El Registro de la Propiedad en Inglaterra y Gales.
| Autor | Fernando de la Puente Alfaro |
| Páginas | 605-638 |
Como en gran parte de Europa occidental, la regulación del Registro de la Propiedad en Inglaterra y Gales 1 proviene del siglo xix y también es consecuencia del desmantelamiento de un sistema feudal de la propiedad caracterizado por la acumulación en muy pocas manos, por la complejidad de las relaciones derivadas de los derechos existentes y por la escasez de tráfico jurídico 2.
La primera Ley del Registro de la Propiedad procede de 1862 y, como en el resto de las legislaciones occidentales 3, tuvo como finalidad la extensión de la propiedad privada en un marco de seguridad jurídica. Dicha Ley no fue, sin embargo, un éxito, y todavía en 1925 apenas un 14 por 100 de la población era propietaria de un inmueble. Las razones del fracaso, al decir de los comentaristas ingleses, fueron diversas y no la menor fue que los principales terratenientes del Estado eran los propios representantes del pueblo a quien se dirigía la reforma, amén del hecho de que la legislación era demasiado rígida exigiendo requisitos de exactitud en la identificación de las fincas y de los derechos a registrar que apenas era posible cumplir.
Los defectos del sistema se pusieron de manifiesto muy pronto, por lo que en 1875 se creó el concepto de linderos generales 4, en 1895 se estableció que la base física para el Registro sería el Servicio Nacional de Topografía, y en 1899 se impuso la inscripción obligatoria. Estas tres reformas constituyeron el armazón de la reforma de 1925 que aprobó la vigente Ley de Registro (Land Registration Acta) que, atribuyendo poderes cuasijudiciales a los Registradores de la Propiedad, completó un sistema que ha venido funcionando hasta la actualidad a satisfacción de las personas a quienes iba dirigido junto a otras importantes leyes (Settled Land Act, Trustee Act, Law of Property Act, Administration of Estates Act, Land Charges Act) todas del mismo año.
El Registro de la Propiedad de Inglaterra y Gales comprende aproximadamente dieciséis millones de diferentes titularidades y se encuentra totalmente computerizado; unos tres millones de inscripciones se practican cada año y se atiende unos seis millones de solicitudes de información en cada período de igual duración.
Todo el sistema está en trance de reforma, pues una comisión conjunta del equivalente a nuestra Comisión General de Codificación (Law Commission) y del Registro de la Propiedad han elaborado un documento (Land Registration for the Twenty First Century 1998) que tiene por objeto, nada menos, que una reforma integral, por tanto no sólo del Registro de la Propiedad sino de la Ley Civil en que se sustenta. Los ejes de la reforma serían los siguientes:
- Introducción de la contratación electrónica. Como veremos el sistema actual está basado en el soporte papel que una vez emitido es remitido al Registro de la Propiedad para su registración; hasta ese momento no se produce ni transmisión de dominio ni constitución de derecho alguno. Ese período de tiempo puede crear problemas en determinadas circunstancias por lo que se propone sustituir la contratación en papel por la electrónica, conectada ésta a los terminales del Registro de la Propiedad, evitando así la demora entre la emisión del contrato y su entrada en el Libro de Presentaciones 5.
- Una consecuencia de lo anterior sería que dejarían de existir derechos fuera del Registro de la Propiedad por la propia mecánica del nuevo sistema, a lo que se uniría la obligatoriedad, para todos los derechos, de su creación por vía electrónica.
- Otra consecuencia sería la disminución de los derechos absolutamente oponibles incluso sin registración o creación formal que hoy en día, como veremos, son numerosos. El sistema, por tanto, aceptaría menos excepciones al principio de inoponibilidad 6.
Es inútil acercarse al Registro de la Propiedad de Inglaterra y Gales sin que se haga simultáneamente una aproximación a su Derecho Civil, en algunos aspectos muy similar al nuestro, pero en otros tremendamente distinto. Veamos, pues, siquiera brevemente, el concepto de propiedad y de derecho real, así como su tráfico jurídico.
Formal y materialmente la Propiedad inmobiliaria de Inglaterra y Gales ha pertenecido a la Corona sin que los particulares pudieran ostentar otros derechos que los que ésta les cediera. Ciertamente, la Corona de Inglaterra fue históricamente la única detentadora de la tierra y aún hoy lo es nominalmente; los particulares ostentaban derechos, algunos muy complejos, sobre los inmuebles que regulaban sus relaciones con la Corona y con otros particulares. Desde 1925 estos derechos históricos quedaron profundamente modificados de modo que, en referencia a lo que nosotros denominamos dominio, la reforma derogó un gran número de variaciones de las que sólo sobreviven dos tipos: la propiedad absoluta y la propiedad a término. Pero antes de estudiar sus características es preciso analizar, siquiera brevemente, el sistema de transmisión del dominio (que es también aplicable a la creación de derechos «legales»).
A diferencia de lo que una primera impresión pudiera sugerir, el Derecho Civil de Inglaterra y Gales es extraordinariamente formal pues sólo se transmite el dominio si se cumplen rigurosamente los requisitos de forma establecidos. No hacerlo equivale a la no existencia de transmisión legal del dominio o de constitución de derechos; sólo habrá una situación de equidad o fiduciaria. Dejemos para un momento posterior esta afirmación y centrémonos en los requisitos formales. El artículo 52 de la Ley de 1925 establece la nulidad de todos los contratos de transmisión de dominio que no estén realizados en documento (deed). Los requisitos del documento para que sea legalmente aceptable son tres 7: los documentos deben estar firmados por las partes, deben estar firmados por los testigos y deben estar emitidos. Cualquier documento escrito que no reúna estos requisitos no es considerado legalmente un documento y por tanto no transmite el dominio aunque, como veremos después, tiene su relevancia en equidad. Por otro lado, hay que tener en cuenta que una vez el título ha sido registrado pierde todo su valor, pues es reemplazado por el certificado de Registro que es el único medio legal de acreditar la titularidad de un derecho 8.
Como decíamos al principio subsisten en Inglaterra y Gales, como resultado de la evolución del derecho subjetivo desde la regulación medieval hasta la moderna, dos tipos de propiedad: en primer lugar, la que denominamos propiedad absoluta (fee simple absolute in possession) que es la propiedad propiamente dicha. Sus caracteres son los siguientes:
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Es una propiedad perpetua, pues se transmite indefinidamente de unas personas a otras. Sólo cuando hay una sucesión intestada, a la que no concurren parientes, la propiedad revierte (pues de ella proviene) a la Corona.
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Es una propiedad absoluta 9, pues no puede someterse a plazo o condición.
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Es una propiedad actual, pues no puede diferirse su entrega a un futuro más o menos cierto.
Hay que advertir que las especialidades sobre el plazo o la condición son perfectamente legales, pero privan al dominio de su cualidad de propiedad absoluta y, desde el momento en que se introducen, ya no permiten considerarlo como tal. Su regulación es distinta, como veremos, pues sólo pueden ser considerados en equidad.
En segundo lugar, la propiedad a término (Term of years absolute) es el otro tipo de propiedad legalmente reconocida, vulgarmente se conoce como «Lease» 10. Sus características son:
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Es un tipo de propiedad y no un derecho de terceros sobre cosa ajena.
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Ha de ser por período determinado que puede ser largo o breve. Puede existir una propiedad a tiempo larguísimo o brevísimo, en ambos casos perfectamente legal, tanto si abarca un período de tres mil años como unos cuantos días. Los derechos concedidos por períodos a determinar no caen dentro de la categoría (por ejemplo, por el tiempo que se tarde en aprobar la carrera o por el tiempo que dure una guerra).
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Trae causa, no de la Corona, sino del titular de la propiedad absoluta o bien de un titular de propiedad a término por un plazo superior.
Cualquier otro derecho sobre un bien no es considerado de dominio sino derecho sobre el dominio. Son divididos en dos categorías: los derechos legales o creados conforme a la Ley (legal interests) y los derechos en equidad (equitable interests) o sólo reconocidos por los Tribunales. Veámoslos:
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Los derechos legales o reconocidos legalmente están contemplados en el artículo primero de la Ley de 1925 y son los únicos reconocidos como tales, cualquier otro derecho sólo puede ser reconocido, en su caso, en equidad. Los derechos legales son los siguientes:
A) Servidumbres (Legal easements). El concepto de servidumbre es el mismo que procede de la tradición del Derecho romano en cuanto derecho que grava un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño; como en nuestro Derecho existe una gran variedad de derechos de servidumbre incluidos aquellos que dan derecho al aprovechamiento limitado sobre los frutos del fundo ajeno (profits a prendre) como pueda ser el derecho a pastos.
B) Cargas reales (Legal rentcharges). Su concepto es similar al del censo de nuestro Derecho en cuanto supone un gravamen que recae sobre un inmueble consistente en pagar una determinada suma a una persona determinada o en beneficio de otro inmueble determinado.
Los derechos contemplados en los dos subapartados anteriores deben establecerse bien a perpetuidad o por un período determinado (exactamente como hemos visto en el dominio) de modo que cualquier derecho que no cumpla este requisito...
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