Análisis jurisprudencial del sistema de garantías regulado en el artículo 19 de la ley 38/99, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, con especial referencia a la exigibilidad del seguro decenal y los supuestos de exoneración.
| Autor | Rosana Pérez Gurrea |
| Páginas | 748-753 |
La Ley 38/99 tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo y la adecuada protección de los usuarios. Se trata de una manifestación más de la Ley 26/84, de 19 de julio, de Defensa de Consumidores y Usuarios.
El artículo 17 de la mencionada ley establece el principio general de responsabilidad de las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación frente a los propietarios y terceros adquirentes por los daños materiales ocasionados en el edificio y dentro de los plazos que marca la ley.
Para garantizar dicha responsabilidad, la ley, en su artículo 19, establece la necesidad de concertar tres tipos de seguros:
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Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar durante un año el resarcimiento por daños en elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por una retención, cuyo capital asegurado será de un 5 por 100 el coste final de la obra, incluidos honorarios profesionales.
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La formalización de este seguro no es obligatoria hasta que no se determine por Real Decreto.
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Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar durante tres años el resarcimiento por daños ocasionados en elementos de habitabilidad, que cubra un capital del 30 por 100 del coste final de la ejecución de las obras.
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Como en el caso anterior, todavía no es obligatorio.
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Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar durante diez años el resarcimiento por daños causados en elementos estructurales que comprometan directamente la estabilidad o resistencia mecánica del edificio. El capital asegurado será el 100 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra. En este caso, la suscripción del seguro es obligatoria a partir de la entrada en vigor de la ley.
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El incumplimiento de la normativa sobre garantías de suscripción obligatoria implicará en todo caso la obligación de responder personalmente ex artículo 19 de la LOE.
De los tres seguros mencionados ya hemos visto que sólo es exigible, de momento con carácter obligatorio, el seguro decenal. Vamos a distinguir los siguientes puntos, de acuerdo con la Resolución de la DGRN de 20 de marzo de 2000:
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Sólo es exigible para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda, tanto de nueva construcción como de reforma de otra preexistente.
En cuanto a los edificios a los que debe hacerse extensiva la garantía, la Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003 da los siguientes criterios interpretativos: Quedan excluidos los que están fuera del ámbito de aplicación de la LOE. Quedan sujetos a la garantía todos los edificios que cuenten con alguna dependencia destinada a vivienda, aún cuando el número de éstas fuera minoritario en relación con la superficie total del inmueble, dada la finalidad de protección perseguida por la ley para los adquirentes de las mismas. Es el criterio que sigue la RDGRN de 24 de mayo de 2001.
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En las residencias de estudiantes, de la tercera edad y otras de carácter residencial, se entiende que no tienen el carácter de vivienda, por lo que no puede exigirse dicho seguro. Éste es el sentir de la DGRN en Resolución de 8 de febrero de 2003, la cual tras una serie de disquisiciones acerca de lo que ha de entenderse por vivienda, llega a la conclusión de que no es exigible el seguro para la inscripción de obra nueva terminada de un edificio destinado a residencia geriátrica; la ley delimita su campo de aplicación a los destinatarios de viviendas en el mercado, situación distinta de la empresa mercantil que construye o adquiere un edificio para desarrollar en él una actividad empresarial como lo es la explotación de una residencia geriátrica.
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La garantía ha de ser exigida al tiempo de la declaración de la obra ya terminada o de la autorización del acta notarial acreditativa de su terminación, pero no cuando se trate de obras nuevas en construcción; la DGRN, en Resolución de 20 de marzo de 2000, dice: «Se hará constar al pie del título el carácter obligatorio de la constatación registral de la finalización de obra, momento en el cual procederá la exigencia de tales garantías», como señala ÁVILA NAVARRO 1, «esta advertencia es poco efectiva debido a la falta de sanción de esta obligación:
el final de la obra puede quedar...
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