Llei 22/2001, de 31 de desembre, de regulado deis drets de superficie, de servitud i d'adquisició voluntaria o preferent

AutorCol.legi de Notaris de Catalunya
Páginas428-440

DOGC núm. 3556, de 18-01-02

El President de la Generalitat de Catalunya

Sia notori a tots els ciutadans que el Parla-ment de Catalunya ha aprovat i jo, en nom del Rei i d'acord amb el que estableix l'article 33.2 de l'Estatut d'autonomía de Catalunya, promulgo la següent

LLEI

Preámbul

Aquesta Llei té per objecte la regulació deis drets de superficie, de servitud i d'adquisició voluntaria o preferent.

Aquesta regulació, juntament amb la que conté la Llei 13/2000, de 20 de novembre, de regulació deis drets d'usdefruit, d'ús i d'habita-ció, i amb la revisió de la Llei 6/1990, deis censos, i de la Llei 22/1991, de garanties possessó-ries sobre cosa moble, pot constituir la part corresponent ais «drets reals limitats» del futur Codi civil de Catalunya, encara que els drets d'adquisició es puguin constituir, també, amb carácter personal.

La Llei es distribueix, dones, en tres capítols dedicats, respectivament, a cadascun deis drets que s'hi regulen.

El capítol primer acompleix la previsió d'u-na regulació civil del dret de superficie, ja que, fins ara, Túnica regulació d'aquest dret és la donada, per a l'ámbit de l'actuació urbanística, peí Decret legislatiu 1/1990, de 12 de juliol, peí qual es va aprovar la refosa deis textos legáis vi-gents a Catalunya en materia urbanística.

La Llei pretén donar la máxima extensió al dret de superficie, com a dret real limitat sobre finca aliena, caracteritzat per convertir parts in-tegrants d'aquesta en objectes de dret indepen-dents. Deixa, dones, d'ésser només un mitjá de foment de la construcció per esdevenir un factor important en la formado del mercat immobilia-rí i en la multiplicado deis aprofitaments agra-ris i forestáis. Aquest darrer aspecte permet de donar una solució a la configuració d'algunes figures jurídiques controvertides, com la rabas-sa morta i altres drets reals de carácter análeg. La regulació que es basa en el dret real consti-tuít, independentment de quin sigui el títol de la se va constitució, permet, també, la regularitza-ció de les rabasses constituides abans de 1'entrada en vigor de la Llei, seguint els mateixos criteris que va establir la Llei 6/1990 per ais censos.

L'impuls al dret de superficie exigeix pro-curar-li un régim jurídic particularitzat, real, legal i voluntan, n aquest darrer, el punt principal és si la fixació del títol constitutiu és definitiva o modificable pels titulars ulteriors del dret de superficie i de la propietat de la finca base.

En aquesta regulació la Llei opta per la mo-dificabilitat, en atenció a un motiu de viabilitat económica, derivat de la llarga durada del dret, i a un altre de jurídic, que és la igualtat de la legitimario deis constituents i la deis titulars so-brevinguts.

La preocupació fonamental d'aquesta Llei és la protecció deis titulars de la propietat de la finca i deis drets limitats sobre el de superficie, que resol amb la técnica de la inoposabilitat.

El capítol segon regula el dret real de servitud, amb la finalitat de renovar aquesta part de la Llei 13/1990, de l'acció negatória, les irnmis-sions, les servituds i les relacions de veinatge.

Aquest capítol s'estructura en quatre seccions.

La secció primera és dedicada a les disposi-cions generáis, aplicables a qualsevol servitud.

La servitud és un dret real limitat que grava parcialment una finca en benefici d'una altra.

En resten exclosos els drets d'aprofitament establerts a favor d'una persona física, sobre una finca aliena, amb independencia, per tant, de tota relació entre finques.

Les servituds només es poden constituir per títol, atorgat voluntáriament o forcosa. En aquest últim cas, el propietari de la finca domi-nant pot exigir al propietari de la finca servent la constitucio de la servitud, quan hi concorrin les circumstáncies exigides per la Llei.

La Llei deixa clara la possibilitat que, a mes de les persones titulars del dret de propietat de les finques dominant o servent, també puguin constituir servituds les persones titulars de drets reals possessoris sobre aqüestes. Quan es tracta d'una servitud voluntaria constituida per les persones titulars de drets reals possessoris, la servitud té l'abast i la durada deis seus drets.

Com a novetat, cap servitud no es podrá adquirir per usucapió. Resta eliminada, dones, la usucapió com a mecanisme d'adquisició de les servituds.

La Llei admet clarament la servitud sobre finca propia, figura que era només apuntada en la Llei 13/1990. Per tant, la Llei admet la possibilitat que el propietari de dues o mes finques estableixi servituds entre aqüestes, en qualsevol moment. La servitud sobre una finca propia consisteix en una relació de servei entre finques, l'exercici de la qual queda inclós en l'e-xercici del dret de propietat fet peí propietari únic. Es pot dir, per tant, que la servitud és la-tent, que existeix, pero, com a tal, no s'exer-ceix.

La Llei estableix el contingut general de la servitud, primer, amb carácter general, i en segon lloc, amb referencia a les servituds de llums i vistes. En aquest últim cas cal, a mes, teñir en compte les normes sobre relacions de veinatge, que determinen les possibilitats edificatóries de la finca gravada amb una d'aqüestes servituds.

El contingut accessori de la servitud es relaciona amb les obres i les activitats necessáries per establir i conservar la servitud per con-tribuir-hi.

La secció segona agrupa les servituds forco-ses, és a dir, aquelles en les quals la persona titular del dret de propietat de la finca dominant pot exigir a la de la servent la constitucio de la servitud. A mes de regular les tradicionals servituds de pas i d'aqüeducte, la Llei renova la re-gulació de la servitud d'accés a una xarxa general, que va introduir la Llei 13/1990.

La secció tercera regula l'extinció de les servituds. A mes de les causes d'extinció, detalla les conseqüéncies de la pérdua de la utilitat de l'exercici de la servitud, i de la seva impos-sibilitat. Així mateix, detalla els efectes sobre la servitud de les modificacions de les finques dominant i servent, en els supósits de divisió, segregació, agrupa-ció i agregació.

La secció quarta és dedicada a la protecció del dret de servitud i regula l'acció confessória. Amb la nova regulació, la protecció de la servitud no es limita tan sois a les pertorbacions ja realitzades, sino que s'amplia a les pertorbacions previsibles.

El capítol tercer regula el dret d'opció, de constitucio real o personal, i el dret de tanteig, també, com a dret real o personal de constitucio voluntaria. La Llei prescindeix, dones, de regular els drets d'adquisició preferent o de prelació de carácter legal i els anomenats «retractes legals». En conseqüéncia, la Llei estableix la regulació de dos drets d'adquisició diferents op-ció i tanteig, mentre que l'anomenat dret de retracte es configura com una manifestació del dret de tanteig de naturalesa real, després que, precisament peí fet de no haver-se pogut exercir en el moment de la transmissió projectada, per causes imputables a l'atorgant o per manca de notificació al seu titular, ha tingut lloc el nego-ci transmissiu onerós, consumat, amb un tercer.

La Llei defíneix els drets d'adquisició des del punt de vista de la posició jurídica del titular del dret d'adquisició, és a dir, com a «facul-tat d'adquisició», en tots dos casos com a fa-cultat d'exercici unilateral, pero en el segon supeditada a una transmissió projectada. D'a-questa manera, es prescindeix de definir-los des del punt de vista estátic de l'atorgant del dret, és a dir, com a «obligado de no disposar» o com a «limitació del poder de disposició».

La Llei vol admetre, també, la possibilitat de constitució amb carácter real, d'acord amb els requisits de constitució que s'estableixen, i d'afrontar el problema de la possible doble naturalesa real o personal deis drets d'adquisició, especialment del dret d'opció. D' aquesta manera, qualsevol modalitat de dret d'adquisició pot teñir dues naturaleses: la real, que depén de la voluntat negocial deis subjectes, i la personal, que, al seu torn, pot ésser inscrita d'acord amb 1'arricie 14 del Reglament hipotecan vigent i, per tant, oposable a tercer o no inscrita.

La naturalesa real o personal, a diferencia de l'exercici de la facultat d'adquisició unilateral, segons que es trobi o no es trobi supeditada a una transmissió projectada peí propietari de l'objecte, no és un criterí tipificador. La natura-lesa del dret en determina 1'eficacia adquisitiva.

Els drets d'adquisició poden recaure sobre béns immobles o béns mobles susceptibles d'i-dentificació existents. La Llei admet també que puguin recaure sobre béns futurs, encara que, en aquest cas, han d'ésser de naturalesa personal, peí fet que els drets reals només poden teñir per objecte béns existents, llevat que el dret d'ad-

quisició es configuri com a condicionat a l'e-xisténcia efectiva del bé.

Mitjancant l'expressió «negoci jurídic», la Llei descriu la possibilitat de constitució deis drets d'adquisició amb un acte, entre vius o per causa de mort, o un contráete. A mes del fet de reconéixer 1'amplitud de l'autonomia de la voluntat, afronta la constitució deis drets d'adquisició amb carácter real. Efectivament, pren en consideració la voluntat del constituent (per si és mortis causa) o deis constituents, com a se-nyal inicial de fixació de la naturalesa real, pero insuficient, i a mes, la determinado del dret i la temporalitat del seu exercici. D'altra banda, diferencia el preu o prima per atorgar el dret d'adquisició i el preu de l'adquisició de l'objecte quan es tracta de constitució o d'adquisició one-roses, respectivament. Amb aquesta distinció, la Llei preveu la possibilitat que l'adquisició de l'objecte feta peí titular del dret d'adquisició...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR