La regulación del contrato de arrendamiento rústico en la ley 49/2003, de 26 de noviembre
| Autor | Saioa Artiach Camacho |
| Cargo | Doctora en Derecho por la Universidad de Deusto, Premio Leizaola en el año 2013. Técnica de Cooperación Internacional y Derechos Ciudadanos en la Diputación Foral de Bizkaia |
| Páginas | 175-209 |
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A través del contrato de arrendamiento una de las partes, el arrendador, se obliga a ceder a la otra, al arrendatario, el uso y disfrute de una cosa, a prestarle un servicio o a ejecutar una obra, por un tiempo determinado y a cambio de un precio cierto. En concreto, el arrendamiento rústico forma parte de la primera categoría arrendaticia.
Se trata de un contrato consensual, toda vez que se perfecciona por el mero consentimiento –siempre que no se produzca una vulneración de las disposiciones legales–, sin que se exija, para su plena constitución y eficacia, la entrega de la cosa ni una forma especial. Es bilateral o, empleando una denominación más correcta, sinalagmático, porque crea obligaciones recíprocas para ambas partes. Asimismo, es oneroso, dado que el sacrificio efectuado por cada contratante se encuentra compensado por el beneficio que obtiene. Los contratos onerosos se clasifican en conmutativos y aleatorios, y el contrato de arrendamiento rústico se incardina dentro del primer tipo, pues “la relación de equivalencia entre las prestaciones a cargo de ambas partes se encuentra de antemano fijada por ellas de manera inmodificable”1. Es un contrato de tracto sucesivo, atendiendo a que el cumplimiento de las prestaciones correspondientes a cada una de las partes se prolonga a lo largo del tiempo. Finalmente, teniendo en cuenta que el arrendamiento rústico se encuentra regulado legalmente, es un contrato típico.
La historia reciente de la legislación española sobre el contrato de arrendamiento rústico ha sido definida como “un vuelco de la tradición y un retorno parcial a la misma en el brevísimo plazo de dos años. Un verdadero vaivén legislativo, que ha sido posible por imposición de la ley de las mayorías parlamentarias”2. Y la Ley 49/2003, de Arrendamientos Rústicos3, junto con la Ley 26/20054, que la modificó, forma parte de ella.
La LAR 2003 consta de treinta y cuatro artículos, contenidos en diez capítulos, cuatro disposiciones adicionales, dos transitorias, una derogatoria y tres finales, y constituye la antítesis de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos5, en términos generales porque el arrendatario no se encuentra protegido frente a la figura del arrendador, sino que ambas partes reciben el mismo trato. En contraposición con la Ley de 1980, en la que los derechos del arrendatario quedaban regulados por normas de carácter imperativo, la mayor parte de las que componen la LAR 2003 son dispositivas y, por tanto, la posibilidad de renunciar a las mismas y regular el contrato mediante el acuerdo de las partes únicamente se encuentra sometida a los límites generales previstos para la libertad de pacto en el artículo 1255 del Código Civil6. Esto explica que esta norma conste de ciento tres artículos menos que la Ley de 1980.
A pesar de que la Ley 19/1995, de Modernización de las Explotaciones Agrarias7, introdujo medidas de liberalización del arrendamiento rústico, las mismas no son en absoluto
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drásticas si las comparamos con las establecidas por la LAR 2003, que profundizó en la reforma realizada de manera parcial por aquella. En este sentido, las principales novedades introducidas por la LAR 2003, en su redacción original, consistieron en el aligeramiento de la regulación de la aparcería, en la simplificación de la duración del contrato de arrendamiento y del régimen de gastos y mejoras y en la supresión de los siguientes aspectos: el requisito de ser profesional de la agricultura para constituirse en arrendatario, los límites relativos a la superficie de la finca de la que el colono podía ser titular, los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente que existían a favor del mismo y la figura del arrendamiento parciario.
Dos años después de su aprobación, la LAR 2003 fue reformada a través de la Ley 26/2005, fruto de la crítica formulada por la oposición parlamentaria, que consideraba necesario regresar a la regulación establecida por la Ley 83/1980. En este orden de cosas, la Exposición de Motivos dela Ley 26/2005 establece lo siguiente:
“La Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, requiere una modificación sustancial con el fin de incidir en el ámbito agrario y en un armónico desarrollo rural, que tenga en cuenta todos los aspectos económicos, sociales y humanos que se dan en las relaciones contractuales arrendaticias, de manera que se facilite un equilibrio entre las partes, en el marco de los derechos y obligaciones que la propia Ley reconozca”.
No obstante, en opinión de CUESTA SÁENZ y POVEDA BERNAL, no existen grandes puntos de divergencia entre ambas legislaciones y su relevancia no justifica la urgencia con la que se abordó la reforma. Refiriéndose a los principales cambios que supuso la reforma de 2005, señalan estos autores:
“Más bien son aspectos secundarios, ampliamente sobrepasados por la realidad del mercado, y que pueden incluso, en el caso de los retractos, encubrir apetencias diametralmente opuestas a lo agrario por surgir al calor de posibles recalificaciones del suelo”8.
En este mismo sentido, DE LOS MOZOS afirma lo siguiente:
“No digo que la reforma no sea sustancial en algunos aspectos, pero lo que sí afirmo es que los diversos aspectos de dicha reforma, dependiente en su mayoría de viejos prejuicios que nacieron en otras circunstancias, no me parece que sean tan necesarios ni para la lógica de la aequitas pacti, ni mucho menos beneficiosos para el ámbito agrario y el armónico desarrollo rural, como demuestra una larga experiencia, muy probada”9.
A este respecto, las principales reformas realizadas en el año 2005 consistieron en reintroducir la exigencia relativa a que el arrendatario sea un profesional de la agricultura, así como los límites de extensión de los que puede ser titular; establecer un plazo de duración del contrato mínimo de cinco años, a prorrogar tácitamente por periodos también quinquenales; y reinstaurar los derechos de tanteo y retracto a favor del locatario.
Por lo que respecta al ámbito de aplicación objetivo de la LAR 2003, a pesar de que su rúbrica se refiera exclusivamente al contrato de arrendamiento rústico, esta norma contiene también el régimen jurídico aplicable a la aparcería. El arrendamiento rústico queda regulado en los Capítulos II a VIII y la aparcería en el Capítulo IX. Por lo respecta al Capítulo I, que
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contiene las disposiciones generales de la Ley, resulta aplicable a ambos tipos contractuales10, al igual que ocurre con el Capítulo X, relativo a las normas procesales que rigen la materia.
El artículo 1.1 LAR dispone:
“Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta”.
En cuanto al ámbito de aplicación territorial, la LAR 2003 rige de lleno en aquellas comunidades autónomas que carecen de un Derecho civil propio regulador del contrato de arrendamiento rústico o de la aparcería11 Por tanto, en los lugares en los que no exista Derecho civil propio escrito que regule el contrato de arrendamiento rústico, en primer lugar rigen las normas imperativas de la Ley, en segundo lugar la voluntad de los contratantes, en tercer lugar las normas dispositivas de la Ley, en cuarto lugar el Código Civil y en quinto lugar el Uso y la Costumbre. Pero esta jerarquía de fuentes tiene excepciones, ya que, en determinados supuestos, la Costumbre ostenta el mismo rango que la LAR 2003. En concreto, el artículo 14, regulador del pago de la renta, establece que esta se abonará en metálico por años vencidos en el domicilio del arrendatario, regla esta que, según se desprende del propio precepto, únicamente regirá en defecto de acuerdo de las partes y de Costumbre aplicable al caso. Otra manifestación del mayor rango jerárquico de la Costumbre aparece en el artículo 27 LAR, toda vez que, de acuerdo con la remisión que este precepto realiza al artículo 1578 del Código Civil, las obligaciones del arrendatario saliente y las...
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