El régimen jurídico de las innovaciones en la propiedad horizontal
| Autor | Esther Gómez Calle |
| Cargo | Profesora Titular de Derecho Civil Universidad Autónoma de |
| Páginas | 95-131 |
Page 95
-
Establecer el régimen jurídico general aplicable a las innovaciones de los inmuebles en propiedad horizontal, sea en los elementos comunes, sea respecto de los servicios generales con que los mismos cuentan, y tanto si son necesarias como si son útiles o simplemente suntuarias, es el objeto del artículo 11 LPH 1. Las innovaciones Page 96 pueden comportar alteraciones físicas en el inmueble (como cuando consisten en una nueva instalación que las precise) o no (habrá servicios, de orden personal por ejemplo, cuya introducción no requiera obra alguna). Asimismo, y como podremos ver, no tienen por qué comportar una modificación del título constitutivo.
Sin perjuicio de la interpretación a contrario que cabe hacer de los dos primeros números del artículo 11 LPH, ambos apartados contemplan directamente las nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. No obstante, hay que tener en cuenta que, tras la reforma de la LPH por la Ley 8/1999, de 6 de abril, otras normas de la Ley especial (en particular, de su art. 17) contemplan y someten a un régimen diferente al del artículo 11.2 la introducción de servicios comunes de interés general y de determinadas innovaciones, lo que ha reducido sensiblemente el ámbito de aplicación del artículo 11.2 LPH.
Por otra parte, la reciente Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, ha incorporado al artículo 11 un nuevo número 3, que contempla específicamente las llamadas obras de accesibilidad, y, con ello, las innovaciones tendentes a facilitar o mejorar la accesibilidad del inmueble, en parte ya reguladas desde antes en el artículo 17.1.ª LPH.
-
Lo que sea o no preciso para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble (la alusión a esta última cualidad ha sido introducida por la citada Ley 51/2003) se mide por referencia a la naturaleza y características del mismo, lo que obliga a ponderar las concretas circunstancias de cada caso. La referencia está justificada, pues no cabe duda que lo que en un inmueble puede considerarse simplemente útil o incluso superfluo, en otro puede estimarse necesario, dadas sus características; un ejemplo de ello lo ofrecían los servicios de vigilancia o la instalación de un ascensor, supuestos que en principio ya no están en el ámbito del artículo 11 LPH 2 porque, en virtud de la Ley 8/1999, Page 97 pasaron a contemplarse expresamente en el artículo 17.1 a II LPH 3, pero cuya necesidad o no para la adecuada seguridad o habitabilidad del inmueble depende claramente de las concretas circunstancias de éste, tal y como, por otra parte, se ve en los casos resueltos por los tribunales bajo la normativa anterior a la citada reforma, y a los que en seguida aludiré.
La referencia a la naturaleza y características del inmueble ha sustituido a la que el antiguo artículo 10 LPH (precedente del actual art. 11) hacía al rango del mismo, antes de la reforma por Ley 8/1999. Al amparo de esta alusión al rango del inmueble, los tribunales tomaron en consideración tanto datos de orden objetivo, como, a veces también, circunstancias personales de los dueños de los departamentos, dependiendo su concreción del tipo de innovación en cuestión. Así, tratándose de la contratación de un servicio de vigilancia, se tomaron en cuenta la extensión y configuración de la finca, el grado de inseguridad ciudadana en la zona, la incidencia de la implantación de un sistema de vigilancia en la cesación de los hechos delictivos, antes habituales 4, e incluso el nivel de las personas que formaban parte de la comunidad y su categoría profesional 5; en relación con la introducción del servicio de portero automático, se consideraron atendibles la situación, condición y emplazamiento del edificio 6; y para la instalación de un ascensor se valoró la altura del inmueble en relación, en su caso, con la invalidez de alguno de sus ocupantes 7. En la actual referencia a la Page 98 naturaleza y características del inmueble hay quien ha visto la culminación del proceso de objetivación del concepto de "rango" del inmueble, lo cual debería suponer el abandono de la consideración de criterios subjetivos 8; otros autores 9, en cambio, no creen que nada sustancial haya variado, dado que el rango seguirá siendo una de las características a ponderar del edificio; eso sí, en la doctrina parece dominar la tesis de que es preciso atender exclusivamente a criterios objetivos.
De otro lado, la generalidad o vaguedad del adjetivo adecuada y de los sustantivos naturaleza y características empleados en el artículo 11.1 LPH -inevitable, por otra parte- hace que en ocasiones no sea nada fácil delimitar las innovaciones requeridas conforme al artículo 11.1 de las que no lo son. V. gr., el cambio de las tuberías de plomo por otras de un material que no deje rastro de metal en el agua potable, ¿sería una innovación requerida para la seguridad del inmueble o, por el contrario, una mejora útil?; la instalación de gas ciudad en un edificio que sólo cuenta con gas butano, o la transformación de una parte del patio de la casa que está sin utilizar en aparcamientos para los vecinos en una zona en la que es muy difícil aparcar, ¿pueden considerarse innovaciones precisas para la habitabilidad del inmueble?; un último ejemplo -resuelto ya por el artículo 17.1.ª II LPH- lo ofrecía la instalación de ascensor en fincas carentes de él y en las que no habitaran personas con discapacidades físicas, caso que planteaba, antes de la reforma de la LPH por Ley 8/1999, la duda acerca de cuántas plantas había de tener el edificio para que pudiera justificarse la necesidad del elevador desde la perspectiva de la habitabilidad del inmueble 10.
No abundan todavía los pronunciamientos judiciales sobre esta materia y la interpretación que merecen los nuevos términos legales. Dado que el TS aún no ha podido manifestarse al respecto, conviene considerar las resoluciones de las Audiencias Provinciales. Así, especialmente significativa resulta la SAP Zaragoza Page 99 6.6.2003 (JUR 2003, 172774), que toma claro partido a favor de la consideración de las circunstancias objetivas del inmueble; según la misma, una vez desterrada la expresión "según su rango", el artículo 11.1 LPH nos sitúa "ante un concepto claramente objetivo que debe atender a criterios eminentemente técnicos y arquitectónicos, no cabe aludir al entorno o ubicación del inmueble, ni menos a la condición social de los moradores de éste ... " 11. A los mismos criterios alude también la SAP Navarra 14.12.2000 (JUR 2001, 65661), conforme a la cual "las innovaciones necesarias son las encaminadas a conservar el edificio con arreglo a los progresivos adelantos de la arquitectura y tecnología de uso más frecuente en casas similares", siendo por ello compatibles con la aplicación de soluciones nuevas a los problemas que plantee el edificio; en la misma línea, la SAP Vizcaya 27.5.2002 (JUR 2002, 223204) (relativa, al igual que la anterior, a la rehabilitación de la fachada) mantiene que el empleo de una técnica constructiva y unos materiales más acordes con los tiempos actuales y superiores a los empleados originariamente no convierte en una mejora (no requerida) la obra que sea necesaria para garantizar la habitabilidad de la edificación 12.
l. Como innovaciones necesarias a la vista de las concretas circunstancias del caso se han considerado, por ejemplo, aparte de los casos ya citados de instalación de ascensor o portero automático Page 100 y contratación de un servicio de limpieza y/o vigilancia 13, la colocación de puertas correderas y de un vallado para el cerramiento de un complejo 14, la sustitución del sistema de calefacción 15 o de los antiguos elementos comunes de la misma 16, la impermeabilización del tejado 17, la rehabilitación o impermeabilización de la fachada 18, el asfaltado de una carretera de acceso a una urbanización 19, o el adecentamiento o reparación del portal o las escaleras cuando hay proporción entre los materiales originales y los empleados 20.
-
Del artículo 11.1 LPH a contrario resulta que estas innovaciones pueden ser exigidas por cualquiera de los propietarios 21, lo que está perfectamente justificado dado su carácter necesario para el inmueble 22. Ahora bien, los propietarios no están Page 101 individualmente legitimados para realizar por sí solos la innovación, siendo esta decisión competencia de la junta. Ni siquiera las reparaciones urgentes pueden ser verificadas unilateralmente por los condueños 23, que deben limitarse a comunicárselas al administrador (art. 7.I.II LPH); es éste quien puede disponerlas, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, los propietarios [art. 20.e) LPH], y es a la junta a quien corresponde aprobar la ejecución de todas...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba