Regulación del mercado notarial

AutorErnesto Tarragón Albella
CargoNotario
Páginas199-213

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En los últimos tiempos hay una palabra estrella, «crisis», que se repite constantemente en nuestras conversaciones, medios de comunicación y numerosos estudios científicos. Se debate sobre sus causas, efectos, duración y, sobre todo, los medios de evitar supuestos similares en el futuro. En el fondo de lo que se discute es del equilibrio entre libertad y seguridad, clásico binomio que, aplicado a los mercados, supone decidir sobre si dejar que el propio mercado se regule por sí mismo (autorregulación) o reconocer la necesidad de normas reguladoras y fijar el alcance de las mismas (ordenación del mercado).

Durante mucho tiempo, los conceptos de privatización, desregulación y liberalización han sido las guías de todo planteamiento económico. La desregulación y liberación se invocaban especialmente para aquellos sectores de la economía en los que los parámetros esenciales del funcionamiento del mercado (acceso, salida, volumen de la oferta o de la demanda, precios, calidad, tipo y formas de oferta) se establecían por el poder normativo del Estado o éste los delimitaba a través de barreras de entrada, permanencia y ejercicio de la actividad, allí donde las restricciones a la libre competencia no provenían de los particulares, sino de las normas jurídicas (Recalde Castells, 2009).

A la luz de estos planteamientos económicos, la función notarial aparecía como un freno a la libertad de mercado, o una barrera burocrática que valdría la pena suprimir, o al menos liberalizar, pues se dudaba de su eficiencia económica. No bastaba con ser una función de control de la legalidad y esencial para la llamada seguridad jurídica preventiva; al notariado se le exigía, además, ser eficiente dentro de las distintas fuerzas que componen el mercado.

La nueva metodología imperante, el llamado Análisis Económico del Derecho, obligaba al servicio notarial a someterse a revisión, porque, desde un punto de vista estrictamente económico, la implantación del sistema notarial estaría justificada en tanto en cuanto los costes que evita fueran superiores a los costes

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que origina. Brillantes trabajos se realizaron en tal sentido para responder si la función notarial era o no útil a la sociedad o, planteado en términos de eficiencia, si el valor social de los servicios notariales justifica el coste que debe pagar el ciudadano. Incluso, sin miedo, preguntarse si ¿es necesaria una reserva de mercado a favor de los notarios? Y en caso afirmativo determinar los parámetros de re gulación del sector frente a la alternativa de permitir una mayor libertad de funcionamiento a las fuerzas del mercado.

Un factor esencial a tener en cuenta en ese análisis económico es el de las «externalidades» derivadas de la actividad notarial, que podemos distinguirla en dos clases de beneficios fundamentales: los que favorecen directamente al usuario concreto y los dispensados más genéricamente a la sociedad. Ambos están interrelacionados, puesto que las ventajas que obtiene el usuario del servicio notarial, por la seguridad jurídica y económica que le proporciona el documento, tienen como presupuesto y consecuencia la reducción de las necesidades informativas y de los costes transaccionales del contrato, lo que genera, a su vez, una acción potenciadora de la eficacia y rentabilidad de los mercados, que es seguramente el principal efecto externo derivado de los servicios notariales. Es decir, un beneficio individual genera externalidades o beneficios que se producen en los terceros que no han sido parte en el negocio o incluso la sociedad en general (el ejemplo más clásico de externalidad es el alivio de la carga de trabajo de los Tribunales), pero aquí nos referiremos al excedente o beneficio que la sociedad tiene del conjunto de transacciones del mercado.

En un mundo perfecto, carente de comportamientos oportunistas y de asimetrías en la información, no habría ineficiencias por excesivos costes de transacción y nada perjudicaría al normal desenvolvimiento del mercado.

Sin embargo, en el mundo real, es decir, imperfecto, donde hay una información asimétrica, pues una de las partes del contrato dispone de más información que la otra, surgen inevitablemente los costes de transacción, que son costes asociados a la negociación y perfección de los contratos que se asumen anticipadamente para evitar que surjan situaciones que impliquen pérdidas de valor o ineficiencias aún mayores.

En el mercado, donde interviene el notario, existe una evidente información asimétrica, porque actúan, por un lado, los agentes informados, que son los propietarios y vendedores potenciales y, por otro, los agentes desinformados, que son los compradores, que no pueden conocer de antemano la calidad de los títulos que justifican o configuran las propiedades que van a adquirir en el mercado.

El modelo que expongo a continuación pretendió en el Congreso de la Unión Internacional del Notariado Latino, celebrado en Madrid en 2007, demostrar que la existencia de notarios hace más eficiente el mercado y que los costes de los servicios notariales regulados deben verse como el gasto para evitar costes aún mayores.

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Limones Akerlof. Partimos del prestigioso modelo de Akerlof, que ganó el Premio Nobel de Economía en 2001 por su estudio sobre «El mercado de los limones». El término «limón» es el utilizado en Estados Unidos para referirse a los coches usados de mala calidad o que salen defectuosos, lo que nosotros llamaríamos «cacharros».

Efectivamente, al mercado de automóviles usados acuden tanto quienes quieren vender buenos vehículos como quienes quieren deshacerse de «limones» que, sin buena información, no pueden distinguirse por los compradores, quienes temen ser estafados, pero no saben cómo evitarlo. Si el precio es muy bajo (lo que normalmente sería bueno), ¿será porque el coche es muy malo? Y un precio alto, ¿indicará mayor calidad o será un truco del vendedor, que sospecha que los compradores pensarán así? Al no poder diferenciar las calidades, los compradores pueden llegar a no realizar las transacciones, pues se origina una selección adversa que termina con la existencia en el mercado de coches usados en buenas condiciones, siendo los limones los que desplazan a los coches de cierta calidad.

Generalizando, se puede afirmar que, cuando la información es asimétrica, los mercados no funcionan normalmente y se dificulta enormemente la posibilidad de intercambios, pudiendo darse el caso extremo de que no llegue a existir un mercado. La falta de seguridad, motivada por la falta de información, aumenta el riesgo que conduce a la inacción,.

En definitiva, existe relación entre la calidad y la existencia de asimetría en la información. La libertad de mercado se pondera con la información que fuese necesaria para reducir las simetrías y ello supone la necesidad de una cierta regulación de ese mercado.

Para nuestro análisis, lógicamente, los notarios que se toman en consideración son los únicos que merecen la calificación de tales, es decir, los que se ajustan a las características del notariado latino-germánico.

En todo el análisis trabajamos con la...

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