El Registro de la Propiedad Español

AutorRafael Núñez Lagos
CargoNotario
Páginas137-171

El Registro de la Propiedad Español*

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Registro y notariado

En la actualidad las naciones civilizadas tienen registros de la propiedad para los inmuebles. Cada registro quiere y debe ser un objeto parlante. Pero lo que dice ,cada asiento lo interpretan los legisladores de modo distinto. Salvo en Alemania, Suiza, España y Australia, en todas partes, el régimen del registro para la propiedad y las hipotecas es objeto de una constante aspiración de reforma. El profano se encuentra en un mar de confusiones y, a veces, en iugar de comprar una finca, ha comprado un pleito. Hasta que un día oye hablar del acta Torrens, sistema que inspira a los hombres sencillos con horror a los pleitos, la misma fe ingenua que el esperanto a los aterrados ante las faltas de orto-Page 138grafía, las complicaciones de la sintaxis y la multiplicidad de idiomas. Se trata de movilizar, de comercializar la propiedad, olvidando lo que dijo el Barón, de Stein: "Quien mueve el suelo, lo deshace en polvo".

Toda organización del Registro de la propiedad debe ser vigilada por el notariado. No hay que olvidar que el Registro en Australia y en Alemania del norte se montó prescindiendo del notariado, entre otras razones porque no existía allí el notariado. Por otra parte, la actitud inhibitoria ante los proyectos de reforma no deja de ser peligrosa. Creo de gran utilidad para el notariado de todo el mundo estar "alerta" y "enterado".

En España tenemos un sistema de registro de la propiedad perfectamente articulado con la organización notarial. No nos ha reportado quebranto alguno. Antes al contrario, ha robustecido el prestigio del notariado español y ha logrado gran parte de los efectos del Registro inmobiliario alemán y suizo, dentro de un Código civil completamente latino y en buena parte napoleónico. Y es más: ha resistido victoriosamente los simplismos doctrinarios del acta o sistema Torrens. Frente al sistema español, las teóricas excelencias del acta Torrens no tienen nada que hacer. Ni una sola de las ventajas de este sistema está ausente de la ley española. Por si fuera poco, el sistema Torrens se implantó en el África colonial española A, pesar de ser el acta Torrens el sistema más recomendado para los países nuevos y coloniales fue creado en y para Australia el resultado en el África española no ha sido muy halagüeño. Constantemente tuvo que ser corregido por injertos del sistema peninsular español. En todo momento demostró éste su superioridad. Principalmente, por su flexibilidad, por su adaptabilidad, dentro de los llamados "sistema reales".

Yo he visto en Estados Unidos un sistema de máximo peligro para la función notarial: el seguro de títulos. Antes de 1880 el comprador debía encargar a un experto abogado el examen de los títulos de propiedad del vendedor Algo semejante al "referencismo" argentino. Tomándolo de Filadelfia, que por lo visto tuvo prioridad, en 1881 se formó en Nueva York la Title Guarantee and Trust Company. El sistema ha corrido por todos los Estados Unidos: el comprador, al comprar, firma una póliza (todos los gastos, incluida la prima, un uno por ciento) asegurando, como si fuera un automóvil, la adquisición del inmueble contra todo riesgo de evicción y saneamiento. LasPage 139compañías de seguros han sustituido íntegramente el régimen del Registro de la Propiedad. Toda la contratación sobre inmuebles ventas, hipotecas, etc. se verifica a través de las compañías de Ticle assurance. Las oficinas de contratación inmobiliaria -Reale Estáte- funcionan -en conexión con la compañía aseguradora. Los efectos del contrato de compraventa son eventos del contrato de seguro. Esto ha ocurrido, en Estados Unidos porque el mundo jurídico, como la naturaleza, tiene horror al vacío. Con un notariado rudimentario y pequeñas imitaciones del acta Torrens en algunos Estados, la iniciativa privada de las compañías de seguros tuvo que llenar la necesidad de firmeza en el tráfico jurídico.

El sistema de registro español ha hecho totalmente innecesario para el comprador el pensar en tal clase de seguros. Para lá propiedad no se concibe en España más seguro que el de incendios.

El sistema de Registro de la Propiedad español fue establecido por la ley de 8 de febrero de 1861. Ha sido ligeramente modificado, para adaptarlo a las necesidades de los tiempos y a los progresos de la legislación en Alemania y Suiza, por leyes de 21 de diciembre de 1869, 15 de agosto de 1873, 21 de julio de 1876, 17 de julio de 1877, 16 de diciembre de 1909 y 8 de febrero de 1946.

Desde la ley de 8 de febrero de 1861, al régimen del registro de la propiedad inmueble se le llama sistema hipotecario, y a la ley, ley hipotecaría. El nombre es equívoco para los profanos. No se trata de un mero registro de hipotecas: comprende todos los derechos reales, empezando por el dominio. Fácilmente podría pensarse que sería mejor haberlo llamado sistema (o ley) inmobiliario, los autores de la ley tuvieron en cuenta las opiniones de los autores alemanes de su época y singularmente la ley belga de 16 de diciembre de 1851, que fue llamada ley hipotecaria, no obstante comprender todos los derechos reales. Y es que el Derecho hipotecario sólo es una parte del Derecho inmobiliario: aquella que funciona a través del Registro de la propiedad. Quedan fuera del Registro de la propiedad y por tanto de la esfera de su Derecho especial, todo el Derecho de inmuebles que no se refiere concretamente, a la constitución, modificación, transmisión o gravamen del dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Personalmente creo que el nombre sirvió en buena parte para que el proyecto de la primitiva ley suscitara menos recelos y oposiciones. Un proyecto de reforma que incluyera en su título la palabra propie-Page 140dad hubiera parecido revolucionario. Quizá el nombre fue un problema de táctica política.

Los antecedentes de la ley

Corrientemente se ha dicho en España que la ley del Registro de la Propiedad es de inspiración germánica. Hay parte de verdad en ello, pero no tanta como se pretende.

Durante el siglo XIX el Derecho español está fuertemente influido -por la codificación francesa y sus intérpretes. Los proyectos de Código civil siguen muy de cerca al de Napoleón. Fue uno de los motivos por los que no llegaron a ser ley. Al terminar el primer tercio del siglo XIX, en la misma Francia, espejo del mundo entonces, había la gran agitación hipotecaria. El sistema de transcripción, tal como lo estableció el Código de Napoleón, estaba desacreditado. Una brillante literatura jurídica había puesto de manifiesto los defectos del Código y las ventajas de los sistema alemanes y suizos. El Gobierno francés organizó la gran encuesta de 1841, recogida más tarde (1844) por el ministro guardasellos Martín du Nord, y sirvió de documentación a los redactores de las leyes hipotecarias francesas de 1855. En Bélgica sé reflejaba la opinión jurídica francesa. En el mismo año 1841 el Gobierno, nombra una Comisión para reformar el sistema hipotecario del Código de Napoleón, que trabaja con intensidad, hasta 1848, y elabora la ley de 16 de diciembre de 1851 con un sentido más germánico que las leyes francesas. Mejor dicho, la ley de 1851 vuelve en buena parte a la ley del 11 del sumario del año VII, que había recogido el régimen francés de nantissement muy semejante al sistema germánico.

En España, al prepararse el proyecto fracasado de Código de 1851, un jurista y político, Luzuriaga, redacta los títulos del Código correspondientes al Registro y a las hipotecas. Aunque en sus escritos invoca constantemente los sistemas alemanes, no conoce el alemán, ni siquiera 2o que sobre los sistemas germánicos había dicho por aquellos decenios en la misma Alemania el más popular de los paladines del sistema: Mittcermayer. Luzuriaga copia al sistema alemán a través de los autores franceses. Luzuriaga fracasa con el proyecto de 1851.

Por los documentos que he visto en el archivo de la Comisión General de Codificación, investigando estos orígenes del sistema hipotecario español, puedo afirmar que, presididos por Cortina, los autoresPage 141de la ley fueron un romanista Gómez de la Serna y un historiador -Cárdenas-. Acaso aquí reside el éxito dé un sistema germánico "en suelo latino: hubo un tupido filtro a través de un fuerte espíritu: tradicional. En 1843, Gómez de la Serna es ministro de la Gobernación (interior). En agosto del mimo año, lo encontramos exilado, con el general Espartero, en Londres. Desde aquí va -y viene a Bruselas. En el exilio escribió su Curso de Derecho romano. Se pone en relación: con los profesores de Bruselas y con los redactores de la ley hipotecaria belga. Años más tarde él llevará a la ley española el sistema de sus; artículos 23, 35, 36, 37 y 38 1, tomándolo del sistema belga. Sin embargo la ley española aún fue más germánica que la belga. Pero los resultados a que habían llegado las leyes alemanas y suizas se lograron en España sin desnaturalizar un Derecho civil heredado de los postglosadores de Bolonia.

Se trata ahora de mostrarnos cuál es la armadura lógica del sistema. No temáis que son de una lección de Derecho alemán. Yo no soy nadie: para dar lecciones. En cuanto al Derecho alemán, en otro tiempo en gran auge en España, hoy la opinión está dividida entre los que están hartos y los que aparentan no estarlo. Aparte quedan los que no lo conocen pero lo invocan. Nuestro sistema hipotecario no es un álgebra de principios y conceptos alemanes, sino un producto de evolución histórica, algo con dimensión en el tiempo y raíces en el sistema civil. Nuestro sistema, si un día fue un inmigrante...

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