. - 5.5. Distribución de resultados. - 5.6.... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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5.1. Introducción

Tras un largo proceso legislativo, el pasado 27 de octubre se ha publicado la Ley 11/2009. En dicha norma se desarrolla el régimen legal y tributario de las "Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario" (en acrónimo, SOCIMI).

La Ley reguladora establece el marco jurídico de dichas sociedades, configurándose como un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario y de forma particular al de alquiler de vivienda.

Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal consiste en la inversión, de forma directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, pudiendo incluir tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes, oficinas y otros similares. La norma establece una serie de requisitos de índole mercantil, inversión y financieros. Uno de los ejes del régimen radica en establecer una política de distribución de dividendos.

La clave de la regulación se basa en el régimen fiscal con unos efectos económicos muy similares a la figura de los REITS (Real Éstate Investment Trusts) que gozan de popularidad entre los inversores de otros países y cuya característica principal se basa en suprimir la doble tributación sociedad/socio, junto con un tipo de imposición favorable en su conjunto, si bien en el caso de España se ha optado por someter a tributación las rentas en sede de la sociedad y dejar exenta la distribución del dividendo en sede del socio persona física. Esta fórmula de inversión ha tenido un notable éxito en otros países (especialmente en Estados Unidos, Francia, Alemania, Holanda y Reino Unido), contribuyendo de forma muy notable a la expansión y consolidación del mercado inmobiliario, constituyéndose este tipo de vehículos como una herramienta efectiva de gestión del patrimonio inmobiliario.

Adicionalmente, la norma contiene un conjunto de novedades fiscales en diversos tributos que serán objeto de análisis posterior.

Por último, cabe señalar que se ha incorporado en el resumen la modificación de la Ley 11/2009 introducida por la Disposición Final Decimoquinta de la Ley 26/2009. Dicha modificación se justifica por la variación que se ha introducido en la norma presupuestaria referida al tipo de gravamen de la base imponible que asciende al 19% (21% cuando supera 6.000 €). En consecuencia, dado que la Ley 11/2009 fue aprobada con anterioridad y estableció el tipo impositivo del 18%, era preciso introducir una modificación específica para contemplar el nuevo tipo del 19%.Page 94

5.2. Objeto y ámbito de aplicación

El art. 2 de la Ley 11/2009 establece los requisitos que deberán tener las SOCIMI:

A Naturaleza jurídica

Deberán ser sociedades anónimas cotizadas (ello implica que, al menos, un 25% de su capital social deberá estar admitido a cotización). Por tanto, se sujetan a la Ley de Sociedades Anónimas y la Ley del Mercado de Valores11. No obstante lo anterior, también podrán aplicar el régimen legal aquellas sociedades residentes en España íntegramente participadas por otras SOCIMI o REITS extranjeros (por ejemplo, entidades participadas por sociedades no residentes cotizadas en otros mercados europeos que tengan el mismo objeto social que las SOCIMI y un régimen similar relativo a la política de distribución de beneficios).

Sus acciones deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión europea o del Espacio Económico Europeo.

B Objeto social

El objeto consistirá en la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para arrendamiento, bien directamente o a través de otras entidades que, a su vez, cumplan con determinados requisitos. Las SOCIMI podrán desarrollar otras actividades accesorias, siempre que en tal caso las rentas procedentes de dichas actividades accesorias no superen en su conjunto más del 20% de los ingresos totales de la sociedad en cada periodo impositivo. En todo caso, las SOCIMI podrán desarrollar las siguientes actividades:

· Adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para arrendar. Dicha actividad incluye la rehabilitación de edificaciones en los términos previstos en la normativa del IVA.

· Participar en otras SOCIMI y otras entidades (REITS) no residentes que tengan el mismo objeto social y un régimen similar establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria de distribución de beneficios. Nótese que la norma se refiere a una política "similar" y no idéntica, lo que introduce un cierto grado de interpretación respecto de dicho requisito.

· Ostentar una participación en otras SOCIMI no cotizadas o entidades no residentes asimismo no cotizadas, siempre que ambas tengan un objeto social y una política de distribución de beneficios similar a las SOCIMI españolas.

· Tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliarias reguladas en la Ley 35/2003.

La norma establece asimismo determinadas restricciones respecto de la consideración de bienes inmuebles. Así, a los efectos del régimen legal aplicable a las SOCIMI, no se considerarán bienes inmuebles:

  1. Aquellos inmuebles de características especiales a efectos catastrales regulados en el art. 8 de la Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004).

  2. Bienes inmuebles cuyo uso se ceda a terceros mediante contratos que contengan requisitos para ser considerados como arrendamiento financiero a efectos del Impuesto sobre Sociedades.Page 95

  3. Los bienes inmuebles deberán ser adquiridos en propiedad. Se entenderá incluido en dicho concepto los derechos de superficie, vuelo o subedificación inscritos en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, así como aquellos inmuebles poseídos por la sociedad en virtud de contratos calificables como arrendamiento financiero a efectos del Impuesto sobre Sociedades.

Por otra parte, la actividad de promoción inmobiliaria y la de arrendamiento será objeto de contabilidad separada para cada inmueble.Page 96

5.3. Requisitos de inversión

El art. 3 de la Ley 11/2009 establece una regulación prolija de los activos en los que deben invertir las SOCIMI, constituyendo esta cuestión uno de los pilares básicos del régimen legal. Así, cabe agrupar los requisitos de inversión en las siguientes categorías:

A Requisitos relativos al volumen de activos inmobiliarios

El coeficiente principal de inversión se concreta en que las SOCIMI deberán invertir su activo al menos en un 80% en los siguientes tipos de bienes:

  1. Bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento.

  2. Terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a la finalidad anterior (siempre que la promoción se inicie dentro de los 3 años siguientes a su adquisición).

  3. Participaciones en el capital o patrimonio de entidades mencionadas en el apartado 5.2 anterior. En el cómputo del porcentaje anterior, deben considerarse los siguientes aspectos:

  1. El mencionado porcentaje del 80% se computará sobre el balance consolidado (cuando la SOCIMI sea la entidad dominante de un grupo de empresas). En tal caso, podrá optarse por sustituir los valores contables por el valor de mercado para efectuar dicho cálculo.

  2. En el caso de inmuebles situados en el extranjero, deberán tener una naturaleza análoga a los situados en territorio español, debiendo existir efectivo intercambio de información tributaria con el país o territorio, todo ello en los términos establecidos en la disposición adicional primera de la Ley 36/2006, de medidas para la prevención del fraude fiscal.

B Requisitos relativos al volumen de rentas

Asimismo, al menos el 80% de las rentas del periodo impositivo deberán proceder del arrendamiento de inmuebles y de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones en entidades aptas para las SOCIMI.

Se excluyen de dicho...

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