El Registro de la propiedad y el Catastro en Cuba

Autor:Yuniel Rosabal Robaina
Cargo:Especialista Registral del Registro de la propiedad de La Habana Vieja. Profesor Instructor Adjunto de la Facultad de Derecho de la Universidad de La Habana
Páginas:2745-2758
RESUMEN

Tanto el Registro de la Propiedad Inmueble como el Catastro existen para publicar situaciones relativas a los inmuebles. El Registro publica y protege los actos y contratos por los cuales se constituyen, modifican o extinguen derechos sobre inmuebles y el Catastro funge como inventario de la riqueza inmobiliaria de una nación. No obstante, ejercer las facultades del dominio arbitrariamente sobre... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO

Page 2746

1. El bien inmueble como catalizador entre el registro y el catastro

Tanto el Registro de la Propiedad Inmueble como el Catastro existen para publicar situaciones relativas a los inmuebles. El Registro publica y protege los actos y contratos por los cuales se constituyen, modifican o extinguen derechos reales sobre inmuebles y el Catastro funge como inventario de la riqueza inmobiliaria de una nación.

Ambas instituciones tienen un nexo indiscutible en el bien inmueble, por lo que resulta pertinente definir, aunque parezca demasiado elemental, qué entenderemos por bien inmueble.

Inmuebles conforme a nuestra ley sustantiva son1: la tierra, los demás bienes incorporados a ella y los que se unen de manera permanente a estos para su explotación o utilización.

RIVERO VALDÉS2, entendió al bien inmueble como cuerpo físico, estático según el orden natural, los actos humanos o la ley, susceptible de un destino y utilidad legítimos.

Según CABANES ESPINO3, el bien inmueble puede definirse como aquella cosa de una situación espacial invariable, sea porque así lo determine la voluntad humana o la ley, y cuando su propia naturaleza limite su desplazamiento porque traiga consigo un cambio de su esencia o la pérdida de su finalidad para el tráfico jurídico.

Page 2747

Los autores anteriormente citados destacan el carácter corporal o físico, así como la inmovilidad de la cosa en el espacio. Caracteres que pueden atribuirse a tales bienes por voluntad humana o bien están implícitas en su propia naturaleza.

La doctrina suele coincidir en que los inmuebles se clasifican en: inmuebles por naturaleza, inmuebles por destino, inmuebles por incorporación e inmuebles por analogía o por determinación de la ley. Sucintamente referiremos algunas cuestiones sobre cada clasificación por tributar luego a la relación de hecho y jurídica entre finca e inmueble.

Inmuebles por naturaleza: Están indisolublemente ligados a la tierra, al suelo como soporte material por excelencia y cuya nota distintiva es el aumento o disminución de su valor debido a la incorporación o separación de elementos materiales tanto por agentes naturales como por voluntad humana. Son una unidad física o especial, susceptible de apropiación y/o explotación económica independiente. Se consideran, entre otros, bienes inmuebles por naturaleza: el suelo, el subsuelo, las minas, las aguas, los montes, las zonas costeras y los solares yermos.

Inmuebles por incorporación: Se configuran sobre la base de una acción humana o natural que fija, adhiere, une o superpone un cuerpo físico a otro. O sea, incorpora un nuevo elemento al existente, lo cual presupone la preexistencia o coexistencia de otro bien inmueble para su configuración. Como ejemplos tenemos la edificación sobre un terreno, la plantación o siembra y la accesión.

Inmuebles por destino: La doctrina ha polemizado sobre esta particular clasificación. Solo queremos resaltar que el inmueble por destino es un bien cuya naturaleza tanto de hecho como jurídica no coincide con la de los bienes inmuebles, empero por determinadas razones funcionales, fundamentalmente económicas se les aplica el régimen jurídico establecido para los bienes inmuebles.

Inmuebles por analogía o por determinación de la ley: En líneas generales se refiere a los derechos sobre inmuebles considerados por virtud de la ley como bienes inmuebles4.

2. Distinción entre catastro y registro de la propiedad

Podemos afirmar que la diferencia fundamental entre el Catastro y el Registro de la propiedad está dada en la propia naturaleza de ambas instituciones. Tanto el Catastro como el Registro de la propiedad son registros públicos, sin embargo lo publicado por cada uno de ellos, tiene un valor distinto para el tráfico jurídico en materia de inmuebles.

Recientemente han sido promulgadas dos importantes normas jurídicas en nuestro país que ordenan lo concerniente al Catastro Nacional y El sistema de Registros Públicos5. Disposiciones que recogen definiciones legales no del todo

Page 2748

acabadas, y que junto a otras normas de corte administrativo ofrecen un punto de partida en la distinción.

Registro Público: «Es la institución pública creada por disposición legal, que tiene por objeto la inscripción o anotación en libros en cualquier soporte, y según los procedimientos establecidos, de los elementos esenciales respecto a los hechos, actos, bienes, personas, documentos, derechos, obligaciones y otras circunstancias de interés general determinadas por la ley, para otorgar certeza y validez, como fundamento de la seguridad jurídica, mediante la publicidad de la información que contienen»6.

Catastro: «sistema primario de informaciones constituidas por un conjunto de datos y descripciones de los bienes inmuebles urbanos y rurales, con expresión de ubicación, superficie, linderos con sus medidas, uso, valores y demás circunstancias físicas, económicas y jurídicas, a fin de obtener un conocimiento real del territorio nacional que sirva a los objetivos de dirección del desarrollo del país; para ello se divide en Catastro Urbano y Catastro Rural»7.

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inmatriculación de los inmuebles, la inscripción y anotación de los títulos de dominio y otros derechos reales sobre aquellos, y su cancelación cuando corresponda, según la demarcación territorial donde radiquen. Asimismo, el Registro de la Propiedad contiene, en sus asientos, los derechos, actos y circunstancias de los inmuebles, como garantía de seguridad jurídica

8.

El legislador cubano configura el Catastro como un registro administrativo donde se acumulan datos, gráficos, estadísticas, información física y literal del estado de hecho de los inmuebles y otras circunstancias sobre este a los efectos de conformar índices cuyos fines son muy diversos en dependencia de las políticas catastrales que se implementen.

Por su parte, el Registro de la Propiedad Inmueble se nos presenta en principio, como un registro jurídico o de derechos, pues sus asientos deben desplegar determinados efectos legales que garanticen la protección de los derechos que se constituyan, modifiquen, transmitan o extingan sobre bienes inmuebles.

La publicidad catastral acredita estado de hecho del inmueble y la publicidad registral acredita el estado de derecho de la finca. Así, el Catastro se limita a certificar que al momento del levantamiento catastral, el inmueble poseía fielmente determinadas características físicas, mientras el Registro de la propiedad pública los derechos de propiedad u otros derechos reales constituidos sobre un espacio físico delimitado.

El Catastro necesita de constante creación y actualización para poder ser tenido en cuenta como fiel garante del estado de hecho de los inmuebles mien-tras el Registro de la propiedad demanda efectos jurídicos que garanticen la adquisición de los derechos constituidos sobre los inmuebles para poder ser efectivo.

Page 2749

Muy gráficas son las definiciones de Registro y Catastro que desarrolla el profesor BLANCO URZAIS9, y que a continuación reproducimos en aras de hacer visible su correcta distinción:

Catastro es el Registro Público donde se publicita el estado de hecho de la cosa inmueble en relación con el derecho de los títulos invocados o de la posesión ejercida. Es el organismo encargado de dar estabilidad a los títulos en el territorio, la eficacia del mismo esta medida por la exactitud de los datos físicos que surjan de él

10.

Registro de la Propiedad Inmueble: es el Registro Público donde se inscriben la constitución, modificación o extinción de los derechos reales, refleja el estado de derecho de la cosa inmueble. La finalidad del Registro es proporcionar plena seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario ya que publicita la situación jurídica del bien inmueble y esto lo hace oponible a terceros

11.

La función catastral consiste substancialmente en determinar sin equívocos el real estado de hecho de los inmuebles, entiéndase, su correcta ubicación, dimensiones exactas, la superficie, tipos de uso, las medidas y linderos de los inmuebles existentes en el espacio territorial. Permite conocer el estado parcelario del inmueble; determinar cuál es la riqueza territorial de un país o área. En otras palabras, se acumulan una serie de datos geográficos, físicos y tangibles sobre los inmuebles que permiten su correcta identificación en el espacio.

La función registral, en otro sentido, consiste primeramente en asegurar la propiedad inmueble publicitando su estado de derecho, pero no solo con el fin de que se conozca que se han establecido relaciones contractuales sobre los inmuebles, sino que implica un reconocimiento del Estado de que los derechos inscriptos existen y pertenecen a su titular en la forma y extensión en que constan en los asientos12.

Sin perjuicio de lo anterior, existen sistemas registrales donde se integran en un solo organismo ambas instituciones. El ejemplo clásico es el sistema registral inmobiliario alemán donde el Catastro y el Registro están sincronizados completamente, así el Catastro es el soporte material que utiliza el Registro para acreditar públicamente la transferencia de derechos reales sobre las parcelas, predios, fincas o inmuebles. Es el típico sistema constitutivo de derechos reales sobre inmuebles, donde fuera de los asientos del Registro no existen derechos reales constituidos. La realidad jurídica y la inmobiliaria coinciden en este sistema, pues lo no inscripto en el Registro con los datos de hecho del inmueble del Catastro, sencillamente no existe para el tráfico...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA