Registro de la Propiedad
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Resolución de 8 de junio de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Antonio Sánchez Muñoz contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Chiva a inscribir testimonio de un auto de ejecución de sentencia.
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Resolución de 5 de junio de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado en el recurso interpuesto por el notario de Puerto del Rosario don Francisco Bañegil Espinosa, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 9, a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
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Resolución de 5 de junio de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Saguilot, S.L., contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 10, a inscribir una escritura de compraventa.
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Resolución de 6 de junio de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid don Antonio Domínguez Mena, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcobendas, n.º 1, a inscribir una escritura de segregación.
Fundamentos de Derecho
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Ciertamente, en los casos en que exista discordancia sustancial entre el contenido jurídico de la comunicación por telefax a la que se refiere el artículo 249 del Reglamento Notarial y el de la copia auténtica de la escritura presentada lo que procederá será la extensión de un nuevo asiento de presentación en el momento de ingreso físico de aquel título en el Registro (nuevo asiento que es el que determinará su prioridad registral), lo que llevará consigo necesariamente la pérdida de vigencia del asiento inicial que se practicó con base en la referida comunicación notarial, pues no es posible legalmente la duplicidad de asientos de presentación simultáneamente vigentes respecto de un mismo título (cfr. artículos 248 Ley Hipotecaria, 108 y 421 Reglamento Hipotecario, así como la Resolución de 16 de febrero de 1999).
Pero en el presente caso no se plantea esta cuestión, toda vez que la copia autorizada del título se presentó en el Registro una vez caducado el referido asiento que inicialmente se practicó conforme al artículo 418.4 del Reglamento Hipotecario (por ello, no es necesario prejuzgar sobre la posibilidad de que, en los casos como el presente en que el título pueda tener contenido negocial plural, se practique el asiento de presentación al menos en cuanto al derecho respecto del cual no exista dicha discrepancia documental sustancial); y aunque en su calificación la Registradora alude a la discordancia entre dicha copia del título y la inicial comunicación notarial sobre el contenido del mismo, no constituye dicha circunstancia el defecto que alega para suspender la inscripción solicitada, sino la contradicción interna del propio documento que ha sido ulteriormente presentado y objeto de calificación.
Pues bien, en el documento presentado es cierto que existen algunas referencias a circunstancias o negocios que no atañen directamente a la segregación que se pretende inscribir. También es cierto que dichas referencias podrían haber quedado fácilmente justificadas y salvadas en este caso si se hubiera trasladado a la copia del título presentada la diligencia de subsanación a que se refiere el Notario recurrente, lo que no sólo puede considerarse conveniente sino, incluso, necesario una vez que se ha practicado el inicial asiento de presentación a que se refiere el artículo 418.4 Reglamento Hipotecario, si se atiende a la ratio de la norma del párrafo tercero del artículo 153 del Reglamento Notarial. En efecto, también ese asiento de presentación integra el contenido tabular, conforma la publicidad registral de la finca en cuestión -cfr. artículos 230 Ley Hipotecaria y 345 Reglamento Hipotecario- y lo han podido tomar en consideración los eventuales adquirentes de derechos sobre aquélla; y por ello, aunque no se haya expedido copia, el contenido de la escritura autorizada haPage 111 tenido una publicidad, resultante de la comunicación que califica como testimonio en relación el propio artículo 249.2 del Reglamento Notarial y del asiento de presentación, que justifica la aplicación del mismo criterio previsto para el supuesto de expedición de copia anterior a la subsanación). Pero, al estar limitado el recurso a la cuestión directa e inmediatamente planteada por defecto invocado expresado en la calificación registral, debe concluirse que -al margen de la trascendencia que la cuestión de la subsanación antes apuntada pudiera tener respecto de los requisitos de forma extrínseca del título presentado y que han de ser objeto de calificación por el Registrador ex artículo 18 de la Ley Hipotecaria-, lo cierto es que las mencionadas referencias a la Entidad acreedora, al préstamo y a la hipoteca que lo garantiza, así como a la distribución de la responsabilidad garantizada, no tienen entidad suficiente para impedir la inscripción de la segregación que se solicita en tanto en cuanto se trata éste de un negocio que en absoluto queda desvirtuado o contradicho por aquéllas otras circunstancias (cfr. artículo 123 de la Ley Hipotecaria), todo ello sin perjuicio de que la Registradora pudiera expresar al despachar la inscripción que no se practica operación registral alguna respecto de modificación de la hipoteca habida cuenta de las apuntadas referencias extrañas al propio negocio de segregación. Asimismo, queda a salvo la posibilidad de que, aun practicada la inscripción, el Notario autorizante aclare dichas referencias mediante la pertinente subsanación, por propia iniciativa o a instancia de parte interesada, conforme artículo 153 del Reglamento Notarial, para hacer coincidir los distintos extremos de la escritura calificada.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación de la Registradora en los términos que resultan de los precedentes......................
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Resolución de 6 de junio de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid don Juan Carlos Caballería Gómez, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 42, a inscribir una escritura de extinción de comunidad y adjudicación.
Fundamentos de Derecho
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Por lo que se refiere a la cuestión de fondo planteada por la calificación impugnada, es cierto que, respecto de la extinción de la comunidad que recae sobre un bien indivisible, adjudicándolo a un condueño e indemnizando a los demás, reiteradamente ha sostenido este Centro Directivo que la línea que delimita lo particional de lo dispositivo no es nítida, y en varias las Resoluciones (cfr., por todas, las de 2 de enero de 2004 y 4 y 14 de abril de 2005) ha entendido que en el supuesto especial de los artículos 404 y 1062 del Código Civil no se trata de un acto dispositivo que requiera la aplicación de otras normas previstas para la enajenación de inmuebles.
Ahora bien, determinar si en tales casos la extinción de comunidad tiene carácter particional o dispositivo no es decisivo para resolver la cuestión debatida en este recurso, habida cuenta de las circunstancias del presente caso: Se parte de una situación de comunidad que tiene su origen remoto en la herencia de los padres de los condóminos, habiendo decidido éstos, en la partición en su día otorgada, adjudicarse el bien por cuartas partes en comunidad romana o por cuotas. Varios años después se decide poner fin a la comunidad creada, provocándose por ello, y dada la forma en que se lleva a término esa disolución, una expansión de la originaria titularidad de uno de los condóminos, el cual (en acto que, para él, ha de reputarse como oneroso con causa suficiente ex artículo 1274 del Código Civil -cfr. Resolución de 3 de marzo de 2006-) compensa a los demás, abonándoles el valor de sus respectivas participaciones con fondos gananciales (para estos perceptores, y no para quien paga, el dinero recibido sí que tendrá, por subrogación, el mismo carácter privativo de la titularidad que van a dejar de ostentar). De este modo, concurriendo al otorgamiento el cónyuge del adjudicatario de la finca, a fin de dejar formal constancia de la voluntad de ambos de que esa titularidad, que incrementará la ya ostentada, tenga carácter ganancial, debe concluirse que es algo perfectamente válido y admitido por reiteradas resoluciones de este Centro Directivo, como se expondrá seguidamente, dado el amplio reconocimiento de la autonomía privada y libertad de pactos que se hace patente en artículo 1323 del Código Civil, y del cual lo establecido en el artículo 1355 del mismo cuerpo legal constituye una aplicación concreta.
En efecto, cabe recordar lo que esta Dirección General expresó en Resolución de 22 de junio de 2006:
... La regulación que del régimen económico matrimonial contiene el Código Civil se caracteriza por un marcado principio de libertad que se manifiesta, entre otros, en los artículos 1315 (libertad en la determinación del régimen económico), 1325 (libertad en cuanto a su estipulación, modificación o...
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