Régimen jurídico general de la vivienda protegida

Autor:Julio Tejedor Bielsa
Páginas:309-347
 
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CAPÍTULO XI
RÉGIMEN JURÍDICO GENERAL
DE LA VIVIENDA PROTEGIDA
Julio TEJEDOR BIELSA
SUMARIO: I. DERECHO DE ACCESO A LA VIVIENDA, DERECHO SUBJETIVO
EMERGENTE.—II. VIVIENDA PROTEGIDA Y POLÍTICAS DE VIVIENDA. UNA
CONSTANTE EN UN ENTORNO CAMBIANTE.—III. CONCEPTO DE VIVIENDA
PROTEGIDA. MODALIDAD DE PROMOCIÓN VERSUS USO URBANÍSTICO
ESPECÍFICO. TIPOLOGÍA DE VIVIENDA PROTEGIDA.—1. La conf guración de
la vivienda protegida en la jurisprudencia y en la legislación reciente. De modalidad de
promoción a uso urbanístico.—2. Tipología de vivienda protegida.—IV. ASPECTOS
OBJETIVOS.—1. Elementos susceptibles de protección.—2. Destino.—3. Limitación de
precio y renta. Prohibición de sobreprecios.—4. Condiciones técnicas.—V. ASPECTOS
SUBJETIVOS.—1. Promotores, autopromotores y gestores.—2. Adjudicatarios, adqui-
rentes e inquilinos. Los registros de solicitantes.—3. Administración.—4. Entidades de
crédito.—VI. LA CALIFICACIÓN COMO VIVIENDA PROTEGIDA. CALIFICACIÓN,
FINANCIACIÓN Y CUPOS.—BIBLIOGRAFÍA.
I. DERECHO DE ACCESO A LA VIVIENDA, DERECHO
SUBJETIVO EMERGENTE
El derecho subjetivo a la vivienda es hoy, como otros hace no mu-
chos años, un derecho subjetivo en construcción. Ubicado en la Cons-
titución en la etérea categoría de los principios rectores de la política
social y económica, deseables pero no susceptibles de amparo constitu-
cional, se limita a inspirar la acción de los poderes públicos. Sin acción
judicial, sin embargo, no hay derecho y no hay acción, entendida como
posibilidad de interponer una demanda para reclamar la declaración o
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defender un derecho, sobre el derecho a la vivienda. Tal es hoy, en un
primer acercamiento al derecho de acceso a la vivienda, la situación.
Sin embargo, no está de más señalar que junto al derecho a la vivienda,
ubicado en el art. 47 de la Constitución, está el derecho al medio ambien-
te, en el art. 45 de la misma. Y éste sí tiene acción. El derecho al medio
ambiente sí se ha conf gurado ya como un derecho. Quizá avanzando
por el mismo camino, las más recientes iniciativas de los legisladores
autonómicos que tratan de dotar de un concreto contenido al derecho a la
vivienda, haciéndolo, además, susceptible de tutela judicial, recuerdan de
algún modo el proceso de construcción del derecho al medio ambiente.
Son hoy muchos los elementos que apuntan en la dirección señalada desde
muy diversos puntos de vista: nuevas exigencias al planeamiento territorial
y urbanístico, subordinación de la clasif cación del suelo residencial al
derecho de acceso a la vivienda, control de la demanda y del acceso a la
vivienda protegida, reservas obligatorias de suelo y ahora, según parecen
apuntar algunas de las normas o proyectos autonómicos a los que más
adelante aludiré, garantía pública de acceso en forma de alquiler social a
determinados colectivos (PONCE SOLÉ, 2008: 80-102).
Se avanza en la construcción del derecho a la vivienda, de forma
ciertamente lenta, pero se avanza. La profunda crisis del sector inmobi-
liario, agudizada si no provocada por las alegrías del sector crediticio y su
ligereza a la hora de valorar riesgos en el último decenio, está quebrando
la percepción ciudadana de la vivienda como un ámbito de inversión. La
vivienda aparece hoy, fundamentalmente, como un bien de uso. No es que
no pueda constituir una inversión, especialmente determinados tipos de
viviendas o viviendas situadas en zonas concretas del territorio, es que la
sociedad hoy penaliza esa visión y prioriza otra más social, la de la vivien-
da como elemento fundamental para el funcionamiento y desarrollo de la
propia sociedad, para la emancipación y la formación de hogares. En la
vivienda, de este modo, comienza a surgir en tanto bien sujeto a propie-
dad una clara función social. Éste y no otro es el fundamento de debates
como el de la vivienda vacía, el alquiler forzoso o, en su formulación más
extrema, la expropiación forzosa de las viviendas no ocupadas.
Prueba de todo lo anterior, de la nueva percepción social de la vi-
vienda, constituye el surgimiento más o menos organizado de colectivos,
en ocasiones bajo forma asociativa, que reclaman su derecho a techo,
su derecho a la vivienda, rechazando el funcionamiento del mercado in-
mobiliario con planteamientos abiertamente beligerantes frente al sector
crediticio y promotor. Los excesos de los últimos años han generado
una intensa reacción social de amplios sectores de población que hoy,
una vez drásticamente limitado el acceso al crédito y artif cialmente
sostenidos los precios de la vivienda libre, de momento, están excluidos
del acceso a la vivienda en propiedad y, en gran medida, en alquiler.
Esos grupos han superado la vieja percepción antisistema de quienes
cuestionaban el funcionamiento del sector de la vivienda, los viejos
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«okupas». Hoy esos colectivos ya no son antisistema, no son individuos
que la sociedad observa con preocupación y cierto miedo a los que no
se brinda otra respuesta que la policial. Son, fundamentalmente, los
jóvenes, muchos jóvenes que perciben como una empresa imposible la
que emprendieron, una generación antes, sus propios padres. El choque
generacional entre la cultura especulativa de los padres y la exigencia de
políticas que hagan efectivo el derecho a la vivienda de los hijos resulta,
en estos momentos, evidente.
Las recientes iniciativas legislativas autonómicas responden a las
inquietudes de esos colectivos ciudadanos, votantes a la postre. Acción,
reacción. La Ley, en este país normativamente acelerado, pretende si-
tuarse al frente de las demandas ciudadanas hasta el punto de pretender
convertir en derecho subjetivo lo que nunca lo ha sido con el carácter
general con que hoy se predica. Y es que son ya varias las Comunidades
Autónomas que han aprobado, tratado de aprobar o están tramitando
leyes atinentes al derecho a la vivienda (una visión general en OLIVÁN
DEL CACHO, 2009: 738-742). Se trata de un grupo de Comunidades que
aglutinan nada más y nada menos que a unos dieciocho millones de espa-
ñoles al tiempo que andaluces, catalanes, navarros y vascos. El derecho
a la vivienda empieza a convertirse en una prestación más del Estado del
bienestar con un contenido cada vez más concreto (PISARELLO, 2003: 81-
114), tal y como ocurre en algunos países de la Unión (BURÓN CUADRADO,
2007: 279-284; GHEKIERE, 2009: 56-59). Pero, al tiempo que se potencia
esa conf guración del derecho a la vivienda, se cuestionan fundadamente
algunos de los lugares comunes de la política de vivienda de los últimos
setenta años, sesgada a la propiedad y a la subvención a la promoción,
directa o mediata (BETRÁN ABADÍA, 2002: 27-67, y 2005: 7-24)
Cataluña fue pionera, en este caso, al aprobar la Ley 18/2007, de
28 de diciembre, del derecho a la vivienda (en adelante LDVC), que
atribuyó un papel fundamental a los municipios en la programación y
ejecución de los planes de vivienda, aun cuando la intervención de la
administración catalana, INCASOL (hoy, tras la Ley catalana 13/2009,
de 22 de junio, de la Agencia de la Vivienda de Cataluña) y áreas resi-
denciales estratégicas mediante, resulte en este ámbito, y en el urbanís-
tico, muy incisiva y llegue a solaparse con las competencias municipales
(al respecto, baste la remisión al Decreto-ley catalán 1/2007, de 16 de
octubre, de medidas urgentes en materia urbanística).
Junto a Cataluña debe citarse a Navarra, bien es cierto que sobre
bases diferentes, con una norma reciente de marcado cariz y origen
político, la Ley Foral 9/2008, de 30 de mayo, del derecho a la vivienda
en Navarra, que se unió a la en su día innovadora Ley Foral 8/2004, de
24 de junio, de protección pública a la vivienda en Navarra (RAZQUIN
LIZARRAGA, 2005: 39-45). La primera de las dos normas forales impuso
al Gobierno de Navarra la obligación de presentar al Parlamento un pro-
yecto de Ley Foral de modif cación de la segunda que recoja cuantas me-
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