Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado contra calificaciones de la propiedad y mercantiles

Autor:Fernando Agustín Bonaga
Cargo:Notario de Calatayud
Páginas:115-135
 
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Anotación preventiva

Resolución de 11 de septiembre de 2013 (BOE 246, 14-X-13: 10698)

Resolución de 7 de octubre de 2013 (BOE 267, 7-XI-13: 11659)

Resolución de 3 de diciembre de 2013 (BOE 307, 24-XII-13: 13565)

La caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente opera ipso iure una vez agotado su plazo de vigencia (cuatro años, ex art. 86 LH), aunque formalmente el asiento se cancele posteriormente, en el momento de practicar una nueva inscripción o certificación. Agotado el plazo de la anotación, los asientos posteriores mejoran automáticamente su rango y ya no pueden ser cancelados en virtud del mandamiento del art. 175 RH, el cual solo puede ordenar la cancelación de los asientos no preferentes. Es doctrina también aplicable a los apremios administrativos.

En aplicación de esta doctrina, la Resolución de 7 de octubre deniega una adjudicación derivada de procedimiento administrativo de apremio porque la anotación y su prórroga estaban ya canceladas por caducidad al presentar el título y porque, además, el titular registral es persona distinta de aquella contra la que se siguió el expediente (se encuentra inscrita a nombre de la esposa del deudor por liquidación de gananciales).

Resolución de 18 de octubre de 2013 (BOE 279, 21-XI-13: 12229)

Se solicita la cancelación de una anotación preventiva de embargo por entender que se practicó en contravención de una previa resolución de la Dirección que el recurrente considera firme por no haber sido recurrida, la cual había anulado una nota de calificación de otro registro. La Dirección lo deniega: los asientos ya practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales; el art. 108 RH permite volver a presentar los títulos antes presentados, que serán objeto de nueva calificación.

Resolución de 8 de noviembre de 2013 (BOE 297, 12-XII-13: 12964)

Admite la práctica de la anotación preventiva de una demanda por la que la sociedad que vendió pide la nulidad de la venta que hizo a la sociedad titular, estando ambas sociedades hoy declaradas en concurso ante juzgados diferentes, de manera que la anotación no ha sido ordenada por el Juez que conoce del concurso del titular registral, sino por el que conoce del concurso de la vendedora.

Dado que la demanda persigue la readquisición del dominio, tiene carácter real y es susceptible de anotación preventiva. La competencia en materia de medidas cautelares que afecten al patrimonio del concursado es exclusiva del Juez del concurso (art. 8 LC). En este caso, en que ambas sociedades están concursadas, debe prevalecer la competencia del Juez concursal del vendedor, que es quien en primer lugar ha conocido de una acción de tal carácter, máxime cuando ha comunicado la medida cautelar al otro Juez mercantil. Por último, del escrito inicial del demandante resulta que la demanda se ha dirigido contra el titular registral, por lo que deben entenderse cumplidas las exigencias del principio de tracto sucesivo (art. 20 LH).

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Concurso e insolvencia

Resolución de 2 de septiembre de 2013 (BOE 238, 4-X-13: 10351)

Se pretende la cancelación de dos anotaciones preventivas de embargo a favor de un banco tras la venta de un bien de la masa activa del concurso. No se trata de acreedores que puedan seguir ejecución singular o aislada (art. 55 LC), y tampoco se trata de créditos que gocen de privilegio especial (art. 90 LC). Por ello, se desestima la calificación en cuanto al defecto consistente en falta de constancia del carácter no privilegiado del crédito.

Sin embargo, se rechaza la cancelación pretendida porque no consta del mandamiento cancelatorio que el titular de las anotaciones haya sido notificado a tal efecto sin haber formulado oposición (arts. 55-3 y 155-3 LC, y 20 LH).

Resolución de 20 de septiembre de 2013 (BOE 253, 22-X-13: 11065)

Declarado ya el deudor en concurso de acreedores, se dicta mandamiento judicial de embargo que se presenta al Registro antes que el auto de declaración de concurso.

La Dirección suspende la anotación de embargo y entiende competente al Juez concursal para conocer de todas las incidencias de la ejecución. La declaración de concurso no es una carga que haya de ordenarse según la prioridad registral, sino la publicación de una situación subjetiva, de modo que el Registrador deberá calificar teniendo en cuenta las fechas del auto de declaración de concurso y la del acto cuya inscripción se solicita, sin que se produzca el conflicto de priori-dad que resuelve el art. 17 LH. Además, el régimen de intervención o suspensión de facultades del concursado no nace con la inscripción del auto, sino que es eficaz desde la fecha del mismo (art. 21-2 LC).

Resolución de 10 de octubre de 2013 (BOE 272, 13-XI-13: 11853)

Declarado el concurso del deudor respecto de bienes suyos afectos a su actividad profesional o empresarial, no podrán ejercitarse acciones resolutorias de ventas de inmuebles por falta de pago del precio aplazado (aunque deriven de condiciones explícitas inscritas) hasta que se apruebe un convenio que no afecte a este derecho o pase un año desde la declaración de concurso sin abrirse la liquidación (art. 56 LC). El ejercicio de tales acciones resolutorias tras la declaración de concurso corresponde al Juez concursal (art. 57 LC), a quien corresponde también determinar si existe o no la citada afección según la jurisprudencia.

En consecuencia, la Dirección deniega la reinscripción del dominio a favor del vendedor (pretendida por falta de pago del precio aplazado garantizado con condición resolutoria ex art. 1504 CC) porque: a) el deudor fue declarado en concurso en 2009; b) la sentencia resolutoria de la venta es de julio de 2010; c) la declaración de concurso se inscribió en diciembre de 2010, y d) la sentencia resolutoria de la venta se presentó en 2013.

Resolución de 30 de octubre de 2013 (BOE 280, 22-XI-13: 12288)

Admite la expedición de una certificación de dominio y cargas ordenada en procedimiento de ejecución hipotecaria. Ciertamente, el hipotecante se halla declarado en concurso, pero no se plantea problema de competencia alguno porque la ejecución se sigue ante el mismo Juzgado de lo Mercantil que conoce del concurso.

Resolución de 18 de noviembre de 2013 (BOE 303, 19-XII-13: 13296)

Deniega la cancelación de una hipoteca anterior a la declaración de concurso, ordenada mediante mandamiento firme del Juez mercantil a consecuencia de la venta acordada dentro del proceso de liquidación de la sociedad concursada.

Ciertamente, el art. 155.4 LC dispone en su párrafo primero que, aprobado el plan de liquidación, la enajenación de bienes hipotecados debe hacerse, en general, mediante subasta, salvo que el Juez admita la venta directa u otros procedimientos, pero siempre que quede completamente satisfecho el privilegio especial o, en su caso, quede el resto de crédito reconocido dentro del concurso con la calificación que corresponda. Pero, en el supuesto resuelto, no consta del título calificado el cumplimiento de los otros requisitos añadidos por el párrafo segundo de dicho artículo para el caso de que la enajenación se haga fuera del convenio: el precio satisfecho por el oferente debe ser al contado y superior al mínimo pactado, salvo que el concursado y el acreedor con privilegio especial acepten expresamente un precio inferior, siempre y cuando dichas realizaciones se efectúen a valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada.

Condición

Resolución de 5 de septiembre de 2013 (BOE 238, 4-X-13: 10353)

Deniega la cancelación de una condición resolutoria por transcurso de su plazo de ejercicio sin consentimiento del titular registral. En su día, el Ayuntamiento de Sevilla cedió un solar al Instituto Nacional de la Vivienda para la construcción de unas viviendas protegidas, estableciendo la reversión al patrimonio municipal en caso de incumplimiento del fin a que se destinó la cesión.

No resulta aplicable ninguno de los procedimientos del art. 82 LH: ni el del párrafo quinto, que se refiere solo a la cancelación de hipotecas y a condiciones en garantía de precio aplazado, ni los del apartado segundo, referidos a los casos en que el derecho inscrito quede extinguido por disposición de la ley o resulte así del propio título que causó la inscripción. Como regla general, la prescripción no puede ser apreciada sino por vía judicial, ya que no opera ipso iure (como la caducidad), sino que pueden concurrir supuestos de interrupción que escapan a la calificación registral.

División, segregación, parcelación

Resolución de 1 de octubre de 2013 (BOE 258, 28-X-13: 11272)

Admite la inscripción de una adjudicación de finca por mitades indivisas a dos legatarios, realizada en una escritura actual de rectificación de una anterior escritura de herencia donde (en cumplimiento del testamento) cada uno se había adjudicado una porción de una finca que después resultó indivisible al denegarse la licencia de segregación.

En el supuesto resuelto, no hay asignación de uso individual de partes de finca, ni indicio alguno del que se pueda extraer la sospecha de una posible parcelación.

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Resolución de 2 de octubre de 2013 (BOE 258, 28-X-13:...

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