Régimen fiscal especial aplicable a las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario

Páginas:471-474
 
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regulación mucho más restrictiva del concepto de actividad económica que la contenida en la LIS
derogada.
En efecto. El art. 110.1 y 2 LIS excluye del beneficio de la exención a las rentas obtenidas por
entidades mediante el desarrollo de actividades que “tengan la consideración de actividades eco-
nómicas”.
Por el contrario, el art. 121 del derogado TRLIS determinaba que estarían exentas las rentas que
procedan de la realización de actividades que constituyan su objeto social o finalidad específica
–sin referencia alguna a las actividades económicas- y que dicha ventaja fiscal no era extensible a
los rendimientos de explotaciones económicas.
La utilización por el legislador de la Ley 27/2014 del término actividad en lugar del vocablo explo-
tación (empleado por la LIS anterior) podría indicar aparentemente que su voluntad es la de que
las entidades no lucrativas, potenciales beneficiarias del régimen especial que se analiza, deben
tributar a partir de ahora por todas las rentas que perciban más allá de donativos, subvenciones o
cuotas de los asociados. Y ello aun cuando se tratara de rendimientos obtenidos por actividades
que dieran cumplimiento estricto al objeto social o finalidad concreta de la entidad, pero que, aten-
diendo al concepto legal, son consideradas en puridad como actividades económicas, al implicar
la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos o de uno de
ambos con la finalidad de intervenir en la producción de bienes o servicios (art. 5 LIS).
Y es que la extensión con que está redactada la definición de actividad económica contenida en
el art. 5 de la LIS es tal que podría conducir a la consideración de que cualquier actividad que
genere ingresos –que no deriven de donativos, subvenciones o aportaciones gratuitas- es por sí
misma una actividad económica.
Lo cierto es que el art. 121.3 (3) de la anterior y derogada LIS incluía un concepto de explotación
económica diseñado sin tener en cuenta la persecución de resultados lucrativos. Era, además,
una noción idéntica a la contenida en el art. 5 vigente.
El concepto de explotación económica, aun cuando se definía por la extinta ley del impuesto de
igual manera que la noción actual de actividad económica, facilitaba una interpretación no tan
estricta y restrictiva como se pretende, dado el propio significado de explotación, diferente al de
actividad económica. Así, una interpretación restrictiva de la nueva norma elimina la posibilidad de
interpretar la normativa vigente haciendo extensible la exención del régimen de entidades parcial-
mente exentas a las actividades económicas incluidas en los fines sociales. De la nueva redacción
se podría desprender que, expresado de otro modo, que las actividades económicas no están
exentas del impuesto, pese a que estén comprendidas en los fines sociales.
Pero, a nuestro juicio, no está tan claro tal interpretación restrictiva. Precisamente, una lectura más
serena de la noción referida y atendiendo a un criterio interpretativo teleológico permite, a nues-
(3) El art. 121.3 Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de
la Ley del Impuesto sobre Sociedades (en vigor hasta el 1 de enero de 2015) dispone:
“Se considerarán rendimientos de una explotación económica todos aquellos que procediendo del trabajo
personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del sujeto pasivo la
ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la
nalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”.
tro juicio, una interpretación muy diferente. Y ello, especialmente, al examinar el inciso final de la
definición contenida en tal precepto: con la finalidad de intervenir en la producción o distribución
de bienes o servicios, en relación con el significado inicial del adjetivo económica que sigue al
sustantivo explotación.
No se puede calificar de explotación –ni de actividad- económica la desarrollada por una entidad
en la que no exista voluntad de intervenir en el tráfico para percibir un beneficio, un lucro. No con-
curre este requisito, y, en consecuencia, no se considerarán explotación o actividad económica
(para la nueva LIS), en general, las actividades reguladas en los estatutos de cada entidad sin
un fin lucrativo directo o inmediato. En efecto: por esencia, las actividades desarrolladas por las
entidades sin ánimo de lucro no generan un margen o excedente equivalente al beneficio en una
actividad económica, en tanto que los estatutos mismos de la entidad lo impiden.
Muy por el contrario, entendemos que resulta defendible hoy como ayer –a pesar de la reforma
introducida- que las rentas percibidas de las actividades que constituyen el objeto social de la
entidad en las que no se persigue la maximización del beneficio quedan exentos del IS. Y ello
porque si lo único que hace la entidad es cumplir su objeto social, sin que se acopien fondos para
otros fines, en verdad, no existe una explotación o actividad económica, en tanto que se cumple
únicamente el fin social benéfico para el que la entidad fue constituida, y sin el cual no tendría
razón de ser.
Finalmente, conviene advertir que, desde el 1 de enero de 2015, todas las entidades sin fines
lucrativos tienen la obligación de declarar la totalidad de sus rentas, exentas y no exentas, salvo
que, conforme al art. 124.3 LIS cumplan los siguientes requisitos:
a) Que sus ingresos totales no superen 50.000 €. anuales.
b) Que los ingresos correspondientes a rentas no exentas no superen 2.000 €. al año.
c) Que todas las rentas no exentas que obtengan estén sometidas a retención.
7.9. Régimen fiscal especial aplicable a las sociedades
anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario
7.9.1. Concepto
Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI) son entidades cotizadas
cuyo objeto social primordial consiste en la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de
naturaleza urbana para su arrendamiento (viviendas, locales comerciales, residencias, hoteles,
garajes u oficinas, y otros inmuebles), sea directamente, o mediante participaciones en el capital
de otras SOCIMI.
En España las SOCIMI son similares a la Real Estate Investment Trust (REIT), de gran tradición en
el mercado inmobiliario anglosajón.
7.9.2. Regulación normativa
La regulación normativa de este instrumento de inversión se realizó por vez primera en nuestro
ordenamiento jurídico mediante la Ley 11/2009, de 26 de octubre.

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