Registro de la Propiedad - Resolución de 6 de marzo de 1978
| Autor | A.Guardiola-F.Cabaleiro-C.García |
| Páginas | 1229-1242 |
-Por escritura autorizada el 15 de enero de 1976 por el Notario de Cádiz don Francisco Romero con el número 42 de protocolo, el recurrente don Manuel Leal Sánchez constituyó hipoteca unilateral a favor de varias Entidades bancarias en garantía del pago de Page 1230 determinadas sumas adeudadas, sobre diversos bienes, y, entre ellos, sobre un terreno de monte bajo denominado «Los Llanos de la Cruz o Lozano», en término de Medina Sidonia, finca que resulta de agrupar otras varias compradas a don Agustín Herrero Muñoz, que no es el titular registral, señalándose las fincas por su número de Registro, sin describirlas; por escritura otorgada por el recurrente ante el mismo Notario el 3 de febrero de 1976, con número 137 de protocolo, se adicionó la escritura anterior declarándose que el terreno Los Llanos de la Cruz o Lozano había resultado de agrupar no sólo las fincas compradas a don Agustín Herrero, sino también otra en el mismo término, que el recurrente había adquirido con anterioridad, de la Marquesa viuda de Molina e inscrito en el Registro; por escritura autorizada por el citado Notario el 25 de febrero de 1976 con el número 295 de su protocolo, se formalizó la venta de las parcelas componentes del referido terreno por don Agustín Herrero Muñoz, a favor del recurrente, advirtiendo el señor Herrero que quince de las fincas que vendía las había comprado a doña Sebastiana Rivera, que era causahabiente de los titulares regístrales, y dos de ellas a doña María del Carmen Muñoz, titular registral de las mismas; el recurrente agrupó en la misma escritura las parcelas compradas al señor Herrero con la que ya era de su propiedad adquirida a la Marquesa viuda de Molina; dicha finca comprendía determinadas parcelas del Catastro pero sin decir quién era el titular según dicho Catastro y solicitó la inscripción de un exceso de cabida de 30 hectáreas de la finca agrupada alegando que en igual fecha y ante el mismo Notario con el número 296 de protocolo, otorgó escritura de adición de la de 15 de enero de 1976, consintiendo expresamente la inscripción de la hipoteca allí constituida sobre la finca resultante de la agrupación formalizada el 25 de febrero de 1976, solicitando del señor Registrador de la Propiedad la anotación preventiva de suspensión de la hipoteca, en cuanto a la finca «Los Llanos de la Cruz o Lozano», para el supuesto de que no hubiera podido inscribirse en su momento la escritura de compra y agrupación, de conformidad con el párrafo 3.° del artículo 20 de la Ley Hipotecaria en relación con el 103 de su Reglamento.
Presentadas en el Registro de la Propiedad de Medina Sidonia las anteriores escrituras fueron calificadas con notas del tenor literal siguiente: Escritura de hipoteca número 42 del protocolo. «Presentado este documento con el número 220 del Diario de Operaciones número 58, el 26 de enero de 1976, en cuya fecha se retiró para la liquidación del Impuesto de Transmisiones y devuelto a este Registro el 5 de abril de 1976, en cuya fecha se prorrogó la vigencia del mencionado asiento, para proceder a su calificación por treinta días hábiles hasta el plazo máximo del día 11 de mayo del mismo año, se deniega la inscripción del mismo en cuanto a la finca comprendida en el expositivo II, con el número 4, denominada "Los Llanos de la Cruz o Lozano", término de Medina Sidonia, en cuya calificación se han tenido también en cuenta: instancia complementaria (suscrita por don Manuel Leal Sánchez y doña Manuela Vela Cerrato, el 18 de marzo último, por la que dichos señores determinan la cantidad que corresponde a distintas Entidades acreedoras, en la responsabilidad atribuida por principal a esta finca y cuyas firmas fueron legitimadas en la misma fecha y por el Notario de Cádiz, don Francisco Manrique Romero), así como escrituras, de adición de 3 de febrero, de compraventa y agrupación de 25 de febrero y de adición de 25 febrero, todas del presente Page 1231 año, autorizadas por el susodicho Notario, que motivaron, respectivamente, los asientos de presentación números 231, 337 y 342 del Diario número 58, por los defectos siguientes:
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El agrupante no es dueño, según el Registro, de determinadas participaciones indivisas de las fincas regístrales números 4736, 4374 y 2935, integrantes, en unión de varias más, de la agrupación, habiendo sido denegada su inscripción a favor del mismo, en la forma y medida que resulta de la nota puesta, con esta misma fecha, al pie de la escritura de compra y agrupación que motivó el asiento de presentación número 337 del Diario número 58.
2° No se aportan, ni testimonian en las escrituras relacionadas, los documentos catastrales justificativos del exceso de cabida, cuya inscripción se solicita, existiendo, por el momento, para el firmante de esta nota, duda fundada acerca de la identidad de la finca en cuanto a la nueva superficie;
Considerándose subsanable el defecto 2.°, pero no el 1.º, no se practica anotación preventiva de suspensión de la agrupación, ni tampoco de la constitución unilateral de la hipoteca, a pesar de ser esta última expresamente solicitada en la escritura de adición de 25 de febrero a que antes se hizo referencia, por falta de previa inscripción o anotación de la finca agrupada objeto de la hipoteca.»
Escritura de compra y agrupación número 295 de protocolo:
Inscrito este documento en cuanto a las fincas números 1 al 4; 6 al 9, y 11 al 15, todos inclusive, comprendidas en el expositivo I, en los tomos, libros, folios, números de finca e inscripciones que indican los cajetines puestos al margen de sus respectivas descripciones. Esto no obstante, las fincas números 1 y 2, sólo se inscriben en cuanto a una mitad indivisa, cada una de ellas, denegándose la inscripción por el resto, al observarse el defecto considerado insubsanable de no ser el vendedor dueño, según el Registro, de las expresadas mitades indivisas cuya inscripción se deniega, ni alegarse en el presente documento el título por el que dicho vendedor pudiera traer causa de los respectivos titulares inscritos, que tampoco se indican.
En la finca número 10, además de observarse el mismo defecto señalado en las fincas 1 y 2 que motiva la denegación en cuanto a una mitad indivisa, de todas ellas, se aprecia también: a) Al describirse la finca como resto de una previa segregación, no se hace ésta en forma reglamentaria, y b) El vendedor, supuesto segregante, sólo es dueño, según el Registro, de una mitad indivisa de la finca, tal como figura inscrita, con su originaria cabida, antes de efectuada la segregación que alude el presente documento. Considerándose subsanable el defecto señalado con la letra a), pero no el indicado con la letra b), la inscripción de esta finca número 10 se deniega, en su totalidad, y sin que pueda practicarse anotación preventiva de suspensión.
Respecto a la finca número 5, consistente en una "Venta de casa de pared y tejas", se inscribe sólo en cuanto a una mitad indivisa, ya que la otra mitad forma parte integrante de la finca número 16 (del mismo expositivo I a que nos estamos refiriendo), que es objeto de anotación preventiva por defecto subsanable como a continuación se dirá.
Suspendida la inscripción del precedente documento en cuanto a las fincas números 16 y 17 del repetido expositivo I, por el defecto de no ser Page 1232 el vendedor dueño, según el Registro, pero precisándose el título por el que alega traer causa del titular registral que identifica con su nombre y apellidos, lo cual hace, por ser potestativo del Registrador, que sea posible extender anotación preventiva de suspensión, por defecto subsanable de ambas fincas, las cuales anotaciones, a solicitud verbal del presentante, quedan extendidas con los datos regístrales que se indican en los cajetines puestos al margen de sus respectivas descripciones.
Por último, se deniega la inscripción del precedente documento en cuanto a la agrupación resultante de la cláusula quinta, por observarse los siguientes defectos:
1.º El agrupante no es dueño, según el Registro, de las participaciones indivisas de varias fincas matrices, cuyas inscripciones quedan denegadas por esta misma nota.
2° No se aportan ni testimonian en esta escritura (ni en las de 15 de enero de constitución unilateral de hipoteca y agrupación; 3 de febrero, de adición y 25 de febrero, también de adición, todas del presente año, que motivaron, respectivamente, los asientos de presentación números 220, 231 y 342 del Diario número 58, tenidas en cuenta para calificar el precedente documento) los documentos catastrales justificativos del exceso de cabida cuya inscripción se solicita, existiendo por el momento, para el firmante de esta nota duda fundada acerca de la identidad de la finca en cuanto a la nueva superficie;
Considerándose subsanable el defecto 2.°, pero no el 1.°, no se practica anotación preventiva de suspensión de la agrupación.
Don Manuel Leal Sánchez interpuso recurso gubernativo contra la denegación de la agrupación y la hipoteca y alegó: que el principio general contenido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, resulta atenuado en el artículo 103 del Reglamento que faculta a los Registradores para suspender la inscripción, entre otros casos, cuando el otorgante del acto o contrato alegue en el documento presentado a inscripción ser causahabiente del titular inscrito, y que la razón de este precepto es la de extender los beneficios de la prelación, tomando la correspondiente anotación preventiva, y concediendo un plazo razonable para obtener durante él la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, debiéndose entender que tal suspensión no es puramente graciable del Registrador, sino obligatoria siempre que se solicite y se den los supuestos previos que el mismo precepto contiene; que en nuestro caso concreto, de las afirmaciones del señor Herrero Muñoz, transmitente de parte de las parcelas...
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