Régimen de acuerdos en la Propiedad Horizontal

AutorJerónimo López Pérez
CargoProfesor Titular de Derecho Civil de la Universidad de Valladolid
Páginas1563-1584

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Dentro de la amplia problemática que presenta la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 1, apenas sin propios anteceden-Page 1564tes 2 y permaneciendo casi intacta desde esa fecha 3, hay que destacar el régimen de acuerdos que de forma tan escueta señala el artículo 16 de la Ley:

Primera. La unanimidad para la validez de los que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos

.

Page 1565Segunda. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación».

Este régimen de acuerdos, basado en la suma de propietarios, conjuntamente con la extensión de su propiedad, es la norma básica por la que se rige esta comunidad especial 4.

Page 1566De ahí el interés de su consideración y para insertarlo dentro del principio de la autonomía de la voluntad, de aplicación como regla en el campo del Derecho civil, en los derechos de contenido patrimonial 5. En paralelismo con la regulación que de la copropiedad ordinaria hace el Código Civil 6. Y en consonancia con la naturaleza, necesaria o volun-Page 1567taria, de las disposiciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal 7.

Resulta así la diversidad de acuerdos que rigen la vida de la comunidad. Con criterio fundamental de necesidad de la totalidad de los propietarios para las situaciones que afectan a la generalidad y a los elementos esenciales de la propiedad. Siendo suficiente el acuerdo de la mayoría de los titulares para los actos de administración y mejor disfrute. Sin perjuicio de supuestos excepcionales para los que se fija especial participación mayoritaria, sin llegar a la unanimidad por las circunstancias extraordinarias concurrentes, según determinación del legislador.

De conformidad con estos principios y la disposición legal, pasamos a continuación a enumerar, y diríamos de modo esquemático, los diversos tipos de acuerdos precisos para el desenvolvimiento de la comunidad: unánimes, mayoritarios y especiales.

Con el convencimiento de las dificultades que la proposición entraña ante la variedad de situaciones que se pueden presentar.

Sin olvidar los obstáculos que ofrece la misma regulación, tan delimitada no obstante su interés.

I Acuerdos que precisan unanimidad

Antes de la relación de los acuerdos que precisan de la aceptación de todos los propietarios en cuanto que les afecta en general o por su trascendencia, cabe poner de relieve cerca de los mismos las últimas corrientes de la jurisprudencia que admiten cierta flexibilidad en el cómputo de la unanimidad.

Se consideran válidos acuerdos adoptados por la casi totalidad de los propietarios cuando la oposición por una parte mínima de los propietarios carece de causa razonable y sólo persigue obstaculizar el acuerdo.

El fundamento se hace desde la teoría del abuso del derecho (art. 7.2.° CC) y así se cumplimenta el acuerdo que requiere unanimidad, aunque ésta no se dé de modo matemático.

Page 1568Ello supone un importante paso a la hora de evitar arbitrariedades y soluciones injustas que pueden provenir del rigor de la norma: Así nos remitimos al contenido de la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 1992 (Martín-Granizo).

Teniéndose que recordar, por otra parte, la posibilidad de formación de acuerdos tácitos, con vinculación del propietario si éste no asiste a la Junta y ha sido debidamente citado, notificado del acuerdo y no manifiesta en el plazo de un mes su discrepancia, como se determina por el artículo 16.1.ª 2.° de la Ley de Propiedad Horizontal 8.

Con ello pasamos a concretar los diversos supuestos, o los que se pueden considerar más significativos, que precisan del acuerdo de todos los propietarios, sin olvidar como queda indicado lo delimitado de la regulación.

  1. Teniendo en cuenta la trascendencia que tienen en esta propiedad especial el título constitutivo y los Estatutos, determinantes de la misma, se explica el que la Ley casi sólo fije para aquellos el régimen a que están sometidos a efectos de su aprobación y modificaciones: se señala la necesidad de unanimidad (art. 16.1.ª) para la validez de los acuerdosque supongan la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los Estatutos 9.

    Con ello se complementa la declaración que para la aprobación o modificación del título hace el párrafo 4.° del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal al manifestar que «en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución».

    Resultando así y como única norma referente a los acuerdos, aparte de la interrelación de las dos reglas (art. 16.1.a y 5), siempre la necesidad de la unanimidad para la aprobación o modificación del título constitutivo y de los Estatutos.

    Y todo ello con independencia de la posibilidad de admisión de propiedades horizontales de hecho, sin otorgamiento formal de título constitutivo, Page 1569 en las que hay que considerar de aplicación por analogía la Ley de Propiedad Horizontal (art. 4 CC) e, incluso, en relación con edificios, pisos o locales meramente proyectados, al hablar del artículo 8.4.°, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria de «pisos meramente proyectados», a efectos de su constancia en el Registro de la Propiedad 10.

  2. En íntima relación con la aprobación o modificación del título constitutivo o los Estatutos, como integrante de los mismos está la cuota de participación, que asimismo requiere unanimidad tanto para su constitución como para su modificación 11.

    En cuanto a la formación de la cuota, señala el párrafo 2.° del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal que en el mismo título constitutivo «se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial».

    Sobre la modificación de la cuota se manifiesta el artículo 3.b), párrafo 2.°, al final: «la cuota atribuida sólo podrá variarse por acuerdo unánime» 12.

    Para la fijación de la cuota con carácter imperativo siempre habrán de tenerse en cuenta los requisitos objetivos que determina la Ley: «Se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes» (art. 5.2.°, apartado 2.°) 13.

  3. Necesita acuerdo unánime la proindtvisión de piso o local establecida para el servicio o utilidad común, prevista por el inciso último del artículo 4 de la Ley 14.

    Page 15704. Las obras del propietario en su piso que puedan afectar a la estructura general, a la configuración o al estado exterior del edificio precisan también la unanimidad de todos los propietarios. Sin que puedan llevar a cabo obras, ni aun con unanimidad, si peligra la seguridad del edificio. Y sin que las obras perjudiquen los derechos de otro propietario, en cuyo supuesto éste habría de consentir (art. 7.1.° y 9.° 1.ª LPH) 15.

    Si el propietario en su piso o local, lógicamente, tiene amplias facultades para realizar una serie de actuaciones, sin embargo en cuanto las mismas afecten a otros titulares, éstos también deben de intervenir.

    Todo ello, como hemos indicado, se desprende del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, reconociéndose también por la doctrina 16 y por una extensa jurisprudencia, aunque a veces ésta no parezca ofrecer uniformidad de criterio teniendo en cuenta la complejidad de la misma realidad 17.

  4. En los supuestos de división o agregación de pisos o locales, formando otros más reducidos o ampliados, con fijación de nuevas cuotas, también es necesaria la aprobación por unanimidad de todos los titulares: artículo 8 de la Ley.

    Como también dice el precepto, en la formación de nuevas cuotas se aplicarán sus disposiciones generales (art. 5).

    Así se respeta la normativa básica que sobre el título constitutivo y las cuotas hemos considerado.

  5. Lo mismo hay que señalar respecto a la construcción de nuevas plantas o a las alteraciones de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes que afectan al título constitutivo, artículo 11 de la Ley, que prevé también la variación de las cuotas. Con reconocimiento por parte de los Tribunales 18.

    Page 15717. Se precisa de unanimidad para la conversión de elemento privativo en común y viceversa (Sentencias de 4 de marzo y 17 de septiembre de 1985 y de 30 de junio de 1986).

  6. También en la reconstrucción del edificio destruido en más del 50 por 100 sin que lo cubra el seguro (Martín-Granizo): si hay acuerdo unánime no se produce la extinción del régimen, contemplada por el número 1.° del artículo 21 de la Ley.

    En el supuesto de destrucción en más del 50 por 100, con seguro, o inferior al 50 por 100, haya o no seguro, en principio no se produciría la extinción del régimen, pero, en general, para la reconstrucción habría de estarse al acuerdo unánime en base a la normativa fundamental.

  7. Por último hacemos referencia a la conversión de la propiedad horizontal en propiedad o copropiedad ordinarias, que requieren unanimidad (Ventura-Traveset): supuesto de extinción del régimen recogido por el número del artículo 21 de la Ley.

    Así como la conversión de la propiedad ordinaria en propiedad horizontal (Martín-Granizo).

    En conclusión y respecto a los acuerdos que precisan de unanimidad, hay que partir de la que se puede decir única regla, primera del artículo 16 de la Ley, que no obstante su delimitación es extensiva a los diferentes supuestos que incidan en la aprobación o modificación de los elementos...

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