El Registro de la Propiedad Español
| Autor | Rafael Núñez Lagos |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 217-257 |
El Registro de la Propiedad Español*
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Además de su enorme difusión, este registro pignoraticio, por la sistemática y detalle con que fue elaborado, influyó notablemente en los restantes sistemas hipotecarios, que siempre consagran una parte especial a la hipoteca, adopción o calco de aquel registro.
Esto ha producido, incluso en las leyes más típicamente germánicas del siglo XIX que centran el sistema sobre la inscripción de dominio, una superposición cíclica de regulaciones inmobiliarias. Nunca se llegó a una síntesis perfecta sino a una yuxtaposición de sistemas. Así, la Ley de Sajonia de 6 de noviembre de 1843 trata por separado los efectos del Registro inmobiliario o régimen de publicidad del dominio; y los efectos del Registro hipotecario o régimen de publicidad de la hipoteca y derechos análogos. Más perfecto aún el proyecto de Ginebra, de diciembre de 1827, de tan conocido influjo en los "autores de nuestra ley, estableció tres regulaciones distingas e independientes para los efectos de la inscripción: efectos de la inscripción de propiedad (arts. 48 a 56) ; efectos de la inscripción de los derechos limitativos del dominio (arts. 67 a 70), y efectos de la inscripción de hipoteca (art. 128). Esta "parcelación" legal de la materia, trascendió al modo de llevar los asientos. La Ordenanza de Weimar, de 15 de mayo de 1838, establece claramente en el párrafo segundo de su artículo 1.°: "El folioPage 218 destinado en el Registro municipal a cada finca se divide en tres rúbricas: la primera consagrada a la propiedad; la segunda, a las restricciones y a las cargas de la propiedad, a excepción de las servidumbres personales, y la tercera, a las servidumbres y a las hipotecas." Este sistema de casilla, a su vez, produce la regulación y efectos diferenciados de los derechos de cada rúbrica. La superposición de Registros aparece también muy clara en la Ley Hipotecaría de 1830 para el territorio de Mecklenburg-Schwcrin y Strelitz, que partiendo del mero Registro de hipotecas, expresamente dice que la inscripción es de tres clases (art. 6.°). La primera clase destinada a la inscripción de propiedad (art. 7.°), que tiene tratamiento de modo de adquirir (art. 8.°) y efectos específicos (arts 8.° al 15). La segunda clase (art. 16) la constituyen las servidumbres reales, los diezmos, las prestaciones censales y ciertas clases de venta no comprendidas en la transmisión de la primera clase, y las restricciones a la facultad de disponer, incluyendo en esta categoría los fideicomisos. La tercera clase (arts. 18 a 42) comprende los créditos que entrañan "hipoteca, la separación de patrimonios, las servidumbres personales y ciertas prestaciones censales de carácter temporal. La Ley del Ducado de Nassau de 21 de marzo de 1774 establece dos secciones: I. De los contratos de venta y de cambio; y II. De las hipotecas y de las obligaciones en justicia (el art. 32 prohibe en absoluto la anticresis). Es más: el Código civil del Cantón de Vaud de 1819, de reducido registro hipotecario, por causa de la distribución en secciones, rebasa y se escapa a forcióri de su sistema meramente hipotecario en cuanto consagra un capítulo (cap. V, arts. 1.596 a 1.600), a los efectos de los privilegios y de las hipotecas entre los acreedores hipotecarios, y otro capítulo (capítulo VI, arts. 1.601 a 1.609) a los efectos de los privilegios y las hipotecas frente al tercer poseedor, regulación que sin querer, por la propia naturaleza de las cosas, asoma al régimen de publicidad del dominio. A poco que se medite sobre las leyes hipotecarias del siglo pasado se ve que en realidad hay tres regímenes distintos que en muchas leyes se superponen, y lo que hoy parece redundancia, fue en su época fino matiz y precisa diferenciación.
Este fenómeno de las leyes hipotecarias tiene hondas raíces dogmáticas. Cuando en la primera mitad del siglo XIX se redactan los Códigos civiles y las Leyes hipotecarias, todavía no se ha vulgarizado la sistemática de Savigny, y se acepta como dogma inconcuso un dualismo o una contraposición, clásica y secular, consagrada por romanistasPage 219y prácticos del modernus usus pandectorum, entre el dominio dé una parte y los iura in re aliena de otra. Todo el que quiera entender el pensamiento de los legisladores del siglo XIX, singularmente en materia hipotecaria, que no deje de tener presente, olvidando de momento la dogmática unitaria del derecho real de la escuela de Savigny, que para todo el siglo XVIII y para el codificador del XIX no existe una teoría del derecho real, sino, de conformidad con la dogmática de Vinnio, dos: la del dominio, por un lado, y las de los iura in re aliena, por otro; o lo que es igual, la teoría de la acción reivindicatoría de la propiedad, de una parte, y la teoría de las acciones confesoria, negatoria e hipotecaria, por otra. Los Registros inmobiliarios se organizaron teniendo por campo de gravitación una u otra esfera, y los sistemas hipotecarios, dentro del llamado principio de publicidad, responden a uno u otro sistema, o a ambos a la vez, pero no como síntesis, sino como superposición.
Dejando a un lado, para más adelante, los Registros del Grundbuchsystem, algunas de cuyas peculiaridades también se superponían a los Registros del principio de publicidad, manteniéndonos únicamente dentro de este grupo de registros del Drittwirkung, de la tercivalencia, de los efectos respecto de tercero, a tenor de las indicaciones que acabamos de hacer, podemos formar dé primer momento y grosso modo dos grupos de Registros:
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Unos, que tienen por objeto la inmunidad de tercero inscrito frente a todas o frente a algunas de las acciones confesorias o hipotecarias extrarregistrales. (Código austríaco, Ley belga, por ejemplo.)
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Otros que, además de esa inmunidad, superponen un régimen por el que dejan ileso al tercero frente a acciones reivindicatorías, revocatorias o de nulidad ex tunc. (Sistema español.)
Esta clasificación tiene una justificación político-histórica. Los legisladores del siglo XIX admitieron con facilidad, en vista de las necesidades del crédito hipotecario, que el título de dominio inscrito o transcrito produjera una decadencia o preclusíón de acciones confesorias o hipotecarias no inscritas; mas les era duro admitir que, parificados con la acción confesoria (o con la hipotecaría) corrieran igual suerte los derechos de carácter reivindicatorío o revocatorio que asistían al legítimo dueño, con propiedad sagrada e inviolable, incluso cuando este legítimo y auténtico dueño no hubiera inscrito. Por eso, matizando más de menor a mayor eficacia, tenemos tres grados en la escala dePage 220valores de la inscripción, aun dentro del Drittwirkung o eficacia respecto de tercero:
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Eficacia de primer grado o débil. Sistema francés. El Registro inmuniza frente a actos o contratos-constitución voluntaria-sujetos a registración y no inscritos o transcritos. Esto quiere decir: las situaciones reales constituidas por voluntad de las partes al margen del Registro, sujetas a transcripción, y, sin embargo, no transcritas, no perjudican a tercero que inscribe o transcribe. Pero en este sistema está excluida toda protección del adquirente registral frente a acciones reivindicatorías, de nulidad y de resolución ex tune, aun cuando no consten expresamente en el Registro. La seguridad del dominio está únicamente en la usucapión. También carece de protección el adquirente:
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Frente a la acción confesoria derivada, ya de actos no sujetos a transcripción, ya de usucapión; y
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Frente a la acción hipotecaria derivada de hipotecas tácitas y de ciertos privilegios.
La transcripción produce preferencia en la colisión, pero no verdaderos efectos de publicidad sustantiva o material.
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Eficacia de segundo grado o intermedia. Sistema austríaco. El Registro inmuniza a tercero de toda acción real no inscrita procedente de derechos limitativos del dominio, derechos de garantía o créditos y privilegios (art. 443 C. c. austríaco). La protección del tercero es mucho más amplia y eficaz que en el sistema francés, pues resultan excluidas acciones reales de tipo confesorio o hipotecario que deban su origen a hechos jurídicos al margen y además del acto o contrato. Mas la inscripción en el Código austríaco no convalida irrevocablemente el derecho de propiedad inscrito, y el adquirente inscrito no deja de ser en todo momento un sucesor a título singular intervivos de su causante, quedando en todo su vigor la regla: nemo plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet (art. 442). La inscripción no convalida en ningún caso iuris et iure la propiedad, y en todo momento únicamente es una presunción legal que admite prueba en contrario (artículo 323). En el Código austríaco la inscripción es necesaria: significa el modo o traditio instrumental para perfeccionar la transmisión. Pero nunca es constitutiva ni defiende eficazmente a tercero frente a las acciones reivindicatoria o revocatoria del dominio inscrito.
En el Código austríaco el circuló de inmunidad es más amplio que en el francés; abarca y excluye de la propiedad inscrita absolutamente to-Page 221das las acciones confesorias, incluso aquellas no derivadas de títulos sujetos a inscripción. Pero queda siempre viva la acción reivindicatoría extraregistral.
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Eficacia de tercer grado o fuerte. Sistema germánico. No sólo hay preceptos encargados de proteger a tercero frente a acciones confesorias e hipotecarias no inscritas, sino también otros preceptos lo protegen frente a acciones reivindicatorias o revocatorias no inscritas. Este último y progresivo paso también lo dio el sistema español en 1861 con una intuición y una técnica superior a todos los sistemas...
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