Registro de la Propiedad y Ley del Suelo

Autor:Fernando P. Méndez González
Cargo:Registrador de la Propiedad y Mercantil
Páginas:2304-2356
RESUMEN

1. Introducción. 2. Evolución histórica: 2.1. Ley de régimen del suelo y ordenación urbana de 12 de mayo de 1956. 2.2. Ley de reforma de 2 de mayo de 1975. 2.3. Texto refundido de 9 de abril de 1976. 2.4. Constitución de 1978. 2.5. Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre régimen urbanístico y valoraciones del suelo. 2.6. Texto refundido de 26 de junio de 1992. 3. La sentencia del tribunal constitucional 61/1997, de 20 de marzo. 4. Normativa urbanística actual: 4.1. Actuación del estado. Referencia al real decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre normas complementarias al reglamento hipotecario para la inscripción en el registro de la propiedad de actos de naturaleza urbanística, a la ley 6/1998, de ... (ver resumen completo)

 
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1. Introducción

En primer lugar1, quiero hacer constar que este artículo tiene su origen en una conferencia pronunciada en la Universidad Carlos III de Madrid con motivo de la tramitación parlamentaria del Proyecto de Ley del Suelo.Page 2305

Tiene por objeto la exposición y análisis del recurso a la institución registral contenido en dicho Proyecto de Ley, recurso característico de toda nuestra legislación urbanística, así como de la relativa a la ordenación del territorio y vivienda.

En el artículo se analizan, también, las razones de esta tradicional y creciente utilización del Registro de la Propiedad por la legislación del suelo, con la finalidad de reforzar la efectividad de sus previsiones.

2. Evolución histórica:
2.1. Ley de régimen del suelo y ordenación urbana de 12 de mayo de 1956

Como señala ARNÁIZ EGUREN 2, salvo algunos precedentes de escasa importancia, la relación directa entre los actos urbanísticos y el Registro de la Propiedad se inicia en el año 1956, fecha de publicación de la primera Ley de Régimen del Suelo -de 12 de Mayo de ese año-, la cual, en su artículo 209 se limitó a señalar:

«Los actos administrativos que se produzcan en el ejercicio de las funciones reguladas en la presente ley podrán ser anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, conforme a lo establecido en la legislación hipotecaria, según proceda, por acuerdo de la Comisión Provincial de Urbanismo, de oficio, o a propuesta de la Corporación encargada de la urbanización».

Como señala Mercedes FUERTES 3, la falta de mayores precisiones consiguió anular, en gran medida, el valor de la afirmación legal, porque no se enumeraban los posibles actos que podían acceder al Registro, ni se reconocía la trascendencia de la previsión, al configurar la constancia registral como una facultad de la Administración.

No obstante, junto a esta declaración general, había algunos preceptos -ciertamente escasos- que plasmaban lo que más adelante sería habitual; a saber, el recurso de la legislación del suelo al Registro para reforzar la efectividad de sus previsiones.Page 2306

Así, pueden citarse, la inscripción en el Registro de la Propiedad de la autorización para levantar edificaciones provisionales, cuyo derribo no daba lugar a indemnización alguna (art. 47.3 LS); la constancia registral del compromiso de obligaciones específicas para autorizar construcciones destinadas a fines industriales (art. 67.2 LS); la posible creación por los Ayuntamientos de una cédula urbanística que concretara todas las características urbanísticas de cada finca (art. 51 LS); la exigencia de acreditar la obtención de la licencia para la inscripción de parcelaciones urbanísticas (art. 79 LS).

Pero, como señala la autora citada, los únicos supuestos que trascendieron a la reforma registral que se realizó poco después -Decreto de 17 de marzo de 1959- fueron los referentes a las inscripciones derivadas del derecho de superficie y de las expropiaciones forzosas.

Desde entonces, la relación ha sido cada vez más frecuente y compleja, de tal forma que, como señala ARNÁIZ EGUREN: «el Registro se ha convertido en una pieza esencial del sistema jurídico que regula y garantiza los derechos de la Administración y de los particulares en los procesos de transformación del suelo» 4.

2.2. Ley de reforma de 2 de mayo de 1975

Más adelante nos referiremos a las razones de esta inescindible imbricación entre Registro y legislación del suelo. Pero, por el momento, en este apartado nos ceñiremos a un breve bosquejo histórico de la utilización que laPage 2307 legislación del suelo ha venido haciendo del Registro de la Propiedad, con la finalidad de garantizar la efectividad de sus prescripciones.

Pues bien, posteriormente, la Ley de Reforma de 2 de mayo de 1975 contenía una Disposición Final Decimotercera, por cuya virtud había que adaptar la legislación hipotecaria a las normas urbanísticas. Esta previsión se hizo, como señala ARNÁIZ EGUREN 5, con un criterio muy ambicioso, puesto que, según su propio tenor, debía «asegurar que las limitaciones y deberes establecidos en la misma -Ley del Suelo- y en los planes, proyectos, normas, ordenanzas y catálogos se reflejen, con toda exactitud, en el Registro de la Propiedad» 6.

2.3. Texto refundido de 9 de abril de 1976

Quizá debido a este propósito tan amplio -señala el citado autor- el propio afán del legislador se enfrió pronto y así el Texto Refundido de 9 de abril de 1976 se limitó a reconocer la vigencia de la Disposición citada por la vía de no incluirla en sus normas derogatorias de la legislación objeto de refundición. De todos modos, a pesar de ese reconocimiento implícito de la vigencia de la norma, no se redactó proyectó alguno dirigido a su cumplimiento 7.Page 2308

2.4. Constitución de 1978

Tras la publicación de la Constitución de 1978, el panorama competencial del urbanismo en España varió sensiblemente. Como señala ACEDO-RICO HENNING, F. 8, la Constitución ha articulado un reparto competencial entre el Estado y las Comunidades Autónomas en el que éstas asumen el papel principal en cuanto a la regulación normativa, si bien el Estado conserva competencias en distintas materias -estatuto de la propiedad, valoraciones, etc.- que inciden sobre aquélla. En efecto, el artículo 148-3 indica claramente que las Comunidades Autónomas «podrán asumir competencias» en materia de «ordenación del territorio, urbanismo y vivienda», asunción que ha tenido lugar por todas y cada una de ellas a través de sus respectivos estatutos.

La Constitución de 1978 introduce, además, como dice la Exposición de Motivos del Proyecto de Ley que nos ocupa: «un nuevo marco de referencia para la materia, tanto en lo dogmático como en lo organizativo. La Constitución se ocupa de la regulación de los usos del suelo en su artículo 47, a propósito de la efectividad del derecho a la vivienda y dentro del bloque normativo ambiental formado por sus artículos 45 a 47, de donde cabe inferir que las diversas competencias concurrentes en la materia deben contribuir de manera leal a la política de utilización racional de los recursos naturales y culturales, en particular el territorio, el suelo y el patrimonio urbano y arquitectónico, que son el soporte, objeto y escenario necesario de aquéllas al servicio de la calidad de vida».

2.5. Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre régimen urbanístico y valoraciones del suelo

No obstante este nuevo panorama competencial -e incluso este nuevo marco de referencia introducido por nuestra norma fundamental-, el Estado aprueba la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo que, tras modificar profundamente el urbanismo, imponía al Gobierno de la Nación la obligación de realizar una labor de refundición de las normas urbanísticas vigentes a la luz de la...

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